Gewerbeimmobilien
Thema Gewerbeimmobilien: Das richtige Büro finden
Was sind Gewerbeimmobilien?
Als Gewerbeimmobilien werden Immobilien bezeichnet, die gewerblich genutzt werden. Zu den bekanntesten Gewerbeimmobilien zählen Büros und Lagerhallen.
Gewerblich genutzte Immobilien werden in insgesamt fünf Typen eingeteilt: Produktionsimmobilien, Handelsimmobilien, Büro- und Logistikimmobilien sowie Freizeitimmobilien. Alle Immobilienarten müssen überwiegend gewerblich genutzt werden.
Zu den Produktionsimmobilien werden unter Anderem Kühlhallen und Lagerhallen gezählt. Handelsimmobilien sind Einkaufscenter, alle Ladenlokale im Einzelhandel sowie Supermärkte. Als Büroimmobilien bezeichnet man typische Büroflächen in kompletten Bürogebäuden oder Immobilien mit gemischter Nutzung. Eine Logistikimmobilie wird zu Lagerzwecken und als Umschlagplatz für Waren genutzt. Zu den Freizeitimmobilien gehören Fitnessstudios oder Sporthallen.
Neben diesen fünf Immobilientypen gibt es im gewerblichen Segment noch die sogenannten Spezialimmobilien, zu denen beispielhaft Bahnhofsgebäude und Diskotheken gerechnet werden. In den vergangenen Jahren haben sich bei Gewerbetreibenden auch neue Formen der Arbeitsplatznutzung wie Büros auf Zeit etabliert. Im Trend liegt auch das Co-Working: Freiberufler und Kreative teilen sich Büro- und Konferenzräume.
Gewerbeimmobilien: Besteuerung und Bewertung
Viele Gewerbetreibende sehen sich irgendwann mit der Frage konfrontiert, ob ein Kauf oder eine Miete von Immobilien empfehlenswerter ist. Für einen Kauf sollte grundsätzlich ausreichend Eigenkapital vorhanden sein, allerdings sind auch Finanzierungen möglich. Im gewerblichen Bereich werden Immobilien im Gegensatz zu Privatimmobilien nicht nach dem Sachwertverfahren bewertet, sondern anhand ihrer wirtschaftlichen Erträge (Ertragswertverfahren). Bei der Erhebung der Grundsteuer gelten für Büros oder Lagerhallen die entsprechenden Messzahlen für Gewerbeimmobilien.
Die steuerliche Behandlung von gewerblich genutzten Immobilien ist sehr komplex und wird in Unternehmen durch Steuerberater oder Steuerberatungsgesellschaften behandelt. Bekannt ist hier vor allem die Absetzung für Abnutzung (AfA), die sich auf drei Prozent erhöht, wenn die Immobilie dem Betriebsvermögen zugerechnet wird. Beim Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien fällt die übliche Grunderwerbsteuer an. Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt gilt bei Investoren trotz seiner teilweisen Leerstände weiterhin als attraktiv – auch im gewerblichen Segment zählt hier oftmals die Lage als wichtigstes Kriterium.
Gewerbeimmobilien: Der Mietvertrag
Mieten – aber bitte mit Vorsicht. Anders als für private Mietwohnungen gibt es im Bereich der Gewerbeimmobilien nämlich keine gesetzlich definierte Vertragsgestaltung. Für Gewerbemietverträge gilt eine weitreichende Vertragsfreiheit. Zu den wesentlichen Unterscheidungsmerkmalen von Gewerbemietverträgen im Vergleich mit Wohnräumen zählen: Es gibt keine Kündigungsvorschriften, die Miethöhe ist nicht vorgeschrieben, Sozialklauseln finden keine Anwendung.
In gewerblichen Mietverträgen ist oft eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vorgesehen. Wie auch bei Wohnimmobilien üblich, erfolgt die Zahlung meist am Monatsanfang zum dritten Tag. Normalerweise sind Vermietungen und Verpachtungen von der Mehrwertsteuer befreit, was aber für die Mehrzahl der Gewerbemietverträge nicht gilt: Nach dem Umsatzsteuergesetz werden die 19 Prozent ausgewiesen und können dann auch über den Vorsteuerabzug geltend gemacht werden.
Bei genauerer Betrachtung sind die meisten Gewerbemietverträge gar nicht so komplex gestaltet – im Zweifelsfall lohnt sich aber vor der Unterschrift trotzdem eine Überprüfung der Vertragsformalitäten durch einen Fachmann wie einen Rechtsanwalt.
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