Bodenrichtwert

Bodenrichtwert: Grundstückspreise ermitteln

Der Bodenrichtwert wird zur Ermittlung von Grundstückspreisen herangezogen. Hier finden Sie Wissenswertes über die Bodenwertermittlung in Deutschland und wo die gültigen Richtwerte eingesehen werden können.

Bodenrichtwert: Die Fakten

Mit dem Bodenrichtwert wird der Wert eines Grundstückes ermittelt. Hierbei wird der Entwicklungszustand des Grundstückes sowie die Lage ermittelt und berücksichtigt. Die Bodenrichtwerte werden von den jeweiligen Bundesländern festgelegt.

Die Ermittlung der aktuellen Bodenwerte erfolgt im Zeitraum von spätestens zwei Jahren. Das Baugesetzbuch Paragraf 196 dient als Rechtsgrundlage für die Ermittlung der Bodenwerte. Die Gebiete werden zur Bodenrichtwertermittlung in Richtwertzonen eingeteilt, die sich durch einheitliche Wertverhältnisse auszeichnen. Die Bodenrichtwertzonen können komplette Ortschaften, Stadtteile oder einzelne Straßenzüge erfassen. Ausschlaggebend sind hierfür die übereinstimmenden Wertverhältnisse, also der Entwicklungszustand der Grundstücke innerhalb der Bodenrichtwertzone und die Bewertung ihrer Lage.

Die Bodenrichtwerte werden durch Gutachter festgelegt. Diese Gutachterausschüsse sitzen in den jeweiligen Kommunen, Vermessungs- und Katasterämtern oder bei Behörden für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften. Die Gutachter legen neben den Bodenwerten auch Mietwertübersichten fest und erstellen Gutachten für Miet- und Pachtwerte.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Der Bodenrichtwert einer Bodenrichtwertzone wird auf Basis der Kaufpreise dieses Gebietes ermittelt. Den Gutachtern liegen hierzu die Kaufverträge aus dem vorangegangenen Bemessungszeitraum vor. Die Bodenwerte werden im Wesentlichen von der Lage des Grundstücks bestimmt. Zur Lageermittlung gehören Faktoren wie das Siedlungsumfeld und das Verkehrsaufkommen. Der Flächennutzungsplan gibt zudem Auskunft darüber, ob ein Naturgebiet später einmal anderweitig genutzt werden soll.

Der Bodenrichtwert erfasst neben der Lage auch die Nutzbarkeit des Grundstückes selbst. Für diese Bewertung wird der Entwicklungs- und Erschließungszustand des Grundstücks herangezogen. Auch die bauliche Nutzbarkeit wie die Geschossflächenanzahl, Baumassenanzahl und die mögliche Anzahl der Geschosse sind für die Nutzbarkeit des Bodens und seine Bewertung ausschlaggebend. Auskünfte darüber, wie viele Geschosse beispielsweise gebaut werden dürfen, gibt der örtliche Bebauungsplan.

Die Bodenrichtwerte können in der Regel gegen eine Gebühr bei den Kommunen eingesehen werden. Die Bundesländer stellen die Bodenwerte teilweise im Internet zur Verfügung.

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Nutzen des Bodenrichtwerts

Kaufpreisermittlung
Der Bodenrichtwert einer Bodenrichtwertzone wird zur Ermittlung von Grundstücks- und Immobilienpreisen herangezogen. Interessierte Käufer können anhand des örtlichen Bodenwertes prüfen, ob der Kaufpreis für ein Grundstück oder eine Immobilie tatsächlich angemessen ist. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass es sich bei den Bodenwerten lediglich um Richtwerte handelt: Preisliche Abweichungen in beide Richtungen sind also möglich.

Erbschaftsteuerberechnung
Die Bodenrichtwerte werden nicht nur zur Bewertung von Grundstücks- und Immobilienpreisen herangezogen. Auch die Erbschaftsteuer wird auf Basis der Bodenwerte festgelegt. Abschreibungswerte von Immobilien können ebenfalls unter Berücksichtigung der Bodenwerte ermittelt werden.

Verkehrswert
Bei unbebauten Grundstücken entspricht der Bodenwert auch gleichzeitig dem Verkehrswert. Grundstücke werden also fiktiv anhand der Bodenrichtwerte oder alternativ auf Basis von Vergleichsgrundstücken bewertet. Bei bereits bebauten Grundstücken wird hingegen eine Verkehrswertermittlung durchgeführt: Der Bodenwert ist hier nur ein Aspekt des Bewertungsverfahrens. Neben dem Wert des Grundstücks entscheidet hier auch die Wertigkeit des Gebäudes über den Kaufpreis.