Grundschuld

Grundschuld zur dinglichen Kreditsicherung

Grundsätzlich gibt es verschiedene Möglichkeiten der Kreditsicherung im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Wir zeigen auf, welche Sicherungs-Modelle geläufig sind und wie sie sich im Einzelnen auswirken. Insbesondere die Flexibilität der Grundschuld kann vorteilhaft für Grundstückseigentümer sein.

Grundschuld und andere dingliche Rechte

Nur in seltenen Fällen finanzieren Bauherren den Kauf eines Grundstücks und die Errichtung des Gebäudes vollständig aus vorhandenem Eigenkapital. Vielmehr ist in der Regel für eine Baumaßnahme die Inanspruchnahme von Fremdkapital erforderlich. Banken sind auf dieses Erfordernis eingestellt und bieten verschiedene Modelle von Immobilien-Finanzierungen an. Da eine Immobilien-Finanzierung fast immer mit hohen Kreditsummen und langen Laufzeiten einhergehen, sind besondere Kreditsicherungen in Form von Grundpfandrechten für diese Finanzierungsformen erforderlich. Die geläufigsten Grundpfandrechte, mit denen Banken die Finanzierung von Baumaßnahmen sichern lassen, sind

  • Hypothek,
  • Rentenschuld,
  • Grundschuld.
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In allen Erscheinungsformen sind Grundpfandrechte dingliche Rechte, deren Wirkungen und Ausübung im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt sind. Sie dienen einer bevorzugten Kreditsicherung und erleichtern den Kreditgebern die Geltendmachung ihrer Ansprüche in der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung von Immobilien. Während die Rentenschuld in der Praxis fast nicht mehr zur Anwendung kommt, sind Grundschuld und Hypothek die am häufigsten eingesetzten dinglichen Sicherungsrechte, von denen Banken eine Kreditgewährung abhängig machen. Alle Grundpfandrechte werden durch Eintragung in das Grundbuch dokumentiert und bieten dem Kreditgeber einen schnellen Zugriff für den Fall, dass der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Obwohl auf eine Grundschuldbestellung dieselben gesetzlichen Regelungen Anwendung finden, wie im Fall von Hypotheken, gibt es einen deutlichen Unterschied zwischen diesen gängigen Sicherungsformen. Eine Grundschuldbestellung ist kein akzessorisches Recht, sondern besteht dauerhaft.

Die Formen der Grundschuld

Gegenüber einer Hypothek ist die Grundschuld eine deutlich flexiblere Form der Darlehenssicherung, denn sie ist unabhängig von einem Darlehen und kann auch zur Sicherung späterer Kredite eingesetzt werden. Eine Grundschuldbestellung muss keinen Schuldgrund haben. Die Hypothek hingegen ist als akzessorisches Recht an ein bewilligtes Darlehen gebunden und erlischt mit der Tilgung dieses Darlehens automatisch.

In der Praxis gibt es nicht die eine Grundschuld, sondern verschiedene Formen und Ausprägungen. Grundsätzlich erfolgt die Grundschuldbestellung in Form der Briefgrundschuld, für die das Grundbuchamt einen Grundschuldbrief als ein besonderes Wertpapier ausstellt, das ein Grundschuldrecht verkörpert. Der Grundschuldbrief allein reicht als Kreditsicherheit aus, indem er dem Gläubiger ausgehändigt wird. Eine spezielle Grundbuch-Eintragung ist dazu nicht erforderlich. Weniger flexibel, aber für den Gläubiger sicherer, da sie mit einer vollständigen Vollzugsfähigkeit im Grundbuch verbunden ist, ist der Einsatz einer Buchgrundschuld.

Dabei wird auf die Ausstellung eines Grundschuldbriefes verzichtet und es erfolgt stattdessen die Eintragung in das Grundbuch. Der Briefausschluss muss ebenfalls in das Grundbuch eingetragen werden. Neben Brief- und Buchgrundschuld gibt es eine Unterscheidung bezüglich der Auswirkungen der Grundschuldbestellung. Die Gesamtgrundschuld erstreckt sich auf die Belastung mehrerer Grundstücke und Immobilien eines Eigentümers, während der Eigentümergrundschuld kein Darlehen gegenüberstehen muss. Sie kann vorsorglich in das Grundbuch eingetragen werden, um sie zu einem späteren Zeitpunkt zu nutzen.

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Grundschuld in der Zwangsvollstreckung

Der Hauptzweck der Grundschuld besteht in der Sicherung von Forderungen für Kreditgeber. Kein Grundstückseigentümer wünscht sich, dass die Grundschuldbestellung einmal tatsächlich genutzt werden muss. Dennoch kommt es immer wieder dazu, dass Immobilienbesitzer in Zahlungsschwierigkeiten geraten und ihren Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen können. In einem solchen Fall wird der Kreditgeber von seinem Grundpfandrecht Gebrauch machen und das Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten. Der erste Schritt dazu ist die Kündigung der Grundschuld. Sie muss mit einer Frist von sechs Monaten erfolgen.

Erst nach Ablauf dieser Kündigungsfrist ist die Einleitung der Zwangsvollstreckung möglich. Vertragliche Vereinbarungen, die zu einer kürzeren Kündigungsfrist oder gar zu ihrem Ausschluss führen, sind aufgrund der Vorschriften des Risikobegrenzungsgesetzes nicht zulässig und daher nichtig, wenn es um die Sicherung von Geldforderungen geht. Nach Ablauf der Kündigungsfrist aber hat der Gläubiger aufgrund des dinglichen Anspruchs aus der Grundschuldbestellung ein Recht auf die sofortige Zwangsvollstreckung, ohne dass dazu ein spezieller Vollstreckungstitel erforderlich wäre. Dieses Recht bezieht sich bei entsprechender Eintragung im Grundbuch nicht nur auf den ursprünglichen Eigentümer, sondern nach einem Eigentumswechsel auch auf spätere Eigentümer der Immobilie. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit der persönlichen Schuldübernahme durch den Schuldner mit der Folge, dass auch eine Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen möglich ist.

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