Zwangsversteigerungen von Immobilien

Immobilien bei Zwangsversteigerungen günstig erwerben

Wer den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung plant und genügend Eigenkapital zur Verfügung hat, der sollte über die Möglichkeit nachdenken, bei einer Zwangsversteigerung eine Immobilie zu erwerben. Interessant sind Zwangsversteigerungen vor allem deshalb, weil der dort erzielte Preis oftmals weit unter dem Wert des Gebäudes oder der Wohnung liegt. Was Sie als Käufer bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien beachten müssen, lesen Sie hier.

Übersicht der Versteigerungstermine

Wer daran interessiert ist, auf dem Wege der Ersteigerung eine günstige Immobilie zu erwerben, benötigt Informationen darüber, wann und wo eine Immobilie zur Versteigerung ansteht. Diese Informationen erhält man unter anderem in öffentlichen Aushängen der Amtsgerichte, in denen auch der Termin für eine anstehende Zwangsversteigerung von Immobilien veröffentlicht werden. Darüber hinaus werden regelmäßig Versteigerungskalender veröffentlicht, die alle Aktionstermine der deutschen Gerichte enthalten. Einen aktuellen Einblick erhalten Interessenten am besten im Internet über den Versteigerungskalender

Vorbereitung auf einen Zwangsversteigerungstermin

Immobilienexperten empfehlen, sich auf eine Zwangsversteigerung gut vorzubereiten. Hilfreich ist die Teilnahme an zwei oder drei Terminen, um einen Einblick in das Procedere zu erhalten. Wenn möglich, sollten Interessenten das Versteigerungsobjekt im Vorfeld des Termins besichtigen. Die Innenbesichtigung ist jedoch nicht in jedem Fall gewährleistet.

Weitere Informationen geben das Wertgutachten sowie das Grundbuch. Das Wertgutachten wird durch einen qualifizierten Gutachter erstellt. Es kann beim zuständigen Amtsgericht eingesehen werden und gibt nicht nur Aufschluss über den Verkehrswert des Gebäudes, sondern auch darüber, ob der Begutachtung eine umfassende Gebäude-Besichtigung zugrunde lag. Der Sachverständige hat nämlich keinen Anspruch auf eine Innenbesichtigung des Gebäudes. Es enthält zudem Detailangaben zum Objekt und listet mögliche Baumängel samt Kosten auf.

Die Einsichtnahme in den Grundbuchauszug verschafft Ihnen einen Überblick, ob die Nutzung uneingeschränkt möglich ist oder bestimmte Lasten übernommen werden müssen.

Wer sich an einem Bieterverfahren beteiligen möchte, muss außerdem eine Sicherheitsleistung erbringen. Diese beläuft sich auf 10 Prozent des Verkehrswertes und ist bei Abgabe des Angebots vorzuweisen, bspw. in Form eines Verrechnungsschecks. Andernfalls wird das Gebot zurückgewiesen. Man sollte sich daher rechtzeitig vor einem Versteigerungstermin um die Stellung der Sicherheiten für die Zwangsversteigerung kümmern. 

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Wie setzt sich der Kaufpreis bei der Zwangsversteigerung zusammen?

Das Amtsgericht legt vor einer Zwangsversteigerung anhand eines Wertgutachtens einen Preis fest. Für die Abgabe der Gebote gilt, dass mindestens 50 Prozent dieses Wertes erreicht werden müssen. Andernfalls muss die Versteigerung wiederholt werden. Sofern das Gebot zwar die 50 Prozent-Grenze übersteigt, aber unter einem Wert von 70 Prozent des Wertes bleibt, können die Gläubiger den Zuschlag verweigern. Die Höhe des sogenannten geringsten Gebots setzt sich zusammen aus:

  • dem Mindestbargebot und 
  • den bestehen bleibenden Rechten.

Das Mindestbargebot beinhaltet den in bar zu zahlenden Mindestteil, die Kosten des Versteigerungsverfahrens, öffentliche Lasten sowie Zinsen für vorrangige Rechte. Die bestehenbleibenden Rechte fallen nicht bei jedem Verfahren an. Vor dem Start der Bietzeit wird das geringste Gebot veröffentlicht.

Die Zwangsversteigerung ist ein transparentes Verfahren. Jegliche Verbindlichkeiten oder Lasten der Grundstücke werden zu Beginn des Verfahrens vom Rechtspfleger bekannt gegeben (bestehen bleibende Rechte). Sollte Lasten nach dem Verfahren bestehen bleiben, wird die ausdrücklich erwähnt. 

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Kosten und Gebühren bei Zwangsversteigerungen

Grunderwerbsteuer
Neben dem Kaufpreis fallen für jeden Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz varriert je nach Bundesland zwischen 4,5 Prozent und 6 Prozent der Bemessungsgrundlage. Bei Zwangsversteigerungen bildet das jeweilige Gebot und die bestehen bleibenden Rechte die Grundlage zur Ermittlung des Zahlbetrags.

Eintragung ins Grundbuch
Erwerber von zwangsversteigerten Immobilien sind zudem verpflichtet, die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch zu übernehmen. Die Höhe wird anhand des amtlichen Schätzwertes und der Gebührentabelle ermittelt.

Zuschlagsgebühr statt Notargebühr
Im Unterschied zum "herkömmlichen" Kauf einer Immobilie fallen beim Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie keine Notargebühren für den Kaufvertrag an. Das Amtsgericht erhebt stattdessen eine Zuschlagsgebühr, die geringer ausfällt und sich an der Höhe des Gebots orientiert.

