Wohnungskauf

Die besten Tipps für den Wohnungskauf

Die eigenen vier Wände stehen ganz oben auf der Wunschliste vieler Familien und Paare. Beim Wohnungskauf sollte man der Immobilie genau auf den Zahn fühlen.

Wohnungskauf: Alt und neu

Hochwertige Wohnimmobilien sind gefragt wie nie. Als krisensichere Finanzanlage und dritte Säule der Altersversorgung entscheiden sich besonders Großstädter für die eigenen vier Wände in guter Lage. Bei den meisten Immobilien, die in Deutschland vermittelt werden, handelt es sich heute um Bestandsimmobilien: Preisgünstige Gebrauchtobjekte erfreuen sich einer konstanten Nachfrage. Für den Kauf einer gebrauchten Wohnung spricht vor allem der Preisvorteil, der gegenüber Neubauten bei bis zu 50 Prozent liegt. Günstige Zinskonditionen verleihen dem Immobilienmarkt zusätzlichen Auftrieb.

Wer einen Wohnungskauf plant, muss sich zunächst für eine Gebrauchtimmobilie oder einen Neubau entscheiden. Eine gebrauchte Eigentumswohnung überzeugt dabei in erster Linie mit ihrem günstigeren Kaufpreis. Liebhaber klassischer Stadtwohnungen aus der Gründerzeit in gewachsenen Vierteln entscheiden sich bevorzugt für eine Altbauwohnung. Für diese 25 bis 50 Prozent Preisersparnis müssen sich Immobilieninteressenten aber häufig mit in die Jahre gekommenen Wohnungen anfreunden, die nicht mit modernen Standards vergleichbar und renovierungsbedürftig sind. Eine neue Eigentumswohnung ist beim Wohnungskauf zudem sofort bezugsfertig.

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Wohnungskauf: Bausubstanz und Nachbarn

Nur wenige Immobilieninteressenten, die eine Wohnung kaufen möchten, kennen sich selbst mit baulichen Fragen aus. Empfehlenswert ist daher die Beratung eines Bausachverständigen. Zu den typischen Mängeln von Altbauten und gebrauchten Immobilien zählen feuchte Wände und Schimmel, eine mangelhafte Schall- und Wärmedämmung, alte Fenster und Heizungsanlagen. Beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung sind solche Schwachstellen zwar nicht zu erwarten – Baumängel sind aber trotzdem keine Seltenheit. Ein Sachverständiger ist ein zuverlässiger Berater für den Wohnungskauf.

Zu den wichtigsten Auswahlkriterien beim Wohnungskauf zählt die Lage der Immobilie. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist hier besonders in gefragten Lagen boomender Städte sehr hoch und treibt die Preise nach oben. Weitere Faktoren sind bestehende Verkehrsanbindungen, Kindergärten und Schulen in der Nähe, eine ruhige Umgebung und Parkmöglichkeiten.

Der erste Eindruck ist auch beim Immobilienkauf wichtig. Ein sauberes Treppenhaus und ein gepflegter Gesamteindruck sprechen für eine ordentliche Mietergemeinschaft. Als Interessent kann man die anderen Mieter auch direkt ansprechen und sich somit einen Eindruck über die zukünftigen Nachbarn verschaffen.

Wohnungskauf: Die Finanzierung

Die meisten Immobilienkäufer schließen für den Bau oder Kauf eines Hauses oder einer Wohnung eine langfristige Immobilienfinanzierung ab. Eine hohe Eigenkapitalquote senkt dabei die monatliche Belastung, die Laufzeit und die Zinsen für den Immobilienkredit. Zusätzlich zum Kaufpreis der Wohnung fallen aber noch die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notarkosten an: Bei einem Kaufpreis von 160.000,- Euro kommen so noch etwa 10.000,- Euro Nebenkosten dazu. Die Immobilienfinanzierung kann über einen Bausparvertrag oder ein herkömmliches Darlehen erfolgen. In Zeiten günstiger Bauzinsen empfiehlt sich eine langfristige Zinsbindung beim Wohnungskauf.

