Verkehrswert

Verkehrswert: Entscheidungsgrundlage für Kauf und Verkauf

Möchten Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen? Dann sollten Sie unbedingt den Verkehrswert des Objekts ermitteln und wichtige Faktoren beachten!

Notwendigkeit der Ermittlung des Verkehrswerts

Es gibt viele Situationen, bei denen die Ermittlung des Wertes einer Immobilie notwendig wird und zum Teil sogar gesetzlich vorgeschrieben ist. Eine gesetzliche Pflicht zur Verkehrswertermittlung gibt es beispielsweise im Rahmen einer Zwangsversteigerung. In einem solchen Fall wird die Ermittlung vom Verkehrswert durch einen anerkannten Gutachter zwingend vorgeschrieben. Neben dieser Situation kann eine Verkehrswertermittlung aber beispielsweise auch im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung sinnvoll sein, da durch diese Berechnung unter Umständen Steuern gespart oder der Pflichtteil festgesetzt werden kann.

Neben diesen Beispielen ist eine Ermittlung vom Verkehrswert auch im Fall einer Scheidung sowie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie sinnvoll. In Abhängigkeit vom jeweiligen Zweck und den gesetzlichen Vorschriften ist unter Umständen auch eine verkürzte beziehungsweise vereinfachte Form der Wertermittlung denkbar. Um möglichst Kosten zu sparen, sollte vor der Wertermittlung geklärt werden, ob die Marktpreiseinschätzung durch einen anerkannten Gutachter oder auch durch andere fachkundige Dritte, wie zum Beispiel Immobilienmakler, erfolgen kann.

Lage beeinflusst den Verkehrswert

In vielen Fällen fällt es Laien schwer, den Wert einer Immobilie einzuschätzen. Grundsätzlich könnte zwar angenommen werden, dass sich der Verkehrswert einer Immobilie aus den Bau- und Grundstückskosten zusammengesetzt, das ist aber nicht der Fall. Auf den ersten Blick erscheint diese Behauptung sicherlich widersprüchlich, lässt sich aber an einem Beispiel sehr gut dokumentieren. Angenommen auf einem Grundstück am Stadtrand von Berlin, Kaufpreis 50.000 Euro, wird ein Fertighaus mit Herstellungskosten von 150.000 Euro errichtet, die Gesamtkosten belaufen sich dann für den Bauherrn auf 200.000 Euro. Ein anderer Bauherr errichtet das gleiche Fertighaus in einem kleinen Dorf in Ghana, seine Baukosten betragen in diesem fiktiven Beispiel auch 150.000 Euro, er könnte dieses Haus jedoch wahrscheinlich nie für diesen Preis wieder verkaufen.

Aus diesem Beispiel ergibt sich, dass der Verkehrswert also nicht nur von dem Wert des Grundstücks sowie den Herstellungskosten des Hauses abhängig ist, sondern dass andere Faktoren wie zum Beispiel die Lage einen großen Einfluss auf die Wertermittlung haben.

Verkehrswert berechnen

Der Verkehrswert soll den Marktpreis einer Immobilie widerspiegeln. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber für die Wahrung der Objektivität verschiedene Richtlinien der Wertermittlung vorgeschrieben. Die gesetzlichen Grundlagen für diese Vorschriften sind im BauGB zu finden. Dieses unterscheidet bei der Verkehrswertermittlung in folgende 3 Verfahren:

  • Sachwertverfahren,
  • Ertragswertverfahren,
  • Vergleichswertverfahren.

Alle diese 3 Verfahren beruhen auf verschiedenen Ansätzen und haben Vor- und Nachteile. Grundsätzlich ist das Vergleichswertverfahren, welches sich auf die Verkaufspreise bei vergleichbaren Häusern stützt, am besten geeignet. Nachteilig ist hier jedoch zu erwähnen, dass es nicht immer vergleichbare Objekte gibt. Aus diesem Grund findet in der Praxis das Sachwertverfahren am häufigsten Anwendung. Bei diesem Verfahren wird der Sachwert auf der Grundlage des Bodenwerts sowie der Herstellungskosten ab- beziehungsweise zuzüglich diverser Korrekturen ermittelt. Anschließend erfolgt eine Berücksichtigung der Marktverhältnisse.

Eine ähnliche Vorgehensweise findet auch beim Ertragswertverfahren Anwendung, hierbei stellt jedoch die Differenz aus Mieteinnahmen und Betriebskosten die Wertermittlungsgrundlage dar.

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