Voraussetzungen für Mieterhöhung

Rechtswirksamkeit einer Mieterhöhung

Damit eine Mieterhöhung rechtswirksam wird, sind verschiedene Vorschriften einzuhalten. Wir haben für Sie als Mieter beziehungsweise Vermieter die wichtigsten Informationen zusammengestellt.

Gründe für eine Mieterhöhung

Zu den häufigsten Gründen für eine Mieterhöhung zählt die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Dies betrifft vorrangig Mieter, die ihre Mietwohnung bereits vor längerer Zeit zu günstigeren Konditionen angemietet haben. Der Gesetzgeber schreibt für eine Mieterhöhung zur Anpassung an die übliche Vergleichsmiete ein mindestens 15-monatiges Mietverhältnis im Voraus vor. Der Vermieter kann die Miete hierbei grundsätzlich auf das ortsübliche Niveau anheben, das auf Basis des Mietenspiegels der Gemeinde oder Stadt ermittelt wird. Dabei darf die Höhe der neuen Miete die ortsübliche Vergleichsmiete aber nicht übersteigen.

Die Miete für Wohnraum kann auch im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden. Diese Mieterhöhung wird als Modernisierungsumlage bezeichnet. Die Modernisierungsumlage kann als Aufschlag auf die Kaltmiete erhoben werden, wenn die Wohnqualität mit baulichen Maßnahmen verbessert wird. Dies trifft auf Modernisierungen in der Regel zu. Gesonderte Regelungen gelten für die Erhöhungen der Miete für öffentlich geförderten Wohnraum.

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Mieterhöhung bedarf Zustimmung des Mieters

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes erhalten jährlich circa 2 Millionen Mieter eine Mitteilung, dass ihre Miete erhöht werden soll. Dabei gilt jedoch zu beachten, dass allein die Bekanntgabe einer solche Angelegenheit nicht zwangsläufig zu einer Erhöhung der Miete führt. Der Hauptgrund hierfür liegt in der Tatsache, dass jede Mieterhöhung grundsätzlich der Zustimmung des Mieters bedarf.

Hierbei ist die Zustimmung zur Mieterhöhung ab Datum des Zugangs gerechnet zum Monatsende innerhalb von 2 Monaten zu erteilen ist. Somit ergibt sich beispielsweise für das Zugangsdatum 11.04. eine Zustimmungsfrist zum 30.06. Dabei gilt zu beachten, dass eine fehlende Reaktion nicht als eine Zustimmung zur Erhöhung der Miete anzusehen ist. Gleiches Recht gilt selbst dann, wenn der Mieter bereitwillig eine höhere Miete bezahlt. Aus diesem Grund kann ein Vermieter im Fall einer ausstehenden Zustimmung nur die fehlende Zustimmung des Mieters innerhalb einer Frist von 3 Monaten einklagen.

Mieterhöhung muss formale Voraussetzungen erfüllen

Damit die Ankündigung einer Mieterhöhung rechtswirksam ist, muss diese dem Mieter grundsätzlich schriftlich zugestellt werden. Dabei gilt zu beachten, dass dieses Schreiben an alle im Mietvertrag genannten Parteien adressiert werden muss. Sollte dies nicht geschehen, ist die Mieterhöhung automatisch unwirksam. Das gleiche Prinzip gilt auch, wenn mehrere Personen als Vermieter agieren, jedoch nicht alle Personen die Erhöhung der Miete ankündigen. Ein solches Schreiben ist grundsätzlich von allen Vertragspartnern zuzustellen, dabei kann jedoch für die Rechtswirksamkeit von einer persönlichen Unterschrift abgesehen werden.

Da Vermieter ihre Mietangelegenheit häufig Dritten übergeben, besteht oftmals das Interesse, dass auch diese die Erhöhung der Miete durchsetzen. Diese Möglichkeit besteht jedoch grundsätzlich nur für Anwälte, Hausverwaltungen sowie Eigentümervereine, soweit sie dem Mieterhöhungsschreiben eine Vollmachtsurkunde beilegen.

Unter Berücksichtigung aller dieser genannten Bedingungen erfüllt ein Mieterhöhungsschreiben die formalen Ansprüche. Trotzdem sollte der Mieter auch bei einer formalen Richtigkeit überprüfen, ob die rechtlichen Voraussetzungen für die Erhöhung der Miete vorliegen.

Rechtliche Voraussetzung für eine Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung muss grundsätzlich gerechtfertigt sein. Diese Voraussetzung ist zum Beispiel dann erfüllt, wenn die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll. Dabei gibt es folgende Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln:

  • Erstellung eines Gutachtens durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  • Ermittlung auf der Grundlage von 3 Vergleichswohnungen,
  • Ermittlung auf der Grundlage des Mietspiegels oder der Mietdatenbank.

Nachdem die örtliche Vergleichsmiete mit einem dieser Verfahren ermittelt wurde, besteht für den Vermieter jedoch auch nur bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen die Möglichkeit, eine Mieterhöhung durchzusetzen.

So ist zum Beispiel zu beachten, dass eine Erhöhung grundsätzlich nur dann möglich ist, wenn die gesetzliche Jahressperrfrist eingehalten wurde. Diese Voraussetzung ist erst dann erfüllt, wenn der Mietvertrag mindestens ein Jahr besteht und in diesem Zeitraum keine Erhöhung der Miete erfolgte. Zudem ist auch die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten, die als überschritten gilt, sobald die Miete innerhalb von 3 Jahren um mehr als 20 Prozent gestiegen ist.

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