Mietrendite für Eigentumswohnungen

Mietrendite für Eigentumswohnungen im Überblick

Macht die Mietrendite für Eigentumswohnungen den Erwerb einer Immobilie tatsächlich interessant? Angehende Käufer sollten ihre Immobilie als Kapitalanlage gut kalkulieren.

Mietrendite für Eigentumswohnungen: Immobilien-Boom

Die deutsche Immobilienbranche erlebte in den vergangenen Jahren einen regelrechten Boom. Vielerorts sind die Kaufpreise und Mieten jährlich um einige Prozentpunkte angestiegen. Als teuer gelten vor allem Städte wie Frankfurt, Hamburg und München. Die Kapitalflucht in Immobilien hängt im Wesentlichen mit einer allgemeinen Angst vor einer Geldentwertung und niedrigen Zinsen zusammen. Besonders in wirtschaftlich starken Metropolregionen gelten Eigentumswohnungen als eine attraktive und vor allem stabile Kapitalanlage. Der Wohnraum ist vielerorts knapp und auch die hohe Mietrendite für Eigentumswohnungen verspricht eine bessere Verzinsung als bei anderen Anlageprodukten.

Kapitalanleger, die keine Eigennutzung anstreben, wollen mit ihrer Immobilie möglichst hohe Renditen erzielen. Käufer, die ihre Wohnung später mal selbst nutzen möchten, können die Mietrendite für Eigentumswohnungen zu Finanzierungszwecken nutzen. Private Interessenten erwerben Immobilien hauptsächlich als Altersvorsorge: Hier ist sowohl eine spätere Eigennutzung als auch eine Vermietung mit attraktiver Rendite und kontinuierlichen Mieteinnahmen möglich.

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Faktoren für Mietrendite für Eigentumswohnungen

Die durchschnittliche Mietrendite lag in Deutschland 2013/14 bei 4 Prozent. Immobilien bleiben daher weiterhin eine attraktive Kapitalanlage, wobei die Mietrendite für Eigentumswohnungen aber von zahlreichen Faktoren abhängig ist. Als bestes Kaufargument gilt noch immer eine gute Lage. In optimalen Lagen liegt die Rendite aufgrund hoher Kaufpreise zwar meist etwas niedriger, langfristig sind aber steigende Renditen und kontinuierliche Mieteinnahmen gesichert.

Genau umgekehrt sieht es an unattraktiven Standorten aus: Hier kauft man vergleichsweise günstig und kann daher eine hohe Mietrendite für Eigentumswohnungen erzielen, muss aber mit weiteren Abwertungen oder gar mit Leerständen rechnen. Wer nachhaltig in Immobilien investieren möchte oder gar eine gute Lage für eine spätere Eigennutzung sucht, muss jedoch teuer in Bestlage kaufen.

Mietrendite für Eigentumswohnungen berechnen

Die Mietrendite für Eigentumswohnungen ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zur Netto-Jahresmiete. Der Kaufpreis wird bei der Berechnung inklusive aller Nebenkosten wie Notarkosten und der Grunderwerbsteuer angesetzt. Bei der Berechnung der Jahresnettomiete müssen laufende Kosten wie Abschreibungen und Rücklagen zum Zwecke der Instandhaltung abgezogen werden.

Für den tatsächlichen Kauf einer Immobilie stellt die Berechnung der anzunehmenden Rendite allerdings nicht im Vordergrund. Um eine langfristige Investition zu tätigen, kommt es neben der viel zitierten Top-Lage vor allem auf den Wohnwert und den allgemeinen Zustand der Eigentumswohnung an. Das bedeutet: Man muss analysieren, wie sich der Standort zukünftig entwickelt. Auch eine veraltete 1970er-Jahre-Wohnung in guter Lage ist heute nicht mehr an anspruchsvolle Mieter zu bringen. Interessenten sollten sich besonders als Laien nicht von scheinbar attraktiven Mietrenditen-Berechnungen leiten lassen, sondern nachhaltig und damit sicher investieren. Unter bestimmten Voraussetzungen können verschiedene Steuerabschreibungen genutzt werden.

Eigentumswohnung: Vermietung und Altersvorsorge

Reformen in der Rentenversicherung und die Aussichten auf schwierige wirtschaftliche Situationen in der Zukunft erhöhen für viele Menschen die Sorge um ihre eigene Altersversorgung. Aus diesem Grunde sind Anlagemodelle, die der zusätzlichen Altersvorsorge dienen, seit Jahren beliebt. 

Die Anschaffung einer Eigentumswohnung in jungen Jahren und gleichzeitige Vermietung können so gestaltet sein, dass die Mieteinnahmen die Finanzierungskosten weitgehend decken. Kommt es schon frühzeitig zum Kauf und zur Vermietung der Eigentumswohnung, so ist sie beim Eintritt in den Ruhestand bezahlt und die Mieteinnahmen erhöhen das regelmäßige Einkommen.

Aber auch während der gesamten Finanzierungsdauer der Eigentumswohnung können Vermieter profitieren, denn sie haben die Möglichkeit, ihre Schuldzinsen und andere Finanzierungskosten steuerlich abzusetzen. Auch alle Kosten, die für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen anfallen, erkennt das Finanzamt steuermindernd an. Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten sind für Eigentumswohnungen, die vermietet werden, deutlich höher, als für selbst genutztes Wohneigentum. Lediglich die Tilgungsleistungen für die Immobilienfinanzierung werden steuerlich nicht berücksichtigt, da sie keine Aufwendungen darstellen, sondern dazu dienen, einen Wert zu schaffen. Im Idealfall decken sich die steuerlich abzugsfähigen Ausgaben für die Anschaffung der Eigentumswohnung mit den Mieteinnahmen, sodass es nicht zu zusätzlichen Steuerbelastungen kommt.

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