Kaufvertrag Grundstück

Kaufvertrag - Grundstücke richtig bewerten

Der Wert eines Grundstücks wird von vielen Faktoren beeinflusst. Vor einem Kaufvertrag müssen alle wertmindernden Faktoren betrachtet und eingeschätzt werden. Wir erklären Ihnen, worauf Sie achten müssen und wie Sie Fehlinvestitionen vermeiden.

Kaufvertrag – Grundstücke und deren Marktpreise

Bei einem Kaufvertrag sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Der Kaufpreis und die Grundstückslage allein sind für die Einschätzung eines Angebots nicht ausreichend. Viele Faktoren können den Marktpreis eines Grundstücks beeinflussen, weshalb der deutsche Gesetzgeber übereilten Käufen vorbeugen möchte. Darum bedarf es für den Kauf beziehungsweise Verkauf eines Grundstücks eines notariellen Vertrages sowie der Eintragung in das Grundbuch.

Grundsätzlich sollte ein Kaufinteressent immer vorsichtig sein, wenn der Verkäufer ihn zu einem übereilten Kauf drängt. In der Praxis ist dies häufig ein Zeichen dafür, dass der Verkäufer einen bestehenden wertmindernden Einflussfaktor verschleiern möchte. Als Beispiel hierfür sind bestehende Lasten aber auch eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten zu nennen. Die Gründe hierfür können vielfältig sein. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, das Grundstück vor Abschluss eines Kaufvertrages auf folgende Faktoren zu überprüfen:

  • Altlasten,
  • Baulasten,
  • Bauleitplanung,
  • Bodenrichtwert,
  • Dienstbarkeiten,
  • Erschließung.

Eine Überprüfung aller dieser Kriterien ist in vielen Fällen sehr zeitaufwendig und teilweise auch kostenintensiv.  Auskünfte können beispielweise zuständige Ämter oder Behörden aber auch selbst beauftragte Gutachter geben. Viele bebauungs- und verwaltungsspezifische Regelungen unterliegen der Aufsicht der Länder, aus diesem Grund kann hier keine bundeseinheitliche Zuständigkeit ausgewiesen werden. Ortsansässige Notare beraten zur Thematik Kaufvertrag, Grundstück, Grundbucheintrag etc.

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Kaufvertrag – Grundstücke können Zusatzkosten verursachen

Grundsätzlich entstehen dem Käufer Kosten durch einen Kaufvertrag. Grundstück und Nebenkosten summieren sich in der Regel zu einem ansehnlichen Betrag. Zum Kaufpreis kommen nämlich noch Grunderwerbsteuer, Notargebühren sowie Verwaltungskosten hinzu. Bei Teilflächenkäufen können ebenfalls Kosten für eine notwendige Vermessung sowie Grundstücksteilung entstehen. Diese Kosten sind alle planbar und vor Erwerb des Grundstücks bekannt. Die wichtigsten Kostenarten sind hierbei die Altlasten sowie die Erschließungskosten.

Die Regelungen für die Altlasten sind im Gesetz zum Schutz des Bodens aus dem Jahr 1999 verankert. Dieses regelt die Sanierungspflicht bei einer bestehenden oder eintretenden schädlichen Bodenveränderung. Auf Grundlage dieser gesetzlichen Regelungen sind verschiedene Personenkreise dem Staat gegenüber zur Sanierung verpflichtet. Dies sind der Verursacher, der Eigentümer, der Mieter oder Pächter, aber auch der frühere Eigentümer. Regelungen hinsichtlich der Reihenfolge der Sanierungspflicht beziehungsweise der Kostenverteilung sieht das Bundesbodenschutzgesetz allerdings nicht vor. Aus diesem Grund empfiehlt sich die Erstellung eines kostenpflichtigen Bodengutachtens vor einem Kaufvertrag. Grundstücke werden von fachmännischen Gutachtern bewertet, bei Verdacht ist ein Bonitätsnachweis des Verkäufers anzufordern.

Ein weiterer zu berücksichtigender Aspekt bei der Kostenplanung ist der Grad der Erschließung. Grundsätzlich unterliegt die Erschließung der Zuständigkeit der Gemeinden. Ein Kaufinteressent kann dort zumeist alle wichtigen Informationen einholen. Dabei ist darauf zu achten, dass auch Maßnahmen aus der Vergangenheit noch auf den Grundstückseigentümer umgelegt werden können.

