Vorfälligkeitsentschädigung

Sondertilgungskosten als Schadensersatzanspruch der Banken

Kommt es zu einer Darlehensablösung innerhalb einer Zinsfestschreibungsphase, so kann der Bank als Kreditgeber ein finanzieller Schaden entstehen. Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt eine Art Schadensersatz für die Kosten der Bank dar. Wir erklären, warum die Entschädigung bezahlt werden muss.

Was ist eine Vorfälligkeits- entschädigung?

Aus einem Darlehensvertrag ergeben sich verschiedene Rechte und Pflichten für die Vertragsparteien. Dazu gehören unter anderem folgende Vertragsbestandteile

  • Darlehenssumme,
  • Darlehenslaufzeit,
  • Zinssatz,
  • Rückzahlungsraten,
  • Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt immer dann an, wenn die Darlehenssumme vor dem Ende der fest vereinbarten Laufzeit oder während einer Zinsfestschreibungsphase durch den Darlehensnehmer ganz oder teilweise zurückgezahlt wird.

Genau genommen handelt es sich dabei um einen Schadensersatz, den der Darlehensnehmer der Bank dafür zu zahlen hat, dass er den vertraglich vereinbarten Kredit nicht länger in Anspruch nimmt, sondern eine vorzeitige Kündigung ausspricht. Grundsätzlich ist die Bank nicht verpflichtet, sich auf eine vorzeitige Darlehenskündigung einzulassen. Sie kann sogar die Annahme des Rückzahlungsbetrags verweigern und auf Einhaltung des Vertrags bestehen. Es gibt nur wenige Gründe, die dazu führen, dass die Bank die vorzeitige Darlehensrückzahlung akzeptieren muss. Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn eine Immobilie verkauft wird und daher das Darlehen nicht mehr grundpfandrechtlich gesichert werden kann.

Die Bank muss einer vorzeitigen Darlehensrückführung auch dann zustimmen, wenn sie einen vorherigen Wunsch des Kreditnehmers auf eine Erhöhung des ursprünglichen Darlehens abgelehnt hat und der Kreditnehmer dadurch gezwungen ist, ein Darlehen bei einem anderen Kreditinstitut aufzunehmen. In der Regel akzeptieren die Banken aber den Wunsch auf vorzeitige Darlehensrückzahlung, wenn der ihnen entstehende finanzielle Schaden ersetzt wird.

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Wie berechnet die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung?

Ein finanzieller Schaden der Bank durch eine vorzeitige Darlehensrückführung entsteht nur bei langfristigen Krediten wie Immobilienfinanzierungen. Zu dem Schaden kommt es dadurch, dass die Bank ihren eigenen, mit der Darlehensvergabe verbundenen Verpflichtungen aus Refinanzierungsverträgen nicht mehr nachkommen kann. Die Refinanzierung der Kreditsumme erfolgt in langfristigen Einlagen, in der Regel über denselben Zeitraum, wie das zugrunde liegende Darlehen.

Nur aufgrund der Refinanzierung in Form von Einlagen ist es der Bank überhaupt möglich, langfristig einen festen Zinssatz zu garantieren, denn die Refinanzierung zum Marktzins gleicht Zinsschwankungen während der Laufzeit aus. Wird das Darlehen vorzeitig gekündigt, so muss auch die Refinanzierung vor dem Ende der Laufzeit aufgelöst werden und der Bank entsteht ein Refinanzierungs- und Margenschaden, der durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen wird. Der Schaden der Bank ist umso höher, je größer die Differenz zwischen dem ursprünglichen Zinssatz und einem niedrigeren Marktzins zum Zeitpunkt der Darlehensrückführung ist.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach der Zinsdifferenz und der Verkürzung der ursprünglich vereinbarten Zinsfestschreibungs-Phase. Banken können bei der Berechnung des entstandenen Refinanzierungsschadens zwischen zwei Methoden wählen, der unkomplizierten Aktiv-Aktiv-Methode, die regelmäßig für den Bankkunden günstiger ausfällt, und der viel kritisierten Aktiv-Passiv-Methode, bei der ein kompliziertes Verfahren unter Zugrundelegung teils fingierter Pfandbriefgeschäfte und nach der Laufzeit gestaffelten, unterschiedlichen Renditen dieser Einlagen angewendet wird.

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Sondertilgungsrechte zur Vermeidung der Vorfälligkeitsentschädigung

Ist für einen Kreditnehmer schon bei der Unterzeichnung des Darlehensvertrags absehbar, dass er vor dem Ablauf der Zinsfestschreibungsphase eine größere Geldsumme zur Verfügung haben wird, so sollte er darauf achten, dass der Kreditvertrag ein Sondertilgungsrecht enthält. Vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte ermöglichen die Rückzahlung des Darlehens ganz oder teilweise, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Die Bank kann sich aufgrund der vertraglichen Vereinbarung auf ein flexibleres Refinanzierungsmodell einstellen, um einen hohen Schaden von vornherein zu vermeiden.

Ein gesetzlicher Ausschluss der Vorfälligkeitsentschädigung besteht immer dann, wenn die Laufzeit eines Darlehens zehn Jahre überschreitet. Innerhalb von sechs Monaten hat der Kreditnehmer nach Ablauf von zehn Jahren ein einmaliges Sonderkündigungsrecht und kann den Kredit zurückzahlen, ohne dafür eine Schadensersatzzahlung leisten zu müssen. Die Frist für dieses Tilgungsrecht beginnt jedoch nicht am Tag des Vertragsabschlusses, sondern mit dem Tag der vollständigen Darlehensauszahlung.

Da Immobilien-Darlehen häufig nach Fertigstellung von Bauabschnitten in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt werden, ist also der letzte Auszahlungstag maßgeblich für den Fristbeginn. Liegt bereits eine Darlehensverlängerung vor, so beginnt die Frist mit dem Zeitpunkt der Verlängerungs-Vereinbarung. Kredite, die nicht mit einer Festzinsvereinbarung einhergehen, sondern variabel verzinst werden, können nach einer Frist von drei Monaten schadensersatzfrei gekündigt werden.

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