Zwangsversteigerungen von Immobilien

Immobilien bei Zwangsversteigerungen gnstig erwerben

Wer den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung plant und gengend Eigenkapital zur Verfgung hat, der sollte ber die Mglichkeit nachdenken, bei einer Zwangsversteigerung eine Immobilie zu erwerben. Interessant sind Zwangsversteigerungen vor allem deshalb, weil der dort erzielte Preis oftmals weit unter dem Wert des Gebudes oder der Wohnung liegt. Was Sie als Kufer bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien beachten mssen, lesen Sie hier.

bersicht der Versteigerungstermine

Wer daran interessiert ist, auf dem Wege der Ersteigerung eine gnstige Immobilie zu erwerben, bentigt Informationen darber, wann und wo eine Immobilie zur Versteigerung ansteht. Diese Informationen erhlt man unter anderem in ffentlichen Aushngen der Amtsgerichte, in denen auch der Termin fr eine anstehende Zwangsversteigerung von Immobilien verffentlicht werden. Darber hinaus werden regelmig Versteigerungskalender verffentlicht, die alle Aktionstermine der deutschen Gerichte enthalten. Einen aktuellen Einblick erhalten Interessenten am besten im Internet ber den Versteigerungskalender.

Vorbereitung auf einen Zwangsversteigerungstermin

Immobilienexperten empfehlen, sich auf eine Zwangsversteigerung gut vorzubereiten. Hilfreich ist die Teilnahme an zwei oder drei Terminen, um einen Einblick in das Procedere zu erhalten. Wenn mglich, sollten Interessenten das Versteigerungsobjekt im Vorfeld des Termins besichtigen. Die Innenbesichtigung ist jedoch nicht in jedem Fall gewhrleistet.

Weitere Informationen geben das Wertgutachten sowie das Grundbuch. Das Wertgutachten wird durch einen qualifizierten Gutachter erstellt. Es kann beim zustndigen Amtsgericht eingesehen werden und gibt nicht nur Aufschluss ber den Verkehrswert des Gebudes, sondern auch darber, ob der Begutachtung eine umfassende Gebude-Besichtigung zugrunde lag. Der Sachverstndige hat nmlich keinen Anspruch auf eine Innenbesichtigung des Gebudes. Es enthlt zudem Detailangaben zum Objekt und listet mgliche Baumngel samt Kosten auf.

Die Einsichtnahme in den Grundbuchauszug verschafft Ihnen einen berblick, ob die Nutzung uneingeschrnkt mglich ist oder bestimmte Lasten bernommen werden mssen.

Wer sich an einem Bieterverfahren beteiligen mchte, muss auerdem eine Sicherheitsleistung erbringen. Diese beluft sich auf 10 Prozent des Verkehrswertes und ist bei Abgabe des Angebots vorzuweisen, bspw. in Form eines Verrechnungsschecks. Andernfalls wird das Gebot zurckgewiesen. Man sollte sich daher rechtzeitig vor einem Versteigerungstermin um die Stellung der Sicherheiten fr die Zwangsversteigerung kmmern.

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Wie setzt sich der Kaufpreis bei der Zwangsversteigerung zusammen?

Das Amtsgericht legt vor einer Zwangsversteigerung anhand eines Wertgutachtens einen Preis fest. Fr die Abgabe der Gebote gilt, dass mindestens 50 Prozent dieses Wertes erreicht werden mssen. Andernfalls muss die Versteigerung wiederholt werden. Sofern das Gebot zwar die 50 Prozent-Grenze bersteigt, aber unter einem Wert von 70 Prozent des Wertes bleibt, knnen die Glubiger den Zuschlag verweigern. Die Hhe des sogenannten geringsten Gebots setzt sich zusammen aus:

  • dem Mindestbargebot und
  • den bestehen bleibenden Rechten.

Das Mindestbargebot beinhaltet den in bar zu zahlenden Mindestteil, die Kosten des Versteigerungsverfahrens, ffentliche Lasten sowie Zinsen fr vorrangige Rechte. Die bestehenbleibenden Rechte fallen nicht bei jedem Verfahren an. Vor dem Start der Bietzeit wird das geringste Gebot verffentlicht.

Die Zwangsversteigerung ist ein transparentes Verfahren. Jegliche Verbindlichkeiten oder Lasten der Grundstcke werden zu Beginn des Verfahrens vom Rechtspfleger bekannt gegeben (bestehen bleibende Rechte). Sollte Lasten nach dem Verfahren bestehen bleiben, wird die ausdrcklich erwhnt.

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Kosten und Gebhren bei Zwangsversteigerungen

Grunderwerbsteuer
Neben dem Kaufpreis fallen fr jeden Immobilienkufer die Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz varriert je nach Bundesland zwischen 4,5 Prozent und 6 Prozent der Bemessungsgrundlage. Bei Zwangsversteigerungen bildet das jeweilige Gebot und die bestehen bleibenden Rechte die Grundlage zur Ermittlung des Zahlbetrags.

Eintragung ins Grundbuch
Erwerber von zwangsversteigerten Immobilien sind zudem verpflichtet, die Kosten fr die Eintragung ins Grundbuch zu bernehmen. Die Hhe wird anhand des amtlichen Schtzwertes und der Gebhrentabelle ermittelt.

Zuschlagsgebhr statt Notargebhr
Im Unterschied zum "herkmmlichen" Kauf einer Immobilie fallen beim Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie keine Notargebhren fr den Kaufvertrag an. Das Amtsgericht erhebt stattdessen eine Zuschlagsgebhr, die geringer ausfllt und sich an der Hhe des Gebots orientiert.

