Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung - Pflicht des Vermieters

Fast jeder Vermieter ist dazu verpflichtet, eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu erstellen. Diese muss dabei jedoch bestimmten Anforderungen genügen.

Pflicht zur Erstellung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung

Die Kosten für die Warmwasseraufbereitung sowie das Beheizen der Wohnung stellen ebenso wie zum Beispiel die Kosten für die Reinigung und die Beleuchtung im Treppenhaus Nebenkosten der Miete dar. Aus diesem Grund werden diese Kosten in der Regel von dem Vermieter auf die Mieter umgelegt. Dabei gilt jedoch zu beachten, dass bei der Umlage dieser Kosten diverse gesetzliche Bestimmungen einzuhalten sind.

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So sind zum Beispiel die gesetzlichen Grundlagen für die Abrechnung der Kosten für die Wärme- und Warmwasserlieferung in der sogenannten Heizkostenverordnung verankert. Diese Verordnung besagt, dass grundsätzlich jeder Vermieter bei Nutzung einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage dazu verpflichtet ist, eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu erstellen. Ausnahmen von dieser Regelung gelten nur für Mietshäuser, in denen sich maximal 2 Wohneinheiten befinden, wobei dabei eine Wohneinheit vom Eigentümer selbst genutzt werden muss. Sollten diese beiden Bedingungen nicht erfüllt sein, muss zwingend eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung auf der Grundlage der Heizkostenverordnung erstellt werden.

Bestandteile der Heizkostenabrechnung

In einer Heizkostenabrechnung werden alle entstehenden Kosten für die Wärme- und Warmwasserlieferung erfasst. Dabei beträgt der Erfassungszeitraum ein Jahr. Er muss jedoch nicht zwingend dem Kalenderjahr entsprechen. Gerade Vermieter, die für die Wärmelieferung und Warmwasseraufbereitung Gas benutzen, entscheiden sich oftmals für den Stichtag, der dem Abrechnungstag des Lieferanten entspricht.

Im Gegensatz dazu gibt es für Vermieter, die zum Beispiel Kohle oder Erdöl als Energie nutzen, keinen Grund einen Erfassungszeitraum abweichend vom Kalenderjahr zu wählen. Sie müssen jedoch beachten, dass sie grundsätzlich dazu verpflichtet sind, nur die tatsächliche verbrauchte Energie im Erfassungszeitraum zu berücksichtigen. Die kumulierten Energiekosten sind somit um einen eventuell vorhandenen Lagerbestand zu reduzieren.

Neben den reinen Energiekosten können im Rahmen der Heizkostenabrechnung auch andere Kostenpositionen erfasst werden. Diese müssen jedoch direkt im Zusammenhang mit der Wärme- und Warmwasserlieferung stehen. Als Beispiele für solche Kosten sind die Kosten für die Wartung, die Reinigung und den Betrieb der Heizungsanlage sowie die Schornsteinfegerkosten zu nennen.

Erstellung der Heizkostenabrechnung

Nachdem in der Heizkostenabrechnung alle Kostenpositionen erfasst wurden, sind diese auf die einzelnen Mieter umzulegen. Dabei gilt zu beachten, dass zwar eine verbrauchsabhängige Umlage in den meisten Fällen gesetzlich vorgeschrieben ist, gemäß der aktuellen gesetzlichen Richtlinien jedoch nur ein Teil der Heizkosten verbrauchsabhängig sein darf. Dabei beträgt der verbrauchsabhängige Teil zwischen 50 und 70 Prozent. Er ist durch eine geeignete Methode wie zum Beispiel einen Wärmemengenzähler, einen elektronischen Verteiler oder einen Verdunster zu erfassen.

Der restliche Anteil der Heizkosten wird als Festkosten bezeichnet und soll unter anderem auch dazu dienen, die entstehenden Kosten für die Bereitstellung der Wärme- und Warmwasserlieferung zu decken. Aus diesem Grund ist diese Kostenposition nicht vom Verbrauch, sondern von der anteiligen Wohnfläche abhängig. Dabei gilt zu beachten, dass hier laut deutschen Gesetzen nicht die vermietete, sondern die gesamte Wohnfläche eines Objekts Berücksichtigung findet und der Vermieter im Fall eines Wohnungsleerstands die Kosten zum Teil selbst tragen muss.