Wohnflächenberechnung

Wohnflächenberechnung: So werden Wohnflächen ermittelt

Häuslebauer und Vermieter wenden die Wohnflächenberechnung zur Ermittlung von Wohnraumflächen an. Die Berechnungsmethode wird von der seit 2004 gültigen Wohnflächenverordnung vorgegeben.

Gesetzliche Vorgaben zur Wohnflächenberechnung

Die exakte Wohnflächenberechnung ist insbesondere für Bauherren von Bedeutung, die ihr Bauvorhaben von der Bank finanzieren lassen. Auf Basis der Wohnflächenberechnung wird unter anderem die Wirtschaftlichkeit dieses Bauvorhabens ermittelt.

Eine wichtige Rolle spielt die Wohnflächenberechnung insbesondere auch für Vermietungen: Die ermittelte Grundfläche bestimmt die Betriebs- und Mietkosten der Wohnung.

Die Wohnfläche wird heute in der Regel nach der gültigen Wohnflächenverordnung (WoFIV) berechnet. Diese Verordnung trat zum ersten Januar 2004 in Kraft und hat die zuvor gültige II. Berechnungsverordnung (II. BV) abgelöst. Die Wohnflächenverordnung gilt für Mietwohnungen, die im Rahmen von Wohnraumförderungsmaßnahmen nach WoGF gefördert wurden. Auch abseits des Wohnraumförderungsgesetzes findet die Wohnflächenverordnung heute meist Anwendung. Alternativ wäre auch die Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277 möglich, kommt aber nur in seltenen Fällen zur Anwendung. Für Mieter ist die heute übliche Ermittlung der Wohnfläche nach WoFIV vorteilhaft, da viele Flächen nur noch anteilig angerechnet werden.

Wohnflächenberechnung: Welche Flächen werden angerechnet?

Mithilfe der Wohnflächenberechnung wird die tatsächlich nutzbare Wohnfläche eines Hauses oder einer Wohnung ermittelt. Zur Wohnfläche zählen grundsätzlich alle voll nutzbaren Wohnräume. Zusätzlich können beheizte, geschlossene Wintergärten in die Wohnfläche einbezogen werden. Dies gilt auch für Schwimmbäder. Auch Balkone und Terrassen, die ausschließlich dem Bewohner zur Verfügung stehen, zählen zur Wohnfläche. Die Grundfläche von Balkonen und Terrassen kann 25 bis 50 Prozent einberechnet werden. In die Wohnflächenberechnung werden Flächen wie Verkleidungen von Fenstern und Türen, Sockelleisten und auch Raumteiler einbezogen.

Nicht zur Wohnfläche gehören grundsätzlich Kellerräume, Garagen, Waschküchen und Bodenflächen. Auch Treppen und Treppenabsätze sowie Grundflächen von Schornsteinen, Flächen von Pfeilern und Säulen fließen nicht in die Berechnung der Wohnfläche mit ein. Gesonderte Regelungen gelten für Dachschrägen: Räume ab einer Höhe von zwei Metern werden grundsätzlich voll als Wohnfläche angerechnet. Schrägen bis zu einem Meter sind keine Wohnfläche. Für Schrägen zwischen einem und zwei Metern können 50 Prozent Wohnfläche angerechnet werden.

Wohnflächenberechnung falsch?

Es kommt durchaus vor, dass bei der Wohnungsgröße geschummelt wird. Größere Wohnungen lassen sich oft besser vermieten und bringen Geld für Wohnraum in die Kasse, der eigentlich gar nicht vorhanden ist. Mit steigender Wohnfläche wird auch die Betriebskostenabrechnung teurer. Auch Mieterhöhungen werden auf Basis der Wohnflächenberechnung durchgeführt. Eine Prüfung der tatsächlichen Wohnfläche lohnt sich insbesondere bei Dachwohnungen mit Schrägen und bei Außenflächen. In beiden Fällen ist lediglich eine anteilige Anrechnung als Wohnfläche möglich. Weder Schrägen noch Außenflächen dürfen zu 100 Prozent in die Wohnfläche einfließen.

Nachteil: Laien können die Wohnfläche in der Regel nicht selbst ermitteln und kontrollieren. Hierfür ist meist ein Gutachter notwendig, der ein Aufmaß mithilfe des Lasermessgerätes erstellt. Dieses Gutachten kostet mehrere Hundert Euro. Wenn sich herausstellt, dass die Wohnfläche kleiner ausfällt, haben Mieter bei einer zehnprozentigen Abweichung einen Anspruch auf Mietminderung. Diese Mietminderung kann auch rückwirkend geltend gemacht werden.

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