Mietkaution
Mietsicherheit - eine häufige Streitfrage
Gesetzliche Vorschriften zur Mietkaution
Die Regelungen der Mietverträge für privat genutzten Wohnraum sind nicht immer eindeutig und führen daher häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. In folgenden Fällen ist die Häufigkeit von Klageverfahren besonders hoch:
- Mietkaution,
- Nebenkosten,
- Renovierungspflichten.
Um dem entgegen zu wirken bildet das Mietrecht inzwischen einen vergleichsweise engen gesetzlichen Rahmen. Dieser gesetzliche Rahmen im Zusammenhang mit der Mietkaution wird an verschiedenen Stellen von Mietern und Vermietern verletzt. Vermieter neigen dazu, die Zahlung der Kaution vor der Schlüsselübergabe oder spätestens mit der ersten Mietzahlung zu verlangen. Darauf haben sie jedoch keinen Anspruch, da die Sicherheitsleistung in drei gleichen Raten zusammen mit den ersten drei Monatsmieten gezahlt werden muss. Das zweite Problem bildet die Anlage der Sicherheitsleistung, die häufig nicht den gesetzlichen Vorgaben bezüglich einer verzinslichen Hinterlegung entspricht. Bei der Auszahlung der Mietkaution kommt es ebenfalls häufig zu Unstimmigkeiten bezüglich der Höhe und des Zeitpunktes. Die gesetzlichen Regelungen zur Kaution finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch und dort speziell in Paragraf 551.
Höhe und Verwendung der Mietkaution
Für Mieter gibt es keine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution. Vielmehr gibt es eine Bestimmung in der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen, nach der eine Mietkaution für Wohnungen nicht zulässig ist, die mit Wohnungsbaufördermitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes finanziert wurden. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht einen Höchstbetrag von drei Monats-Grundmieten vor, den die Mietsicherheit nicht überschreiten darf. Sie erhöht sich im Laufe der Mietdauer um die auf diesen Betrag anfallenden Zinsen. Lediglich für gewerblich genutzten Mietraum kann eine Kaution frei vereinbart werden. Die Mietsicherheit muss nicht zwingend in Barmitteln erbracht werden, sondern kann sich auch aus einer Sicherheitsabtretung, einer Bürgschaft oder einer Verpfändung sowie einer Kautionspolice zusammensetzen.
Auf die Mietkaution darf der Vermieter zugreifen, wenn am Ende des Mietverhältnisses Forderungen gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder offenen Miet- und Nebenkostenverpflichtungen bestehen. Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution nur für Mietrückstände einsetzen, wenn die Forderung rechtskräftig belegt ist.
Anlage und Rückzahlung der Mietkaution
Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Mietkaution mit seinem Vermögen zu vermengen. Vielmehr besteht eine Verpflichtung zur zinsbringenden Anlage des Kautionsbetrags. Die Anlage auf einem Girokonto wird dieser Vorgabe nicht gerecht, sondern der Vermieter muss eine Anlageform wählen, die mindestens denselben Zins erwirtschaftet, wie ein herkömmliches Sparkonto mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Um die erwirtschafteten Zinsen erhöht sich der Kautionsbetrag, der am Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzuzahlen ist, sofern es keinen Anlass für Kautionsabzüge gibt.
Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt frühestens bei Beendigung des Mietverhältnisses nach einer gemeinsamen Wohnungsabnahme. Der Mieter ist nicht berechtigt, die Mietkaution zum Beispiel dadurch einzubehalten, dass er die letzten Monatsmieten während der Kündigungsfrist nicht bezahlt. Lediglich dann, wenn der Vermieter die Zahlung der Kautionssumme in einem Betrag zum Beginn des Mietverhältnisses gefordert hatte, kann der Mieter den Betrag einbehalten, da die gesamte vertragliche Vereinbarung über die Kautionszahlung nichtig ist. Die späteste Rückzahlung der Kaution erfolgt nach der Betriebskosten-Endabrechnung.
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