Wohnungskauf

Die besten Tipps fr den Wohnungskauf

Die eigenen vier Wnde stehen ganz oben auf der Wunschliste vieler Familien und Paare. Beim Wohnungskauf sollte man der Immobilie genau auf den Zahn fhlen.

Wohnungskauf: Alt und neu

Hochwertige Wohnimmobilien sind gefragt wie nie. Als krisensichere Finanzanlage und dritte Sule der Altersversorgung entscheiden sich besonders Grostdter fr die eigenen vier Wnde in guter Lage. Bei den meisten Immobilien, die in Deutschland vermittelt werden, handelt es sich heute um Bestandsimmobilien: Preisgnstige Gebrauchtobjekte erfreuen sich einer konstanten Nachfrage. Fr den Kauf einer gebrauchten Wohnung spricht vor allem der Preisvorteil, der gegenber Neubauten bei bis zu 50 Prozent liegt. Gnstige Zinskonditionen verleihen dem Immobilienmarkt zustzlichen Auftrieb.

Wer einen Wohnungskauf plant, muss sich zunchst fr eine Gebrauchtimmobilie oder einen Neubau entscheiden. Eine gebrauchte Eigentumswohnung berzeugt dabei in erster Linie mit ihrem gnstigeren Kaufpreis. Liebhaber klassischer Stadtwohnungen aus der Grnderzeit in gewachsenen Vierteln entscheiden sich bevorzugt fr eine Altbauwohnung. Fr diese 25 bis 50 Prozent Preisersparnis mssen sich Immobilieninteressenten aber hufig mit in die Jahre gekommenen Wohnungen anfreunden, die nicht mit modernen Standards vergleichbar und renovierungsbedrftig sind. Eine neue Eigentumswohnung ist beim Wohnungskauf zudem sofort bezugsfertig.

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Wohnungskauf: Bausubstanz und Nachbarn

Nur wenige Immobilieninteressenten, die eine Wohnung kaufen mchten, kennen sich selbst mit baulichen Fragen aus. Empfehlenswert ist daher die Beratung eines Bausachverstndigen. Zu den typischen Mngeln von Altbauten und gebrauchten Immobilien zhlen feuchte Wnde und Schimmel, eine mangelhafte Schall- und Wrmedmmung, alte Fenster und Heizungsanlagen. Beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung sind solche Schwachstellen zwar nicht zu erwarten Baumngel sind aber trotzdem keine Seltenheit. Ein Sachverstndiger ist ein zuverlssiger Berater fr den Wohnungskauf.

Zu den wichtigsten Auswahlkriterien beim Wohnungskauf zhlt die Lage der Immobilie. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist hier besonders in gefragten Lagen boomender Stdte sehr hoch und treibt die Preise nach oben. Weitere Faktoren sind bestehende Verkehrsanbindungen, Kindergrten und Schulen in der Nhe, eine ruhige Umgebung und Parkmglichkeiten.

Der erste Eindruck ist auch beim Immobilienkauf wichtig. Ein sauberes Treppenhaus und ein gepflegter Gesamteindruck sprechen fr eine ordentliche Mietergemeinschaft. Als Interessent kann man die anderen Mieter auch direkt ansprechen und sich somit einen Eindruck ber die zuknftigen Nachbarn verschaffen.

Wohnungskauf: Die Finanzierung

Die meisten Immobilienkufer schlieen fr den Bau oder Kauf eines Hauses oder einer Wohnung eine langfristige Immobilienfinanzierung ab. Eine hohe Eigenkapitalquote senkt dabei die monatliche Belastung, die Laufzeit und die Zinsen fr den Immobilienkredit. Zustzlich zum Kaufpreis der Wohnung fallen aber noch die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notarkosten an: Bei einem Kaufpreis von 160.000,- Euro kommen so noch etwa 10.000,- Euro Nebenkosten dazu. Die Immobilienfinanzierung kann ber einen Bausparvertrag oder ein herkmmliches Darlehen erfolgen. In Zeiten gnstiger Bauzinsen empfiehlt sich eine langfristige Zinsbindung beim Wohnungskauf.