Mehrere Wohnungseigentümer bilden eine Eigentümergemeinschaft. Hier unterscheidet man in Sondereigentum, das als Wohnung allein dem Eigentümer gehört, sowie Gemeinschaftseigentum, das von allen genutzt wird. Wenn gemeinschaftliches Eigentum wie eine Heizungsanlage modernisiert werden muss, fallen für jeden Eigentümer zusätzliche Kosten an. Weiterhin müssen das Hausgeld und laufende Heiz- und Warmwasserkosten in die Finanzierung einkalkuliert werden.

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Kaufvertrag: Wohnung und Eigentumserwerb

Der Erwerb einer Eigentumswohnung erfolgt in verschiedenen Schritten und ist nur unter Beteiligung eines Notars möglich. Die einzelnen Schritte des Eigentumserwerbs stellen sich wie folgt dar:

  • Kaufvertrag Wohnung,
  • Teilungserklärung,
  • Auflassung,
  • Grundbucheintrag.

Vor der Unterschrift des Kaufvertrags erhalten die Vertragsparteien einen Entwurf vom Notar. Diesen Entwurf muss der Käufer sich gründlich ansehen, um auszuschließen, dass darin Klauseln enthalten sind, die sich nachteilig für ihn auswirken können. In diesem Zusammenhang gilt einmal mehr, dass man sich vor einer Unterschrift unter dem Kaufvertrag Wohnung und Haus genau ansehen muss. Enthält der Kaufvertrag eine Klausel, nach der die Wohnung gekauft wie besichtigt wird und der Käufer auf sämtliche Ansprüche gegen den Verkäufer verzichtet, so muss gegen diesen Passus ein Einwand erhoben werden.

Wichtig ist, dass der Verkäufer im Kaufvertrag zusichert, dass ihm keine wesentlichen Mängel an der Immobilie bekannt sind, denn nur so besteht ein späterer Anspruch auf Schadensersatz für den Fall, dass gravierende Mängel vom Verkäufer verschwiegen wurden. Der Notar wird sich im Auftrag des Käufers im Grundbuch vergewissern, dass die Eigentumswohnung und das Grundstück frei von Rechten Dritter ist. Besondere Einbauten, Garagen oder Gartenhäuser müssen im Vertrag gesondert aufgeführt sein. Ein wichtiger Bestandteil des Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung, in der die Größe des Grundstücksanteils festgelegt ist.

Kaufvertrag: Wohnung und Eigentümergemeinschaft

Neben der Teilungserklärung, die unbedingt dieselbe Bezeichnung der Wohnung und des Miteigentumsanteils enthalten muss wie der Kaufvertrag und in der alle Nebenräume und Sondernutzungsrechte, die zur Wohnung gehören enthalten sein müssen, gehört die Gemeinschaftsordnung als weiterer Bestandteil zum Kaufvertrag. Wohnung und Eigentumsanteil sollten auch darin genau bezeichnet sein. In der Gemeinschaftsordnung, die nicht mit einer Hausordnung verwechselt werden darf, sind alle Rechte und Pflichten enthalten, die jeder Wohnungseigentümer in der Eigentümergemeinschaft hat. Dazu zählen zwar auch Punkte, die sich ebenfalls in der Hausordnung wiederfinden, wie zum Beispiel das Recht, Hausmusik auszuüben oder Haustiere zu halten, aber die Inhalte gehen weit darüber hinaus.

So legt die Gemeinschaftsordnung auch fest, wie häufig Eigentümerversammlungen stattfinden und wie sich das Stimmrecht verteilt. Das Stimmrecht kann pro Wohneinheit gewertet werden, aber auch nach Eigentumsanteilen. Die Verfahrensweise bei notwendigen Instandhaltungen und die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums sind ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Da eine Änderung nur durch alle Hauseigentümer möglich ist, erfordert auch diese Anlage zum Kaufvertrag besondere Beachtung.

