Mietkauf
Ohne Eigenkapital zum Traumhaus?
Mietkaufen wird in den verschiedensten Bereichen angeboten und ermöglicht das Erstehen höherwertiger Güter ohne Eigenkapital. Aber lohnt sich ein Mietkauf bei einer Immobilie? Wir haben für Sie die Chancen und Risiken zusammengetragen.
Der Mietkauf
Ein Mietkauf wird in den Bereichen höherwertiger Gebrauchsgüter sowie im Immobilienbereich angeboten. Rechtlich besteht er aus zwei Verträgen, und zwar aus einem Mietvertrag, der später in einen Kaufvertrag umgewandelt wird. Der Begriff Mietkauf ist nicht einheitlich definiert, da er eine rechtliche Grauzone darstellt. Je nach Vertragsgestaltung hat der Kunde am Ende der vereinbarten Mietzeit die Wahl oder die Pflicht den Mietgegenstand käuflich zu erwerben. In einigen Fällen ist auch eine Mietverlängerung möglich.
Die Höhe des Kaufpreises kann festgelegt sein, in Ausnahmefälle ist es aber auch möglich, dass sich der Kaufpreis am aktuellen Marktwert zum Ende der Vertragszeit orientiert. Der Mietzins wird bei der Vertragsgestaltung festgelegt und grundsätzlich auf den Kaufpreis angerechnet. Die Anrechnung erfolgt jedoch nur anteilig, da Zinsen berücksichtigt werden.
Beim Mietkaufen wird teilweise eine Anzahlung fällig. Diese beträgt dann je nach Mietgegenstand etwa 10 bis 25 Prozent. In einigen Fällen muss der Käufer am Ende der Laufzeit eine Restsumme zahlen, bei anderen Verträgen geht das Eigentum an der Sache hingegen mit der letzten Mietzahlung automatisch an den Mieter über. Bei vielen Mietkaufverträgen ist ein vorzeitiger Kauf möglich. Grundsätzlich kann ein solcher Vertrag mit einem Ratenverkauf verglichen werden. Der Mietzins entspricht dabei der monatlichen Rate, er ist im Vergleich zu einem normalen Mietvertrag in vielen Fällen vergleichsweise hoch.
Die Vorteile und Nachteile des Mietkaufs
Bei einem Mietkauf wird ein Miet- und Kaufvertrag zwischen zwei Parteien geschlossen. Der Verkäufer stundet dem zukünftigen Käufer den Kaufpreis. Dieser zahlt ihn in monatlichen Raten als Miete ab. Die Höhe des Mietzinses fällt im Vergleich zu einer üblichen Miete höher aus. Die Gründe hierfür sind in den Zinsen und der verkürzten Mietzahldauer zu finden. Anderenfalls würde bei einer Miete in einer üblichen Höhe die Mietdauer oder die Restzahlung sehr hoch ausfallen.
Grundsätzlich ist die Idee Mietkauf positiv zu bewerten, denn dieses Prinzip ermöglicht Personen mit geringen Aussichten auf einen regulären Bankkredit eine größere Anschaffung. Aus diesem Grund ist diese Form der indirekten Finanzierung für Menschen mit einem negativen Schufa-Eintrag beziehungsweise einem geringen Eigenkapital geeignet. Auch Selbstständige und Freiberufler können von dieser Form des Erwerbs profitieren.
Nachteilig zu erwähnen ist jedoch, dass aufgrund der hohen Miete nicht immer alle Mieter in der Lage sind, den Mietzins langfristig zu bezahlen. Bereits nach Zahlungsrückständen von wenigen Monaten kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen und die Mietsache zurückfordern. In einem solchen Fall hat der Mieter den Differenzbetrag zwischen der gezahlten und der üblichen Miete eingebüßt. Im schlimmsten Fall ist es sogar denkbar, dass der Mieter vom Vermieter zu einer Zahlung von Schadensersatz wegen Nichterfüllung verpflichtet wird.
Mietkauf bei Immobilien
Gerade im Immobiliensektor wird der Mietkauf verstärkt angeboten. Viele Experten und Verbraucherberater raten jedoch grundsätzlich von solchen Offerten ab.
Für gut verdienende Haushalte mit einem ausreichenden Eigenkapital stellt eine klassische Baufinanzierung in den meisten Fällen die beste Möglichkeit dar. Ein Grund hierfür sind die wesentlich günstigeren Zinskonditionen.
Finanzschwache Haushalte ohne genügend Eigenkapital, aber auch Personen mit einem negativen Schufa-Eintrag sehen in Mietkaufangeboten häufig die einzige Möglichkeit, Wohneigentum zu schaffen und greifen deshalb auf diese zurück.
Die Praxis hat jedoch gezeigt, dass ein Großteil der zum Mietkauf angebotenen Immobilien zu überteuerten Preisen oder mit einer Vielzahl von baulichen Mängeln angeboten wird. Anderenfalls würde der Verkäufer nicht freiwillig das Ausfallrisiko in Kauf nehmen und lieber das Geld von der Bank direkt erhalten.
Falls sich ein Käufer trotzdem für das Mietkaufen entscheidet, sollten für die Vertragsgestaltung die Dienste eines Notars in Anspruch genommen werden. Nur dieser kann sicherstellen, dass der Vertrag keine ungünstigen Klauseln für den Mieter beziehungsweise zukünftigen Käufer enthält. Als Beispiel für eine solche Klausel sind die Sanierungsfragen zu nennen, die in ungünstig gestalteten Verträgen bestimmen, dass der Mieter für alle Sanierungs- und Reparaturkosten aufkommen muss. So können dann beispielsweise Reparaturkosten für eine defekte Heizung den Mieter zusätzlich zum Mietzins belasten.
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