Mehrere Wohnungseigentmer bilden eine Eigentmergemeinschaft. Hier unterscheidet man in Sondereigentum, das als Wohnung allein dem Eigentmer gehrt, sowie Gemeinschaftseigentum, das von allen genutzt wird. Wenn gemeinschaftliches Eigentum wie eine Heizungsanlage modernisiert werden muss, fallen fr jeden Eigentmer zustzliche Kosten an. Weiterhin mssen das Hausgeld und laufende Heiz- und Warmwasserkosten in die Finanzierung einkalkuliert werden.

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Kaufvertrag: Wohnung und Eigentumserwerb

Der Erwerb einer Eigentumswohnung erfolgt in verschiedenen Schritten und ist nur unter Beteiligung eines Notars mglich. Die einzelnen Schritte des Eigentumserwerbs stellen sich wie folgt dar:

  • Kaufvertrag Wohnung,
  • Teilungserklrung,
  • Auflassung,
  • Grundbucheintrag.

Vor der Unterschrift des Kaufvertrags erhalten die Vertragsparteien einen Entwurf vom Notar. Diesen Entwurf muss der Kufer sich grndlich ansehen, um auszuschlieen, dass darin Klauseln enthalten sind, die sich nachteilig fr ihn auswirken knnen. In diesem Zusammenhang gilt einmal mehr, dass man sich vor einer Unterschrift unter dem Kaufvertrag Wohnung und Haus genau ansehen muss. Enthlt der Kaufvertrag eine Klausel, nach der die Wohnung gekauft wie besichtigt wird und der Kufer auf smtliche Ansprche gegen den Verkufer verzichtet, so muss gegen diesen Passus ein Einwand erhoben werden.

Wichtig ist, dass der Verkufer im Kaufvertrag zusichert, dass ihm keine wesentlichen Mngel an der Immobilie bekannt sind, denn nur so besteht ein spterer Anspruch auf Schadensersatz fr den Fall, dass gravierende Mngel vom Verkufer verschwiegen wurden. Der Notar wird sich im Auftrag des Kufers im Grundbuch vergewissern, dass die Eigentumswohnung und das Grundstck frei von Rechten Dritter ist. Besondere Einbauten, Garagen oder Gartenhuser mssen im Vertrag gesondert aufgefhrt sein. Ein wichtiger Bestandteil des Kaufvertrags ber eine Eigentumswohnung ist die Teilungserklrung, in der die Gre des Grundstcksanteils festgelegt ist.

Kaufvertrag: Wohnung und Eigentmergemeinschaft

Neben der Teilungserklrung, die unbedingt dieselbe Bezeichnung der Wohnung und des Miteigentumsanteils enthalten muss wie der Kaufvertrag und in der alle Nebenrume und Sondernutzungsrechte, die zur Wohnung gehren enthalten sein mssen, gehrt die Gemeinschaftsordnung als weiterer Bestandteil zum Kaufvertrag. Wohnung und Eigentumsanteil sollten auch darin genau bezeichnet sein. In der Gemeinschaftsordnung, die nicht mit einer Hausordnung verwechselt werden darf, sind alle Rechte und Pflichten enthalten, die jeder Wohnungseigentmer in der Eigentmergemeinschaft hat. Dazu zhlen zwar auch Punkte, die sich ebenfalls in der Hausordnung wiederfinden, wie zum Beispiel das Recht, Hausmusik auszuben oder Haustiere zu halten, aber die Inhalte gehen weit darber hinaus.

So legt die Gemeinschaftsordnung auch fest, wie hufig Eigentmerversammlungen stattfinden und wie sich das Stimmrecht verteilt. Das Stimmrecht kann pro Wohneinheit gewertet werden, aber auch nach Eigentumsanteilen. Die Verfahrensweise bei notwendigen Instandhaltungen und die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums sind ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Da eine nderung nur durch alle Hauseigentmer mglich ist, erfordert auch diese Anlage zum Kaufvertrag besondere Beachtung.