Zahllungsablauf
Die Zahlung der restlichen Kaufsumme vermindert um die bereits bei der Versteigerung hinterlegte Sicherheitsgebhr mssen innerhalb von vier bis acht Wochen nach Zuschlagserteilung entrichtet werden. Dazu legt das Amtsgericht den sogenannten Verteilungstermin fest. Der Restbetrag wird ab dem Zeitpunkt des Zuschlags mit vier Prozent verzinst, so dass sich der Zahlbetrag fr den Erwerber erhht.Eine Alternative ist, den Betrag bereits vor der Versteigerung beim Gericht zu hinterlegen. Weiterhin fallen in diesem Zeitraum dann die bereits erwhnten Kosten fr die Grundbucheintragung sowie die Zuschlagsgebhr an. Daran schliet sich die Zahlungsaufforderung des zustndigen Finanzamts zur Zahlung der Grunderwerbsteuer an.

Ablauf des Versteigerungstermins

Persnliche Teilnahme oder Vollmacht
Wer an einem Objekt interessiert ist, fr das eine Zwangsversteigerung durchgefhrt wird, muss persnlich an der Versteigerung teilnehmen. Die Identifikation erfolgt anhand desPersonalausweises oder desReisepasses. Eine notarielle Vollmacht mssen diejenigen vorlegen, die fr eine andere Person bieten wollen. Dies gilt auch, wenn der Ehegatte den Versteigerungstermin nicht wahrnehmen kann und Miteigentmer der Immobile werden soll.

Wer in seiner Eigenschaft als Firmenvertreter teilnimmt, muss als Vertretungsberechtigung einen aktuellen und beglaubigten Handelsregisterauszug vorlegen. Dieser darf maximal drei Wochen alt sein.

Sicherheitsleistung
Wer sich an dem Bieterverfahren beteiligt, muss eine Sicherheitsleistung erbringen. Diese beluft sich auf 10 Prozent des Verkehrswertes und ist bei Abgabe des Angebots vorzuweisen. Andernfalls wird das Gebot zurckgewiesen. Als Sicherheitsleistungen gelten:

  • Bundesbank- oder Verrechnungsscheck,
  • Brgschaft eines Kreditinstituts,
  • berweisung an die Gerichtskasse im Vorfeld der Versteigerung.

Informationen ber das Objekt
Gleich zu Beginn werden die relevanten Objektdaten, die mglichen Lasten sowie das geringste Gebot bekannt gegeben. Danach beginnt die Abgabe der Gebote durch die Interessenten.Whrend der Versteigerungszeit kann der Rechtspfleger fr weitere Informationen befragt werden.

Bietstunde und Zuschlag
Die sogenannte Bietstunde dauert mindestens 30 Minuten. Die Vorgehensweise unterscheidet sich nicht von anderen Versteigerungen. Derjenige, der das hchste Gebot abgibt, erhlt den Zuschlag. Nach Ablauf der Mindestbietzeit von 30 Minuten und bei Vorliegen eines Hchstgebots wird die Versteigerung beendet. Derjenige mit dem hchsten Angebotspreis erhlt den Zuschlag. Wenn kein Hchst- oder Meistgebot festgestellt wird, erfolgt eine Verlngerung, bis ein Hchstgebot erzielt wird. Daher kann die Bietstunde auch mehrere Stunden dauern.

Es muss jedoch beachtet werden, dass der gebotene Betrag die sogenannte 5/10- und 7/10-Grenze berschreiten muss. Der Rechtspfleger muss den Zuschlag verweigern, wenn das Gebot nicht die Hlfte des festgesetzten Verkehrswerts erreicht. Der Zuschlag kann auf Antrag der Glubiger verwehrt werden, sofern nicht 7/10 des Verkehrswertes erreicht werden.

Der Versteigerungstermin wird dann zu einem spteren Zeitpunkt, i.d.R. ein paar Monate spter, nachgeholt. Die Nichtannahme des Gebots aufgrund der 5/10- bzw. 7/10-Grenze darf nur einmal whrend des Versteigerungsverfahrens erfolgen. Bei einem Folgetermin ist dies nicht mehr zulssig.

Risiken beim Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie

So reizvoll es auch ist, eine Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung zu einem Preis zu erwerben, der hufig weit unter dem Verkehrswert des Gebudes oder des Grundstcks liegt, so ist die Zwangsversteigerung von Immobilien doch mit gewissen Risiken verbunden. Ein Haus- oder Wohnungsbesitzer, der seine Immobilie durch eine Zwangsversteigerung verliert, ist in der Regel nicht bereit, intensive Besichtigungen der Immobilie im Vorfeld der Versteigerung zuzulassen. Oft besteht berhaupt keine Mglichkeit, vor dem Versteigerungstermin das Gebude zu betreten, do dass der Kaufinteressent keine Mglichkeit hat, alle Bereiche des Gebudes genau in Augenschein nimmt, um den Zustand des Gebudes und mgliche Folgekosten einschtzen zu knnen.

Die Ersteigerung einer Immobilie kann daher hohe Renovierungskosten nach sich ziehen, die im Vorfeld nicht erkennbar sind. Ebenso besteht im Fall der Zwangsversteigerung von Immobilien das Risiko, dass der bisherige Bewohner nicht bereit ist, das Gebude zu rumen. Eine Zwangsrumung kann sich aber unter Umstnden ber eine lange Zeit hinziehen, in der das ersteigerte Gebude nicht selbst genutzt werden kann. Allein dadurch, dass beim Versteigerungstermin schon ein relativ hoher Betrag hinterlegt werden muss, ist whrend dieser Zeit schon das Kapital gebunden.