Zwischenfinanzierung
Mit einem Überbrückungskredit zum Eigenheim
Beispiele für die Notwendigkeit einer Zwischenfinanzierung
Eine Baufinanzierung besteht in der Regel aus den Säulen Eigenkapital und Fremdkapital. In vielen Fällen wird von den Banken für die Vergabe eines Darlehens eine bestimmte Eigenkapitalquote vorausgesetzt. Doch nicht immer steht dieses Eigenkapital zum benötigten Zeitpunkt als liquides Mittel bereit. So ist es zum Beispiel denkbar, dass bei einem bereits angesparten Bausparvertrag die Wartezeit für die Zuteilung noch nicht erfüllt ist. Das gleiche Problem liegt aber auch vor, wenn der Bauherr Geld in langfristige beziehungsweise terminierte Anlagen investiert hat.
Als Beispiel hierfür ist ein Bundesschatzbrief oder eine Kapitallebensversicherung zu nennen. Grundsätzlich würde bei diesen Anlagenformen unter Umständen die Möglichkeit der Liquidation bestehen, diese wäre aber immer mit finanziellen Nachteilen verbunden. Ähnlich verhält es sich auch, wenn der Bauherr bereits über eine Immobilie oder ein Grundstück verfügt, dieses aber übereilt zu einem unterdurchschnittlichen Preis verkaufen müsste.
Um solche finanziellen Einbußen zu verhindern, bietet sich eine Zwischenfinanzierung an. Diese wird von Banken kurz- und mittelfristig vergeben, sieht aber unbedingt einen Eigenkapitalwert vor. Im Gegensatz zur normalen Baufinanzierung gibt es bei der Zwischenfinanzierung jedoch viele Besonderheiten, die unbedingt beachtet werden sollten.
Funktionsweise der Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung überbrückt die Finanzierungslücke, solange wie der Bauherr seine Geldanlage beziehungsweise seinen Besitz nicht in liquide Mittel umwandeln kann. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Bauherr seine Eigentumswohnung erst nach der Fertigstellung seines Hauses verkauft. Grundsätzlich steht ihm dann erst zu diesem Zeitpunkt ein Eigenkapital beispielsweise in Höhe von 100.000 Euro zur Verfügung. Dies wird aber bereits vor dem Verkauf für die Fertigstellung benötigt und deshalb zwischenfinanziert. Hierfür wird mit der Bank ein Zwischenfinanzierungsvertrag geschlossen und eine Darlehnssumme vereinbart. Diese Summe wird dem Darlehnsnehmer ausgezahlt und bis zu dem Zeitpunkt der Liquidierung der Eigenkapitalmittel zur Verfügung gestellt.
Für die Zeit der Inanspruchnahme der Zwischenfinanzierung hat der Bauherr selbstverständlich Zinsen zu zahlen. Diese sind jedoch im Gegensatz zu einem Hypothekendarlehen flexibel und vergleichsweise hoch. Aus diesem Grund sollte dieser Finanzierungsform nicht zu lange in Anspruch genommen werden.
Neben diesem Unterschied ist bei einem zwischenfinanzierten Kredit auch keine Tilgung vorgesehen. Der Bauherr hat für die Dauer der Laufzeit nur die Zinsen zu entrichten und mit Veräußerung seines Besitzes beziehungsweise mit Auszahlung seiner Geldanlage den Kredit auf einmal zurück zu zahlen.
Tipps zur Zwischenfinanzierung
Grundsätzlich bietet die Zwischenfinanzierung den Vorteil, dass mit diesem Finanzierungsinstrument die zeitweise bestehende Finanzierungslücke geschlossen werden kann. Der Nachteil dieser Finanzierungsmethode liegt jedoch in den vergleichsweise hohen Zinsen, die bei dieser Finanzierung anfallen. Allerdings gibt es einige Möglichkeiten, den von der Bank angebotenen Zinssatz zu senken. So ist es in der Praxis zum Beispiel üblich, dass Banken einen günstigeren Zinssatz gewähren, falls ein Bauherr beispielsweise einen potenziellen Käufer für das noch selbst genutzte Wohneigentum nachweisen kann. Als Nachweis für einen solchen Käufer eignet sich beispielsweise ein notarieller Kaufvertragsentwurf oder sogar ein bereits geschlossener Kaufvertrag. Dieser gibt der Bank die Sicherheit, dass sie das Darlehen über die zwischenfinanzierte Summe im vollen Umfang zurückerhalten kann, sodass sie oft bessere Konditionen gewährt.
Leider kann in der Praxis nicht immer gleich ein potenzieller Käufer gefunden werden. Im schlimmsten Fall ist es sogar denkbar, dass der Verkaufspreis die Höhe der Zwischenfinanzierung unterschreitet. Dieser Gefahr sollte sich jeder Bauherr prinzipiell bewusst sein und deshalb am besten vorher mit der Bank mögliche Alternativen für die Finanzierung klären. Nur so ist sichergestellt, dass sich der Traum vom Haus nicht zum Albtraum entwickelt.
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- Umgekehrte Hypothek(vorheriger Artikel)