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REIT-Fonds

Real Estate Investment Trusts in Deutschland und USA

REIT-Fonds, so genannte Real Estate Investment Trusts, sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die ausschließlich in Immobilien investieren, diese besitzen oder verwalten. Sie erwerben oder finanzieren dabei sehr unterschiedliche Immobilien, wobei der Schwerpunkt auf Büro- und Investitionsobjekte gelegt wird

Nach dem REIT-Gesetz müssen diese Gesellschaften mindestens 75% ihres Volumens in Immobilien investieren, so dass mit den restlichen 25% auch andere, nicht immobilienbezogene Einkünfte erzielt werden können. Wichtig ist dabei, dass die REIT-Unternehmen einen Großteil ihrer erzielten Gewinne (mindestens 90%) aus Mieteinnahmen oder Objektveräußerungen an ihre Anleger ausschütten. Die Versteuerung dieser Erträge erfolgt dabei nicht auf Unternehmensebene, sondern erst beim Anteilseigner. Da Anteile an Reits aufgrund der Börsennotierung der Unternehmen wie Aktien behandelt werden, werden die Ausschüttungen als Kapitalerträge von der Abgeltungssteuer erfasst. Daher werden Reits steuerlich ähnlich wie offene Immobilienfonds behandelt.

Unterschiede zwischen REITs und offenen Immobilienfonds

REIT-Fonds, die verschiedene dieser REIT-Aktien im Portfolio verwalten, stehen im Unterschied zu offenen Immobilienfonds. So können REIT-Fonds deutlich besser mit der vorhandenen Liquidität planen, denn die Trennung von Aktien der Immobilienfirmen ist natürlich deutlich schneller möglich. Auch sind die Fonds durch die tägliche Börsennotierung transparenter, wobei dies aber auch die Schwankungsbreite erhöht.

Anleger werden an dieser REIT-Gesellschaft beteiligt und sind dabei unmittelbar an den von den Immobiliengesellschaften erzielten Erträgen beteiligt. Weiterhin bieten REIT-Fonds finanzielle Stabilität und einen gewissen Schutz vor Inflation, denn sie investieren in Sachobjekte. Durch die breite Streuung der Fonds ergibt sich zudem eine Risikostreuung, die ähnlich den offenen Immobilienfonds ist. Zudem sind Reits mitunter stärker auf bestimmte Marktsegmente spezialisiert und ermöglichen so zielgerichtete Investitionen in Hotels, Wohnungen oder Pflegeimmobilien. Die Verteilung der Anlagen in offenen Immobilienfonds hingegen kann kaum überprüft werden, da die Fondsmanager ihr Portfolio selbst zusammenstellen können.

REITs in den USA

REITS wurden erstmals 1960 in den USA gegründet. Daher gilt die USA auch als Mutterland der REITs. Dort steht der Begriff für an der Börse handelbare US-Immobilienaktiengesellschaften. Sie setzen das Kapital ihrer Anleger zielgerichtet für eine Investition am US-Immobilienmarkt ein und erzielen entsprechende Gewinne.

Dabei werden in den USA zwei verschiedene REIT-Fonds unterschieden. Dies sind zum einen Equity-REITs, die direkt in ausgewählte Immobilien investieren. Er ist der klassische REIT-Fonds, der als Ertrag die Mieteinnahmen der Objekte verbuchen kann. Alternativ hierzu besteht die Möglichkeit, in einen Mortgage-REIT zu investieren. Diese Fonds erwerben die Immobilien nicht, sondern kaufen und verwalten Hypothekendarlehen. Aufgrund des Risikos der Zinsschwankungen sind sie jedoch Kursanfälliger und daher risikoreicher.

REITs in den USA können für den Kauf einer Immobilie auch Kredite aufnehmen, deren Höhe gesetzlich nicht beschränkt ist. Hierdurch entstehen für Anleger natürlich zusätzliche Zinsänderungsrisiken, die gerade bei steigendem Zinsniveau nicht unterschätzt werden sollten. Zusätzlich sind US-REITs in ihrer Anlage beschränkt. Investitionen in Beherbergungsbetriebe sowie in Gesundheitseinrichtungen sind nicht gestattet, allerdings sind derartige Investitionen über Tochtergesellschaften möglich.

