Bewertung von Immobilien bei der Erbschaftsteuer

Mit dem Reformgesetz zur Erbschaftssteuer gilt seit 2009 eine neue Bewertung von Immobilien und Grundstücken. Seitdem bildet der tatsächliche Wert die Grundlage für die Besteuerung. Erfahren Sie, welche Verfahren zur Wertermittlung herangezogen werden.

Für Immobilien wird bei der Erbschaftsteuer in der Regel keine gesonderte Bewertung vorgenommen. Wenn eine Wohnung oder ein Haus an den Ehegatten oder Lebenspartner vererbt wird, gilt Steuerfreiheit, sofern der Erwerber die Immobilie für eigene Wohnzwecke nutzt. Bei Kindern besteht eine Steuerbefreiung, sofern die Wohnfläche den Wert von 200 Quadratmetern nicht übersteigt.

Als Voraussetzung gilt jedoch in allen Fällen eine Eigennutzung von zehn Jahren nach dem Erbfall. Entscheidet sich der Erbe zum Verkauf oder der Vermietung, entfällt die Steuerfreiheit sogar rückwirkend. Ist eine Eigennutzung, z.B. aufgrund einer eigenen Pflegebedürftigkeit, nicht möglich, ist keine Versteuerung erforderlich.

Eine Bewertung fällt vor allem bei Grundstücken schwer. Seit der Erbschaftsteuerreform erfolgt eine Orientierung aller Vermögensarten am Verkehrswert. Zunächst einmal erfolgt die Unterscheidung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken.

• Unbebaute Grundstücke: Die Bewertung erfolgt auf der Grundlage des Bodenrichtwertes, die vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt werden. Durch die Multiplikation mit der Quadratmeterzahl ergibt sich der Grundbesitzwert.
• Bebaute Grundstücke: Für die Ermittlung des Grundbesitzwertes stehen das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren zur Verfügung.

Das Vergleichswertverfahren wird für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Wohnungseigentum angewendet. Zur Wertermittlung werden Preise für vergleichbare Objekte bzw. Vergleichsfaktoren für geeignete Bezugseinheiten herangezogen.

Mietwohn-, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke werden mit dem Ertragswertverfahren bewertet. Der Grundbesitzwert wird bei dieser Methode an Hand der erzielten Mieteinnahmen und des Bodenwertes errechnet.

Bei allen sonstigen bebauten Grundstücken, Ein- und Zweifamilienhäusern, bei denen keine Vergleichswerte vorliegen sowie bei Geschäftsgrundstücken ohne ortsübliche Mieten kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Der Grundbesitzwert berechnet sich aus den Herstellungskosten der auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen und Gebäude sowie dem Bodenwert.

Bei der Vererbung von Betriebsvermögen, Anteilen an Kapitalgesellschaften und land- und forstwirtschaftlichem Vermögen stehen zwei unterschiedliche Verfahren zur Bewertung für die Erbschaftsteuer zur Verfügung.

Im ersten Fall kann der Erbe das Unternehmensvermögen zu 85 Prozent steuerfrei übernehmen, wenn der Betrieb fünf Jahre lang unverändert fortgeführt wird. Dazu darf die Gesamtlohnsumme nicht unterhalb eines gesetzlich fixierten Schwellenwertes sinken. Maximal 50 Prozent des Betriebsvermögens dürfen sogenanntes Verwaltungsvermögen sein. Durch Abzugsbeträge für kleine und mittlere Unternehmen bleiben Unternehmensvermögen bis zu einem Wert von einer Million Euro steuerfrei.

Wer das geerbte Unternehmen mindestens sieben Jahre lang fortführt, muss überhaupt keine Erbschaftsteuer entrichten. Das Verwaltungsvermögen darf nicht mehr als 10 Prozent vom Betriebsvermögen ausmachen.

Der Wert eines Haues kann einen wesentlichen Bestandteil der Erbschaft ausmachen. Aus diesem Grund sollte sich der Erblasser bereits zu Lebzeiten mit den genauen Bedingungen bei der Vererbung von Häusern auseinandersetzen, einen Anwalt aufsuchen und rechtsverbindliche Regelungen treffen. Anderenfalls ist es nämlich gerade bei komplizierten Familienkonstellationen denkbar, dass der hinterbliebene Ehepartner die Kinder oder Stiefkinder auszahlen muss. Wenn dies nicht möglich ist und keine Regelung zur Vererbung von Häusern getroffen wurde, ist es eventuell notwendig, dass die Immobilie für den Zweck der Auszahlung der anderen Erben verkauft wird. Durch eine Schenkung zu Lebenszeiten, einen Verzicht der Miterben oder eine Bestimmung des Ehepartners als Vorerben kann dieses Problem verhindert werden.

Bei der Vererbung von Häusern bieten sich verschiedene Möglichkeiten der Steuersenkung an. Zum einen ist es möglich, durch eine Schenkung die Höhe des Nachlasses und somit auch der Erbschaftsteuer zu reduzieren. Damit dies gelingt, gilt jedoch zu beachten, dass sich eine Schenkung nur dann nicht auf die Erbschaft auswirkt, wenn sie schon mindestens zehn Jahre zurückliegt. Anderenfalls wird die Schenkung bei der Erbschaft mit angerechnet.

Da auch bei einer Schenkung Freigrenzen gelten und eine frühere Schenkung auf das Erbe mit angerechnet werden kann, eignet sich die Schenkung nur bedingt dazu die Erbschaftsteuer zu reduzieren. Als Alternative dazu können Ehepartner und Kinder eines Erblassers eine Erbschaftsteuer bei der Vererbung von Häusern umgehen, wenn sie das Haus selbst bewohnen. Dabei gilt jedoch zu beachten, dass es zwingend notwendig ist, dass der Erbe mindestens zehn Jahre in dem Haus wohnt. Anderenfalls kann im Nachhinein noch rückwirkend eine Steuer anfallen. Dies gilt auch dann, wenn Teile des Hauses vermietet werden.