Allein durch die Unterschrift des Kaufvertrags kommt es nicht zum Eigentumserwerb, sondern nur zur Auflassung als Erklärung über die Verkaufsabsicht. Der Eigentumserwerb erfolgt dagegen erst durch den Grundbucheintrag.

Die Baufinanzierung: Der beste Weg zu Haus oder Eigentumswohnung Schritt für Schritt führt der Ratgeber durch die einzelnen Finanzierungsphasen von der ersten Bedarfsermittlung bis zum Vertragsabschluss.

Gemeinschaftseigentum bei Wohnhausanlagen

In Mehrparteienhäusern gibt es, neben den eigentlichen Wohnräumen, die im Eigentum der jeweiligen Bewohner des Wohnhauses stehen, auch noch bestimmte Elemente und Bereiche, die gemeinsames Eigentum darstellen. Diese Bereiche gehören somit mehreren Personen gemeinschaftlich.

Im Fall von Wohnhausanlagen gehören diese Anlagen und Elemente somit gemeinschaftlich allen Bewohnern des Mehrparteienwohnhauses. Soweit es möglich und sinnvoll ist, können diese Bereiche auch von allen Bewohnern des Gebäudes genutzt werden, aber können von Einzelnen nicht veräußert oder vermietet werden. Beim Gemeinschaftseigentum handelt es sich in der Regel um Flächen wie Gänge, Stiegenhäuser, Gartenanlage, Innenhöfe, aber auch Außenwände, Dächer oder Türen und Fenster. Auch Heizungs-, Strom- und Wasseranlagen zählen zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Verwaltung von Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum muss selbstverständlich auch verwaltet werden. Denn schließlich muss dieses instand gehalten, gereinigt und von Zeit zu Zeit auch repariert oder renoviert werden. Für diesen Zweck wird von den jeweiligen gemeinschaftlichen Eigentümern ein Verwalter bestellt. Dieser kommt anschließend für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf. Als Verwalter können auch externe Unternehmen bestellt werden, die sich um die jeweiligen Arbeiten, die in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum anfallen, kümmern. Sie übernehmen dann die gesamte Abwicklung von allen anfallenden praktischen und verwaltungsrechtlichen Aufgaben, die alle Teile einer Wohnanlage betreffen.

Die jeweiligen Aufgaben werden somit von einer zentralen Stelle erledigt, aber die Kosten dafür werden von der Gemeinschaft getragen. Denn der jeweilige Verwalter des Gesamtobjektes teilt die Kosten für Instandhaltung, Wartung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf die jeweiligen Bewohner des Objektes auf. Darüber hinaus erhalten die einzelnen Gemeinschaftseigentümer einmal jährlich eine Aufschlüsselung der Kostenstellen.

Benutzung von Gemeinschaftseigentum

Während das Gemeinschaftseigentum von zentraler Stelle verwaltet wird, so ist es dennoch allen Bewohnern des Objektes bzw. den einzelnen Eigentümern möglich, die jeweiligen Flächen und Elemente zu nutzen. Häufig ist im Miet-, Nutzungs- oder Kaufvertrag auch genau festgelegt, in welcher Art und Weise die jeweiligen Objekte genutzt werden können bzw. dürfen. Selbstverständlich darf durch die Benutzung durch die einzelnen Bewohner keinerlei Wertminderung der Elemente erzeugt werden. Werden Beschädigungen durch einzelne Gemeinschaftseigentümer vorgenommen, so werden auch die Kosten dieser Beschädigungen in der Regel nicht von der Gemeinschaft übernommen, sondern müssen vom Einzelnen getragen werden.

Die einzelnen Bewohner genießen bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums großen Komfort, da sie sich nicht selbst um Aufgaben wie Rasenschnitt oder Winterräumung kümmern müssen. Auch die Versicherung des Gesamtobjektes und der einzelnen gemeinschaftlich genutzten Objekte wird durch den Verwalter übernommen, während dieser die Kosten selbstverständlich auf die einzelnen Bewohner umlegt.