Kaufvertrag – Grundstück mit Nutzungseinschränkungen

Bei einem Kaufvertrag - Grundstücke können in ihrer Nutzung eingeschränkt sein – ist es wichtig, dass sich der Kaufinteressent ausführlich informiert. Die Gründe für diese Nutzungseinschränkungen können vielfältig sein, als Beispiele hierfür sind die Bebauungspläne und die Dienstbarkeiten zu nennen.
Nicht immer ist eine gewünschte Bebauung möglich. Aus diesem Grund sollte sich der Kaufinteressent vorab über die Bauleitplanung informieren. Eine planungsrechtliche sowie bauordnungsrechtliche Beurteilung ist nach der Einholung der notwendigen Informationen bei diversen Behörden möglich. Ansprechpartner sind unter anderem das Liegenschaftsamt, das Bauamt, der Bürgermeister aber auch der eigene Architekt. In vielen Fällen kann auch ein kostenpflichtiges Baugesuch beziehungsweise eine Bauvoranfrage sinnvoll sein. Diese Methoden sind zwar zeit- und geldaufwendig, bieten dem potenziellen Käufer jedoch eine gewisse Planungssicherheit.

Neben den Gesetzen und Ordnungen zur Bebauung sind auch die Dienstbarkeiten zu beachten. Die Dienstbarkeiten bezeichnen dabei die Wege- beziehungsweise Leistungsrechte. Beide können sich wertmindernd auswirken oder zu einer Einschränkung der Nutzung des eigenen Grundstücks führen. Eine weitere Nutzungseinschränkung ist die Pacht. Der Käufer eines verpachteten Grundstücks kann dieses nicht ohne Weiteres selbst nutzen.

Aufgrund der Vielzahl von möglichen Nutzungseinschränkungen sollte sich der Käufer vor dem Kaufvertrag umfassend informieren. Die Einholung eines fachlichen Beistands aufgrund der Komplexität der Thematik ist ratsam.

Die Baufinanzierung: Der beste Weg zu Haus oder Eigentumswohnung Schritt für Schritt führt der Ratgeber durch die einzelnen Finanzierungsphasen von der ersten Bedarfsermittlung bis zum Vertragsabschluss.

Grundstücksbewertung

Eine Grundstücksbewertung ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien. Man spricht im Rahmen einer Grundstücksbewertung auch von einer Güterabschätzung. Die Bewertung von Grundstücken ist ein normiertes Verfahren, das ausschließlich von qualifizierten Sachverständigen durchgeführt wird. Zu den gültigen Wertermittlungs-Verfahren in Deutschland zählen: Ertrags-, Sach- und Vergleichswertverfahren. Auf internationaler Ebene werden abweichende Verfahren wie die Discounted Cashflow-Methode angewendet.

Mithilfe des Ertragswertverfahrens wird nur der Gebäudewert getrennt vom Bodenwert ermittelt. Dieses Verfahren zur Grundstücksbewertung wird speziell bei größeren Wohnobjekten und Gewerbeimmobilien angewandt. In erster Linie geht es beim Ertragswertverfahren um Rendite-Objekte. Der Bodenwert wird separat über das Vergleichswertverfahren ermittelt.

Bei einem Vergleichswertverfahren ziehen die Experten zur Wertermittlung so genannte Vergleichsgrundstücke heran: Die meist unbebauten Grundstücke werden wie Baugrundstücke bewertet, die den gleichen Kriterien entsprechen. Das Vergleichswertverfahren kann nur durchgeführt werden, wenn tatsächlich gleichwertige Vergleichsobjekte existieren.Zur Grundstücksbewertung wird auch das Sachwertverfahren genutzt. Hierbei erfolgen eine Wertermittlung aller baulichen Anlagen und eine getrennte Bewertung des tatsächlichen Bodenwertes, der wiederum im Vergleichsverfahren ermittelt wird.

Das Sachwertverfahren wird zur Bewertung privater Immobilien genutzt und ist damit nicht zu verwechseln mit dem Rendite-orientierten Ertragswertverfahren.

Ziel einer Grundstücksbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes, also dem realistischen Marktwert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Die Wertermittlung wird nach dem gültigen § 194 des Baugesetzbuches festgeschrieben. Dieser Artikel definiert den Marktwert einer Immobilie auf Basis einer typisierten Entwicklung.

Eine Wertermittlung von Grundstücken wird von verschiedenen Behörden wie den Ämtern für Geoinformation und Vermessung vorgenommen. Diese Behörden erstellen Gutachten, anhand derer beispielsweise die Besteuerung (z. B. Erbschaftsteuer und Grundsteuer) durchgeführt wird. Weiterhin wird die Grundstücksbewertung zur Ermittlung von Versicherungswerten, zur Beleihung, Zwangsversteigerung und allgemein zum Kauf sowie Verkauf durchgeführt.