Gewerbemietvertrag

Gewerbemietvertrag richtig aushandeln und Fallen vermeiden

Ein Gewerbemietvertrag unterscheidet sich wesentlich von privaten Mietverträgen: Gewerbliche Verträge können frei gestaltet werden. Umso wichtiger ist eine genaue Prüfung der Vertragsgrundlagen.

Gewerbemietvertrag und Gewerbeimmobilien

Büro oder Praxis gesucht: Für die gewerbliche Nutzung werden spezielle Gewerbeimmobilien angeboten. Am häufigsten handelt es sich hierbei um Büros, Einzelhandels-Immobilien, Lager- und Produktionshallen. Im Trend liegen auch Büros auf Zeit, die besonders kostengünstig sind. Oft teilen sich mehrere Mietparteien gemeinsame Meetingräume und die Büroausstattung. Auch Räumlichkeiten für Gastronomiebetriebe, Parks und Werkstätten gehören zu den gewerblich genutzten Immobilien.

Für alle Gewerbeimmobilien wird ein spezieller Gewerbemietvertrag abgeschlossen. Der Gewerbemietvertrag ist oft ähnlich gegliedert wie ein privater Mietvertrag, unterliegt aber nicht dem gesetzlichen Mietrecht. Gewerbliche Mietverträge erlauben also eine weitgehende Gestaltungsfreiheit. Auch Wohnraum kann teilweise gewerblich genutzt werden, wozu aber in den meisten Fällen die Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist. Wird der Wohnraum überwiegend gewerblich genutzt, muss eine Erlaubnis beim örtlichen Wohnungsamt eingeholt werden. Relativ problemlos lassen sich in den meisten Fällen nur einfache PC-Arbeitszimmer für die gewerbliche Nutzung in Wohnimmobilien realisieren.

Gewerbemietvertrag: Die Besonderheiten

Mieter und Vermieter können ihren Gewerbemietvertrag für ein Objekt weitgehend frei gestalten. Das bedeutet: Gesetzliche Regelungen wie allgemeine Kündigungsfristen finden keine Anwendung. Gewerbliche Mietverträge können auch über einen langen Zeitraum wie beispielsweise zehn Jahre geschlossen werden.

Der örtliche Mietspiegel gilt für Gewerberäume nicht. Die gewerbliche Miete kann also von den Vertragsparteien frei ausgehandelt werden und muss nicht dem ortsüblichen Niveau entsprechen. Auch die Nebenkosten können für gewerbliche Immobilien unterschiedlich kalkuliert werden. Gängig sind quadratmeterbasierte Nebenkosten und Pauschalpreise. In den meisten Fällen wird im gewerblichen Bereich ein fester monatlicher Mietpreis vereinbart. Im Gewerbemietvertrag können aber auch Umsatz- und Indexmieten angesetzt werden.

Im gewerblichen Bereich ist auch das Thema Konkurrenzschutz von Bedeutung: Vertraglich kann beidpielsweise ausgeschlossen werden, dass der Vermieter an konkurrierende Unternehmen vermietet. Parkplätze oder Tiefgaragen-Stellplätze werden auch im gewerblichen Bereich oft zusätzlich zum Nettomietpreis berechnet. Der Mieter muss für die Räumlichkeiten meist verpflichtend eine Betriebshaftpflichtversicherung abschließen.

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Gewerbemietvertrag: Prüfen lohnt sich

Da der Gewerbemietvertrag nicht gesetzlich geregelt ist, sollten die Formalitäten vor der Unterzeichnung genau geprüft werden. Hierbei kommt es insbesondere darauf an, langfristig entsprechend der unternehmerischen Entwicklung zu planen. Für Start-ups eignen sich beispielsweise flexiblere Verträge, an die man nicht jahrelang gebunden ist. Wurde keine Mindestvertragslaufzeit vereinbart, beträgt die Kündigungsfrist meist sechs Monate.

Im gewerblichen Mietvertrag sollte immer genau definiert werden, zu welchem unternehmerischen Zweck die Immobilie angemietet wird. Besonders in Konkurrenzsituationen könnten sich an dieser Stelle ansonsten Streitsituationen ergeben. Auch bei langfristigen Gewerbemietverträgen empfiehlt sich eine Klausel zur Vertragsverlängerung: Nach Ablauf der Mietzeit ergibt sich somit automatisch eine Verlängerungsoption für den Mieter. Diese Vertragsverlängerung ist besonders interessant für Standorte mit Wachstumspotenzial – in zehn Jahren ist vielleicht ein anderer Mieter bereit, einen deutlich höheren Mietpreis für die Gewerbeimmobilie zu zahlen. Bei langen Vertragslaufzeiten empfiehlt es sich auch, die Option der Untervermietung in den Vertrag aufzunehmen.

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