Zahllungsablauf
Die Zahlung der restlichen Kaufsumme vermindert um die bereits bei der Versteigerung hinterlegte Sicherheitsgebühr müssen innerhalb von vier bis acht Wochen nach Zuschlagserteilung entrichtet werden. Dazu legt das Amtsgericht den sogenannten Verteilungstermin fest. Der Restbetrag wird ab dem Zeitpunkt des Zuschlags mit vier Prozent verzinst, so dass sich der Zahlbetrag für den Erwerber erhöht. Eine Alternative ist, den Betrag bereits vor der Versteigerung beim Gericht zu hinterlegen. Weiterhin fallen in diesem Zeitraum dann die bereits erwähnten Kosten für die Grundbucheintragung sowie die Zuschlagsgebühr an. Daran schließt sich die Zahlungsaufforderung des zuständigen Finanzamts zur Zahlung der Grunderwerbsteuer an.

Ablauf des Versteigerungstermins

Persönliche Teilnahme oder Vollmacht
Wer an einem Objekt interessiert ist, für das eine Zwangsversteigerung durchgeführt wird, muss persönlich an der Versteigerung teilnehmen. Die Identifikation erfolgt anhand des Personalausweises oder des Reisepasses. Eine notarielle Vollmacht müssen diejenigen vorlegen, die für eine andere Person bieten wollen. Dies gilt auch, wenn der Ehegatte den Versteigerungstermin nicht wahrnehmen kann und Miteigentümer der Immobile werden soll.

Wer in seiner Eigenschaft als Firmenvertreter teilnimmt, muss als Vertretungsberechtigung einen aktuellen und beglaubigten Handelsregisterauszug vorlegen. Dieser darf maximal drei Wochen alt sein.

Sicherheitsleistung
Wer sich an dem Bieterverfahren beteiligt, muss eine Sicherheitsleistung erbringen. Diese beläuft sich auf 10 Prozent des Verkehrswertes und ist bei Abgabe des Angebots vorzuweisen. Andernfalls wird das Gebot zurückgewiesen. Als Sicherheitsleistungen gelten:

  • Bundesbank- oder Verrechnungsscheck,
  • Bürgschaft eines Kreditinstituts,
  • Überweisung an die Gerichtskasse im Vorfeld der Versteigerung.

Informationen über das Objekt
Gleich zu Beginn werden die relevanten Objektdaten, die möglichen Lasten sowie das geringste Gebot bekannt gegeben. Danach beginnt die Abgabe der Gebote durch die Interessenten. Während der Versteigerungszeit kann der Rechtspfleger für weitere Informationen befragt werden. 

Bietstunde und Zuschlag
Die sogenannte Bietstunde dauert mindestens 30 Minuten. Die Vorgehensweise unterscheidet sich nicht von anderen Versteigerungen. Derjenige, der das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag. Nach Ablauf der Mindestbietzeit von 30 Minuten und bei Vorliegen eines Höchstgebots wird die Versteigerung beendet. Derjenige mit dem höchsten Angebotspreis erhält den Zuschlag. Wenn kein Höchst- oder Meistgebot festgestellt wird, erfolgt eine Verlängerung, bis ein Höchstgebot erzielt wird. Daher kann die Bietstunde auch mehrere Stunden dauern. 

Es muss jedoch beachtet werden, dass der gebotene Betrag die sogenannte 5/10- und 7/10-Grenze überschreiten muss. Der Rechtspfleger muss den Zuschlag verweigern, wenn das Gebot nicht die Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts erreicht. Der Zuschlag kann auf Antrag der Gläubiger verwehrt werden, sofern nicht 7/10 des Verkehrswertes erreicht werden.

Der Versteigerungstermin wird dann zu einem späteren Zeitpunkt, i.d.R. ein paar Monate später, nachgeholt. Die Nichtannahme des Gebots aufgrund der 5/10- bzw. 7/10-Grenze darf nur einmal während des Versteigerungsverfahrens erfolgen. Bei einem Folgetermin ist dies nicht mehr zulässig.

Risiken beim Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie

So reizvoll es auch ist, eine Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung zu einem Preis zu erwerben, der häufig weit unter dem Verkehrswert des Gebäudes oder des Grundstücks liegt, so ist die Zwangsversteigerung von Immobilien doch mit gewissen Risiken verbunden.  Ein Haus- oder Wohnungsbesitzer, der seine Immobilie durch eine Zwangsversteigerung verliert, ist in der Regel nicht bereit, intensive Besichtigungen der Immobilie im Vorfeld der Versteigerung zuzulassen. Oft besteht überhaupt keine Möglichkeit, vor dem Versteigerungstermin das Gebäude zu betreten, do dass der Kaufinteressent keine Möglichkeit hat, alle Bereiche des Gebäudes genau in Augenschein nimmt, um den Zustand des Gebäudes und mögliche Folgekosten einschätzen zu können.

Die Ersteigerung einer Immobilie kann daher hohe Renovierungskosten nach sich ziehen, die im Vorfeld nicht erkennbar sind. Ebenso besteht im Fall der Zwangsversteigerung von Immobilien das Risiko, dass der bisherige Bewohner nicht bereit ist, das Gebäude zu räumen. Eine Zwangsräumung kann sich aber unter Umständen über eine lange Zeit hinziehen, in der das ersteigerte Gebäude nicht selbst genutzt werden kann. Allein dadurch, dass beim Versteigerungstermin schon ein relativ hoher Betrag hinterlegt werden muss, ist während dieser Zeit schon das Kapital gebunden.