Grundstücksbewertung
Grundstücksbewertung: Die Wertermittlung für Grundstücke
Grundstücksbewertung: Die Fakten
Eine Grundstücksbewertung ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien. Man spricht im Rahmen einer Grundstücksbewertung auch von einer Güterabschätzung. Die Bewertung von Grundstücken ist ein normiertes Verfahren, das ausschließlich von qualifizierten Sachverständigen durchgeführt wird. Zu den gültigen Wertermittlungs-Verfahren in Deutschland zählen: Ertrags-, Sach- und Vergleichswertverfahren. Auf internationaler Ebene werden abweichende Verfahren wie die Discounted Cashflow-Methode angewendet.
Das Ziel einer Grundstücksbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes, also dem realistischen Marktwert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Die Wertermittlung wird nach dem gültigen § 194 des Baugesetzbuches festgeschrieben. Dieser Artikel definiert den Marktwert einer Immobilie auf Basis einer typisierten Entwicklung.
Eine Wertermittlung von Grundstücken wird von verschiedenen Behörden wie den Ämtern für Geoinformation und Vermessung vorgenommen. Diese Behörden erstellen Gutachten, anhand derer beispielsweise die Besteuerung (z. B. Erbschaftssteuer und Grundsteuer) durchgeführt wird. Weiterhin wird die Grundstücksbewertung zur Ermittlung von Versicherungswerten, zur Beleihung, Zwangsversteigerung und allgemein zum Kauf sowie Verkauf durchgeführt.
Grundstücksbewertung: Die Verfahren
Zu den gültigen und normierten Wertermittlungsverfahren für Grundstücke und Immobilien gehören das Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren. Darüber hinaus existieren auch nicht normierte Verfahren für die Grundstücksbewertung wie das Maklerverfahren, wobei der Wert einer Immobilie aber nur grob geschätzt wird.
Mithilfe des Ertragswertverfahrens wird nur der Gebäudewert getrennt vom Bodenwert ermittelt. Dieses Verfahren zur Grundstücksbewertung wird speziell bei größeren Wohnobjekten und Gewerbeimmobilien angewandt. In erster Linie geht es beim Ertragswertverfahren um Rendite-Objekte. Der Bodenwert wird separat über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Bei einem Vergleichswertverfahren ziehen die Experten zur Wertermittlung sogenannte Vergleichsgrundstücke heran: Die meist unbebauten Grundstücke werden wie Baugrundstücke bewertet, die den gleichen Kriterien entsprechen. Das Vergleichswertverfahren kann nur durchgeführt werden, wenn tatsächlich gleichwertige Vergleichsobjekte existieren.
Zur Grundstücksbewertung wird auch das Sachwertverfahren genutzt. Hierbei erfolgen eine Wertermittlung aller baulichen Anlagen und eine getrennte Bewertung des tatsächlichen Bodenwertes, der wiederum im Vergleichsverfahren ermittelt wird. Das Sachwertverfahren wird zur Bewertung privater Immobilien genutzt und ist damit nicht zu verwechseln mit dem Rendite-orientierten Ertragswertverfahren.
Die private Grundstücksbewertung
Bei allen normierten Verfahren zur Grundstücksbewertung wie dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um Wertermittlungen nach dem Baugesetzbuch. Diese werden von Ämtern durchgeführt, von Privatpersonen oder Unternehmen bei einem Sachverständigen in Auftrag gegeben. Darüber hinaus spricht man auch bei einer privaten Wertermittlung von Grundstücken oft von einer Grundstücksbewertung, die aber nicht zu den offiziellen Verfahren gehört.
Eine private Bewertung von Grundstücken wird meist von Häuslebauern, Käufern und Verkäufern privater Wohnobjekte durchgeführt. Hierzu zählt die Einsichtnahme in Planungsunterlagen der Baubehörde oder beim Baulastenverzeichnis. Private Immobilieninteressenten prüfen somit den Wert einer Immobilie, um einen gerechtfertigten Kauf- oder Verkaufspreis ohne Gutachten zu erzielen. Auch angehende Häuslebauer, die an einem Grundstück interessiert sind, versichern sich gern vorab, ob in Zukunft beispielsweise Infrastrukturmaßnahmen in ihrer Umgebung geplant sind. In der Fachliteratur und im Internet sind zahlreiche Checklisten und Ratgeber für private Immobilieninteressenten erhältlich. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren bei der Grundstücksbewertung gehört die Lage von Immobilien.
Weitere Informationen
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