Umgekehrte Hypothek
Reverse Mortgage: Die umgekehrte Hypothek
Umgekehrte Hypothek: Kreditvertrag statt Grundpfandrecht
Die umgekehrte Hypothek ist auf dem deutschen Finanzmarkt noch ein Nischenprodukt. Unter der Bezeichnung „Reverse Mortgage“ werden umgekehrte Hypotheken vor allem in den Vereinigten Staaten angeboten und verstärkt genutzt. Eine umgekehrte Hypothek hat mit dem klassischen Grundpfandrecht allerdings wenig zu tun: Eine Kreditsicherung in Form von Grundstücken findet nicht statt. Reverse Mortgage kennzeichnet vielmehr einen mit dem lebenslangen Wohnrecht vergleichbaren Kreditvertrag. Immobilieneigentümer, denen es an staatlicher oder privater Rente mangelt, wohnen also ihr Wohneigentum mit dem Modell Reverse Mortgage ab.
Umgekehrte Hypotheken haben in den USA während der letzten Jahre stark an Bedeutung gewonnen. Die Kreditverträge sind in den Jahren 2001 bis 2006 sogar um das Sechsfache angestiegen. In den Vereinigten Staaten handelt es sich um mehrheitlich staatlich besicherte Reverse Mortgages. In Deutschland kamen die ersten Versicherungsmodelle bereits 2001 auf den Markt, konnten sich aber nicht durchsetzen. Experten gehen allerdings davon aus, dass umgekehrte Hypotheken auch in Deutschland an Bedeutung gewinnen werden, da sich die staatliche Altersversorgung im Umbruch befindet. Heute ist es für viele Haus- und Wohnungsbesitzer in Deutschland undenkbar, ihre mühsam abbezahlte Immobilie zu verkaufen und gegen ein lebenslanges Wohnrecht einzutauschen. Das Modell gewinnt jedoch an Attraktivität, wenn das Thema Erbe vernachlässigt wird und wenn die Rente im Alter nur mager ausfällt.
Umgekehrte Hypothek: Die Eckdaten
Bei einer umgekehrten Hypothek handelt es sich um Wohneigentum, das in Rentenleistungen umgewandelt wird. Die Auszahlung kann im Rahmen eines Einmalbetrages und – dies ist das gängigere Modell – in monatlichen Raten erfolgen. Bei der Umwandlung des Immobilienbesitzes in eine Rente, also einer „Verrentung“ schließen Eigentümer und Bank einen notariellen Kaufvertrag für das Haus, die Wohnung oder ein Grundstück. Beide Vertragspartner sind in der Gestaltung des Kaufvertrags weitgehend frei und können etwa den Gesamtpreis und den Übergabezeitpunkt der Immobilie regeln. Hausbesitzer wie ein Ehepaar vereinbaren in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht, das sich auf beide Partner erstreckt. Solange ein Partner noch am Leben ist, kann die Bank die Immobilie also nicht anderweitig verwerten.
Auch ein Auszug aus der in eine umgekehrte Hypothek umgewandelte Wohnimmobilie bedeutet nicht, dass das Haus oder die Wohnung zu Lebzeiten von der Bank verwertet wird. Zieht der Verkäufer aus gesundheitlichen Gründen ins Altersheim oder auch in eine andere Immobilie, kann er sein Haus oder seine Wohnung an andere vermieten. Die Zahlungen aus der umgewandelten Hypothek werden hierdurch nicht angetastet. In Deutschland wird als Alternative zur umgekehrten Hypothek oftmals das Mietkaufmodell offeriert, das Mietern aber keinen Insolvenzschutz bietet. Ein Mietkaufmodell setzt auf die Kapitalbildung in der Ansparphase für den späteren Wohnungskauf.
Lohnt sich die umgekehrte Hypothek?
Die umgekehrte Hypothek ist auf dem deutschen Markt zwar noch ein Nischenprodukt, bietet tatsächlich aber für viele Senioren ein attraktives Kreditvertragsmodell. In den meisten Fällen spricht folgende Argumentation gegen die umgekehrte Hypothek: Es gibt nichts mehr zu vererben. Haus weg, Erbe weg. Wenn der Immobilieneigentümer und sein Partner verstorben sind, kann die Bank über das Haus oder die Wohnung verfügen. In den USA wird das Kreditvertragsmodell daher auch bevorzugt von Rentnern gewählt, die keine Kinder und Enkel haben. Mit der umgekehrten Hypothek lassen sich zudem Steuern sparen: Die Erbschaftssteuer fällt schließlich nicht an, da es zumindest keine Immobilie mehr zu vererben gibt. Trotzdem können die Senioren ihre monatliche Rentenzahlung aus der Hypothek natürlich ihren Kindern und Enkeln zukommen lassen.
Wichtig ist auch folgender Sachverhalt: Das Haus als umgekehrte Hypothek bleibt Eigentum seines Besitzers. Die Immobilie wird also tatsächlich erst nach dem Tod abgetreten. Zu Lebzeiten kann niemand den Immobilienbesitz veräußern oder sonst wie über die vier Wände verfügen. Die umgekehrte Hypothek spricht speziell Immobilieneigentümer an, deren Rente zu niedrig ist und die auf eine umgekehrte Hypothek als weitere Säule der Altersversorgung setzen. Empfohlen wird aber immer ein individueller Vertrag vom Notar mit Spezialgebiet Immobilienverrentung.
Weitere Informationen
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