Allein durch die Unterschrift des Kaufvertrags kommt es nicht zum Eigentumserwerb, sondern nur zur Auflassung als Erklrung ber die Verkaufsabsicht. Der Eigentumserwerb erfolgt dagegen erst durch den Grundbucheintrag.

Die Baufinanzierung: Der beste Weg zu Haus oder Eigentumswohnung Schritt fr Schritt fhrt der Ratgeber durch die einzelnen Finanzierungsphasen von der ersten Bedarfsermittlung bis zum Vertragsabschluss.

Gemeinschaftseigentum bei Wohnhausanlagen

In Mehrparteienhuserngibt es, neben den eigentlichen Wohnrumen, die im Eigentum der jeweiligen Bewohner des Wohnhauses stehen, auch noch bestimmte Elemente und Bereiche, die gemeinsames Eigentum darstellen. Diese Bereiche gehren somit mehreren Personen gemeinschaftlich.

Im Fall von Wohnhausanlagen gehren diese Anlagen und Elemente somit gemeinschaftlich allen Bewohnern des Mehrparteienwohnhauses. Soweit es mglich und sinnvoll ist, knnen diese Bereiche auch von allen Bewohnern des Gebudes genutzt werden, aber knnen von Einzelnen nicht veruert oder vermietet werden. Beim Gemeinschaftseigentum handelt es sich in der Regel um Flchen wie Gnge, Stiegenhuser, Gartenanlage, Innenhfe, aber auch Auenwnde, Dcher oder Tren und Fenster. Auch Heizungs-, Strom- und Wasseranlagen zhlen zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Verwaltung von Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum muss selbstverstndlich auch verwaltet werden. Denn schlielich muss dieses instand gehalten, gereinigt und von Zeit zu Zeit auch repariert oder renoviert werden. Fr diesen Zweck wird von den jeweiligen gemeinschaftlichen Eigentmern ein Verwalter bestellt. Dieser kommt anschlieend fr die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf. Als Verwalter knnen auch externe Unternehmen bestellt werden, die sich um die jeweiligen Arbeiten, die in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum anfallen, kmmern. Sie bernehmen dann die gesamte Abwicklung von allen anfallenden praktischen und verwaltungsrechtlichen Aufgaben, die alle Teile einer Wohnanlage betreffen.

Die jeweiligen Aufgaben werden somit von einer zentralen Stelle erledigt, aber die Kosten dafr werden von der Gemeinschaft getragen. Denn der jeweilige Verwalter des Gesamtobjektes teilt die Kosten fr Instandhaltung, Wartung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf die jeweiligen Bewohner des Objektes auf. Darber hinaus erhalten die einzelnen Gemeinschaftseigentmer einmal jhrlich eine Aufschlsselung der Kostenstellen.

Benutzung von Gemeinschaftseigentum

Whrend das Gemeinschaftseigentum von zentraler Stelle verwaltet wird, so ist es dennoch allen Bewohnern des Objektes bzw. den einzelnen Eigentmern mglich, die jeweiligen Flchen und Elemente zu nutzen. Hufig ist im Miet-, Nutzungs- oder Kaufvertrag auch genau festgelegt, in welcher Art und Weise die jeweiligen Objekte genutzt werden knnen bzw. drfen. Selbstverstndlich darf durch die Benutzung durch die einzelnen Bewohner keinerlei Wertminderung der Elemente erzeugt werden. Werden Beschdigungen durch einzelne Gemeinschaftseigentmer vorgenommen, so werden auch die Kosten dieser Beschdigungen in der Regel nicht von der Gemeinschaft bernommen, sondern mssen vom Einzelnen getragen werden.

Die einzelnen Bewohner genieen bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums groen Komfort, da sie sich nicht selbst um Aufgaben wie Rasenschnitt oder Winterrumung kmmern mssen. Auch die Versicherung des Gesamtobjektes und der einzelnen gemeinschaftlich genutzten Objekte wird durch den Verwalter bernommen, whrend dieser die Kosten selbstverstndlich auf die einzelnen Bewohner umlegt.