Bis zum Sommer 2007 konnten Anleger, die amerikanische REIT-Fonds im Depot verwaltet haben, hohe Kursgewinne erzielen. Schließlich stiegen die Immobilienpreise in den USA kontinuierlich, das niedrige Zinsniveau sorgte für zusätzlichen Ertrag. Mit Ausbruch der amerikanischen Immobilienkrise jedoch verloren viele REIT-Fonds massiv an Wert, einige REIT-Gesellschaften verloren bis zu 30% ihres Kurswertes am Tag. Vor allem Mortgage-REITs, die in Hypothekenkredite investieren, mussten hohe Verluste verkraften.

REITs in Deutschland

In Deutschland waren Investitionen in Immobilien vorwiegend auf den Bereich der offenen und geschlossenen Immobilienfonds begrenzt. Erst seit Anfang des neuen Jahrtausends wurden auch Immobilien-Aktiengesellschaften in Deutschland gefragter, einige Gesellschaften sind sogar bereits im MDAX bzw. im SDAX vertreten. Die Deutsche Börse hat jetzt sogar ein separates Segment, das „Deutsche Börse REITs“ Segment geschaffen.

Vor allem im öffentlichen Sektor werden REITs gern genutzt, um das Outsourcing von Immobilien voranzutreiben. So werden Verwaltungsgebäude, Hotels oder Einzelhandels-Immobilien an diese Gesellschaften verkauft, so dass das in der Immobilie gebundene Kapital wieder frei eingesetzt werden kann. Vor allem größere Unternehmen wie die Deutsche Bank nutzen diese Möglichkeit bereits. Allerdings muss beachtet werden, dass mindestens 15% einer deutschen REIT-Gesellschaft bei Aktionären liegen muss. Im Vergleich mit amerikanischen REITs ist in Deutschland auch die Kreditaufnahme auf nur 60% des Vermögens der Gesellschaft begrenzt. Zudem muss der Investitionsschwerpunkt der deutschen REITs in gewerblich genutzten Immobilien liegen, der Anteil der Wohnimmobilien darf 50% nicht überschreiten.

Trotz der zunehmenden Entwicklung gibt es bisher (Stand Oktober 2009) nur zwei Gesellschaften in Deutschland, die die Bezeichnung REIT nutzen können. Dies ist zum einen die Alstria Office AG, zum anderen die Fair Value REIT AG. Auch aus diesem Grund sind Reit-Fonds in Deutschland bisher nur wenig vertreten, Anleger investieren derzeit häufig in ausländische Fonds.
Als Gründe für die Zurückhaltung deutscher Unternehmen gilt unter anderem das noch nicht vollständig entwickelte REIT-Gesetz. Nach diesem Gesetz werden beispielsweise Gewinne aus ausländischen Immobilien doppelt besteuert, auch die Streubesitz- und Höchstbeteiligungsregelung sowie die Gewerbesteuerbelastung institutioneller Investoren sind Kritikpunkte.

Steuerliche Behandlung von REIT-Fonds

Anleger, die in REIT-Fonds investieren, erwerben einen Anteil am Gesamtvolumen des jeweiligen Fonds. Ebenso wie Aktienfonds beteiligen sich Anleger auch bei REIT-Fonds direkt an Aktien von REIT-Unternehmen. Diese erzielen ihre Gewinne jedoch vorwiegend aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien bzw. der Verwaltung oder Finanzierung dieser. Die steuerliche Behandlung von Fonds-Inhabern ist damit ebenso wie bei Aktienfonds geregelt. Die Ausschüttungen der REIT-Gesellschaften erfolgen als Dividenden, die dann wiederum als Fonds-Ausschüttung an die Fonds-Inhaber weitergeleitet wird.

Fonds-Ausschüttungen zählen dabei zu den Einkünften aus Kapitalvermögen, die seit Anfang 2009 mit 25% Abgeltungssteuer sowie 5,5% Solidaritätszuschlag belegt werden. Bei einer Konfessions-Zugehörigkeit fällt zudem Kirchensteuer an. Um Erträge freizustellen besteht die Möglichkeit, einen Sparer-Pauschbetrag (vormals Freistellungsauftrag) zu stellen. Bis zu einer Höhe von 801 Euro für Alleinstehende und 1.602 Euro für Ehepaare sind Kapitalerträge dann steuerfrei. Formulare für den Sparer-Pauschbetrag stellen die Kreditinstitute kostenfrei zur Verfügung.