Versicherungsdarlehen
Versicherungsdarlehen - Chancen und Risiken
Versicherungsdarlehen - sinnvoll für vermietete Immobilien
Grundsätzlich ist die Finanzierung einer Immobilie durch eine Lebensversicherung möglich. Eine solche Finanzierung besteht aus zwei Verträgen, einem Darlehens- und einem Versicherungsvertrag. Diese Art der Finanzierung wird in der Fachsprache als Versicherungsdarlehen bezeichnet. Die Wahl dieser Finanzierungsform ist jedoch nicht für jeden Kreditnehmer wirklich geeignet und sollte deshalb gut überlegt werden. Grundsätzlich empfiehlt sich dieses Darlehen nur für Käufer mit einem hohen persönlichen Steuersatz unter der Bedingung, dass sie beabsichtigen die Immobilie zu vermieten oder zu verpachten. Ebenso ist das Vorliegen eines sogenannten Altvertrags, das heißt, der Vertrag begann bereits vor dem Jahr 2005, sinnvoll.
Bei einem Versicherungsdarlehen ähnelt die Finanzierung einem Bausparsofortdarlehen. Der Versicherte erhält zunächst den vereinbarten Darlehnsbetrag für die Finanzierung seiner Immobilie ausgezahlt. Dieses Darlehen wird jedoch in der Anfangszeit für eine vorab festgelegte Laufzeit nicht getilgt, sondern ausschließlich die anfallenden Zinsen sind zu entrichten. Gleichzeitig wird das Darlehen durch eine Lebensversicherung abgesichert. Dabei kann sowohl der Versicherer als auch ein unabhängiger Dritter der Darlehnsgeber sein.
Der Versicherte tritt die Rechte an seiner Lebensversicherung an den Kreditgeber ab und zahlt aber für die gesamte Laufzeit monatlich Beiträge in die Lebensversicherung ein. Am Ende der Laufzeit ergibt sich aus den Beiträgen und der Verzinsung eine Prämie, mit der das Darlehen abgelöst wird.
Mögliche Risiken bei Versicherungsdarlehen
Auf den ersten Blick wirkt das Prinzip des Versicherungsdarlehens überzeugend, aber die Risiken liegen im Detail. Auch bei einer Lebensversicherung, die der Finanzierung einer Immobilie dient, ist die Höhe der Auszahlung beziehungsweise der Prämie ungewiss. Ebenso wie jede andere Kapitallebensversicherung setzt sie sich aus dem Garantiekapital, das sich aus der Summe der eingezahlten Beiträge ergibt, sowie der Mindestverzinsung und der Überschussbeteiligung zusammen. Aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen konnten in jüngster Vergangenheit viele Versicherungsgesellschaften nur noch geringe Überschussbeteiligungen auszahlen, und sie mussten ihre Prognosen nach unten korrigieren. Bei einer normalen Versicherung ist diese Tatsache schon sehr ärgerlich, bei einem Versicherungsdarlehen jedoch besonders risikoreich. Im schlimmsten Fall entspricht die Versicherungsleistung am Ende der Laufzeit nicht dem Darlehensbetrag. In einem solchen Fall ist eine vollständige Tilgung des Darlehens nicht möglich, der Darlehensnehmer zahlt drauf oder benötigt eine Anschlussfinanzierung.
Ein weiterer Nachteil ist in der häufig relativ kurzen Zinsbindung des Darlehens zu finden. In vielen Fällen übersteigt die Versicherungszeit diese. Aufgrund der fehlenden Tilgung kann bei einem Anstieg des Zinssatzes die monatliche Belastung des Kreditnehmers sehr schnell steigen, was bei einer normalen Baufinanzierung nicht in diesem Ausmaß der Fall ist.
Aus diesem Grund empfiehlt es sich, möglichst eine lange Zinsbindung zu wählen, 10 Jahre sollten dabei als Minimum angesetzt werden.
Vorteile beim Versicherungsdarlehen
Bei einer ersten Betrachtung überwiegen die Nachteile des Versicherungsdarlehens. Dies ist auch nicht verwunderlich, da diese Form der Finanzierung für einen Großteil der Kreditnehmer nicht geeignet ist.
Allerdings bringt sie auch Vorteile mit sich, von denen einer in der Absicherung des Todesfalls des Kreditnehmers zu finden ist. Dieser Vorteil sollte jedoch für die Entscheidung für diese Art der Finanzierung nicht ausschlaggebend sein, da der Abschluss einer gewöhnlichen Restschuldversicherung genauso wirksam und in vielen Fällen sogar wesentlich preiswerter ist.
Aus diesem Grund empfiehlt sich das Versicherungsdarlehen nur für Kapitalanleger oder Steuersparer, wenn sie die zu finanzierende Immobilie vermieten oder verpachten. Um jedoch Steuervorteile zu nutzen, müssen verschiedene Bedingungen erfüllt werden. Diese sind:
- Vertragslaufzeit beträgt mindestens 12 Jahre,
- Beitragszahldauer beträgt mindestens 5 Jahre,
- Verwendung des Darlehensbetrags erfolgte zweckgebunden innerhalb von 30 Tagen.
Sobald eines dieser Kriterien nicht erfüllt wurde, können Steuervorteile nicht mehr geltend gemacht werden. Ebenso kann ein Wiederverkauf der Immobilie den Steuervorteil zunichtemachen.
Aufgrund der Komplexität der Thematik empfiehlt es sich, die Entscheidung gut zu überdenken und die Beratung durch einen Steuerberater in Anspruch zu nehmen. Dieser erklärt ebenso, welche Kosten gar nicht, beziehungsweise nicht im vollen Umfang geltend gemacht werden können und was außerdem zu beachten ist.
Weitere Informationen
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