Immobilienfonds
Mit geschlossenen Fonds zur Teilhaberschaft
Das Wesen des geschlossenen Immobilienfonds
Es ist ein deutlicher Unterschied, ob ein Anleger Anteile eines offenen oder geschlossenen Fonds erwirbt. Zur Bildung von geschlossenen Fonds kommt es immer dann, wenn spezielle Projekte finanziert werden müssen. Daher gibt es geschlossene Fonds unter anderem in den Formen der
In der Immobilienbranche werden geschlossene Fonds aufgelegt, um größere Bauprojekte zu finanzieren. In der Regel handelt es sich um gewerbliche Projekte wie große Einkaufs- oder Logistikzentren oder größere Wohnobjekte. Während Anleger in einem offenen Fonds in der Regel nicht erfahren, in welchen Immobilien ihre Fondsanteile angelegt sind, gibt es diese Anonymität bei einem geschlossenen Fonds nicht.
In ausführlichen Emissionsprospekten wird die Immobilie vorgestellt, sodass die Entscheidung für den Kauf von Fondsanteilen eng mit dem zu finanzierenden Projekt verbunden ist.
Wie in allen geschlossenen Fonds können auch in geschlossenen Immobilienfonds Anteile nur während des Platzierungszeitraumes erworben werden. Hat die Fondsgesellschaft das notwendige Kapital durch den Verkauf von Anteilen erreicht, wird der Fonds geschlossen und es besteht zunächst keine Möglichkeit mehr für neue Anleger, in das Investment einzusteigen. Nur dann, wenn ein Investor seine Fondsanteile zum Verkauf anbietet, können diese übernommen werden. Der Ausstieg ist dementsprechend auch nur möglich, indem ein Anleger selbst einen Käufer für seine Anteile findet.
Geschlossene Immobilienfonds werden zu Gesellschaften
Ist der Verkauf der Fondsanteile eines geschlossenen Immobilienfonds abgeschlossen und der Platzierungszeitraum beendet, so bildet die Fondsgesellschaft eine Kommanditgesellschaft, an der die Inhaber der Fondsanteile als Kommanditisten beteiligt sind. Aber auch die Rechtsform der GbR, der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ist möglich, in der die Anteilseigner als Gesellschafter fungieren. Da die Fondsbildung auch für Objekte im Ausland möglich ist, sind ebenfalls Rechtsformen des jeweiligen Staates denkbar. Aufgrund ihrer Funktion sind die Inhaber der Fondsanteile in den Gremien der Gesellschaften vertreten und somit auch an globalen unternehmerischen Entscheidungen beteiligt.
Eine gesetzliche Regelung über die Bildung von geschlossenen Fonds gibt es nicht, die Rechtsprechung hat inzwischen lediglich verschiedene Voraussetzungen festgelegt. So gibt es zum Beispiel bestimmte Formvorschriften für die Ausgestaltung des Emissionsprospektes, für dessen Inhalt die Fondsgesellschaften haften. Sie müssen nicht nur eine exakte Beschreibung des Objektes enthalten, sondern auch eine Offenlegung der Eigeninteressen des Fondsanbieters.
Eine besondere Form der geschlossenen Immobilienfonds sind sogenannte Blind Pools. In diesem Fall wissen die Anleger zunächst nicht konkret, welches Bauprojekt mit den Fondsanteilen finanziert wird. Sie erhalten lediglich eine allgemeine Beschreibung des Objektes, aufgrund derer sie ihre Investitions-Entscheidung treffen. Häufig trägt in diesem Fall auch die Reputation der Fondsgesellschaft zur Kaufentscheidung bei, denn Vertrauen gegenüber dem Anbieter ist bei diesem Geschäft eine wichtige Voraussetzung.
Chancen und Risiken der geschlossenen Immobilienfonds
Kein Anleger investiert in ein Geschäft ohne Aussicht auf eine Rendite. Im Fall des geschlossenen Immobilienfonds sind die Anteilseigner Miteigentümer an dem finanzierten Objekt. Erste Gewinne fallen frühestens nach der Vermarktung der Immobilien an, können dann aber sehr positiv ausfallen.
Ein weiterer finanzieller Vorteil ergibt sich aber für die Anleger durch die Nutzung steuerlicher Vergünstigungen. Durch die Einführung der Paragraphen 15 a und 15 b des Einkommenssteuergesetzes sind zwar lediglich die Fondsanteile steuerlich absetzbar, aber es besteht immer noch die Chance auf eine überdurchschnittlich hohe Nachsteuer-Rendite, die sich durch die hohen Abschreibungssätze bei Immobilien ergibt.
Trotz der unternehmerischen Eigenschaft der Fondsbeteiligten beschränkt sich ihr Risiko auf die Höhe der Fondsanteile. Diese können jedoch im schlimmsten Fall vollständig verloren gehen, da es keinen Einlagensicherungsfonds gibt. Weil die Fondsbeteiligungen gerade im Immobilien-Bereich relativ hoch sind, können immense Verluste entstehen. Kann dem Fonds nachgewiesen werden, dass er lediglich zur Nutzung steuerlicher Vergünstigungen und weniger zur Gewinnerzeilung aufgelegt wurde, so können die hohen steuerlichen Vorteile verloren gehen. Anlagen in geschlossene Immobilienfonds sind zudem sehr unflexibel, da ein Verkauf der Anteile nicht ohne Weiteres möglich ist. Selbst dann, wenn ein Käufer für die Anteile gefunden ist, hat die Gesellschafterversammlung unter Umständen ein Mitspracherecht.
Weitere Informationen
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