Gewerbeimmobilien

Thema Gewerbeimmobilien: Das richtige Büro finden

Das Angebot an Gewerbeimmobilien ist in vielen Gegenden groß. Wir erklären die Besonderheiten von Gewerbemietverträgen und die steuerlichen Aspekte.

Was sind Gewerbeimmobilien?

Als Gewerbeimmobilien werden Immobilien bezeichnet, die gewerblich genutzt werden. Zu den bekanntesten Gewerbeimmobilien zählen Büros und Lagerhallen.

Gewerblich genutzte Immobilien werden in insgesamt fünf Typen eingeteilt: Produktionsimmobilien, Handelsimmobilien, Büro- und Logistikimmobilien sowie Freizeitimmobilien. Alle Immobilienarten müssen überwiegend gewerblich genutzt werden.

Zu den Produktionsimmobilien werden unter Anderem Kühlhallen und Lagerhallen gezählt. Handelsimmobilien sind Einkaufscenter, alle Ladenlokale im Einzelhandel sowie Supermärkte. Als Büroimmobilien bezeichnet man typische Büroflächen in kompletten Bürogebäuden oder Immobilien mit gemischter Nutzung. Eine Logistikimmobilie wird zu Lagerzwecken und als Umschlagplatz für Waren genutzt. Zu den Freizeitimmobilien gehören Fitnessstudios oder Sporthallen.

Neben diesen fünf Immobilientypen gibt es im gewerblichen Segment noch die sogenannten Spezialimmobilien, zu denen beispielhaft Bahnhofsgebäude und Diskotheken gerechnet werden. In den vergangenen Jahren haben sich bei Gewerbetreibenden auch neue Formen der Arbeitsplatznutzung wie Büros auf Zeit etabliert. Im Trend liegt auch das Co-Working: Freiberufler und Kreative teilen sich Büro- und Konferenzräume.

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Gewerbeimmobilien: Besteuerung und Bewertung

Viele Gewerbetreibende sehen sich irgendwann mit der Frage konfrontiert, ob ein Kauf oder eine Miete von Immobilien empfehlenswerter ist. Für einen Kauf sollte grundsätzlich ausreichend Eigenkapital vorhanden sein, allerdings sind auch Finanzierungen möglich. Im gewerblichen Bereich werden Immobilien im Gegensatz zu Privatimmobilien nicht nach dem Sachwertverfahren bewertet, sondern anhand ihrer wirtschaftlichen Erträge (Ertragswertverfahren). Bei der Erhebung der Grunderwerbsteuer gelten für Büros oder Lagerhallen die entsprechenden Messzahlen für Gewerbeimmobilien.

Die steuerliche Behandlung von gewerblich genutzten Immobilien ist sehr komplex und wird in Unternehmen durch Steuerberater oder Steuerberatungsgesellschaften behandelt. Bekannt ist hier vor allem die Absetzung für Abnutzung (AfA), die sich auf drei Prozent erhöht, wenn die Immobilie dem Betriebsvermögen zugerechnet wird. Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt gilt bei Investoren trotz seiner teilweisen Leerstände weiterhin als attraktiv – auch im gewerblichen Segment zählt die Lage als wichtigstes Kriterium.

Gewerbeimmobilien: Der Mietvertrag

Mieten – aber bitte mit Vorsicht. Anders als für private Mietwohnungen gibt es im Bereich der Gewerbeimmobilien nämlich keine gesetzlich definierte Vertragsgestaltung. Für Gewerbemietverträge gilt eine weitreichende Vertragsfreiheit. Zu den wesentlichen Unterscheidungsmerkmalen von Gewerbemietverträgen im Vergleich mit Wohnräumen zählen: Es gibt keine Kündigungsvorschriften, die Miethöhe ist nicht vorgeschrieben, Sozialklauseln finden keine Anwendung.

In gewerblichen Mietverträgen ist oft eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vorgesehen. Wie auch bei Wohnimmobilien üblich, erfolgt die Zahlung meist am Monatsanfang zum dritten Tag. Normalerweise sind Vermietungen und Verpachtungen von der Mehrwertsteuer befreit, was aber für die Mehrzahl der Gewerbemietverträge nicht gilt: Nach dem Umsatzsteuergesetz werden die 19 Prozent ausgewiesen und können dann auch über den Vorsteuerabzug geltend gemacht werden.

Bei genauerer Betrachtung sind die meisten Gewerbemietverträge gar nicht so komplex gestaltet – im Zweifelsfall lohnt sich aber vor der Unterschrift trotzdem eine Überprüfung der Vertragsformalitäten durch einen Fachmann wie einen Rechtsanwalt.

Immobilien-Leasing

Beim Immobilien-Leasing handelt es sich um eine spezielle Form der Vermietung bzw. Verpachtung von Immobilien. Hierbei wird anstatt eines Miet- oder Pachtvertrages ein Leasingvertrag vereinbart. Dieser Vertrag kommt zwischen dem Leasingnehmer, der die jeweilige Immobilie nutzen und finanzieren möchte, sowie dem Leasinggeber, der der Eigentümer der Immobilie ist, zustande. Der Leasing-Geber ist beim Immobilien-Leasing üblicherweise eine Leasinggesellschaft oder eine Bank, welche sich auf das Leasing spezialisiert hat.

Der Vorteil beim Leasing für den Leasingnehmer besteht in den günstigen Raten während der Laufzeit. Denn der Leasingnehmer bezahlt dabei eine größere Anfangs- und Schlussrate, sodass die Raten während der Laufzeit gering gehalten werden können. Während der Laufzeit kann der Leasingnehmer das Leasingobjekt voll nutzen.

Nach der Leasing-Laufzeit geht das Objekt in sein Eigentum über, sofern alle Raten wie im Vertrag vereinbart ordnungsgemäß bezahlt wurden. Häufig wird auch noch eine Schlussfinanzierung für die Schlussrate vereinbart, falls der Leasingnehmer diese nicht auf einmal aufbringen kann.

Während das Immobilien-Leasing im Bereich der Wohnimmobilien noch nicht stark verbreitet ist, hat das Immobilien-Leasing gerade im Bereich der gewerblichen Immobilien große Bedeutung. Gewerbeimmobilien werden von Unternehmen häufig geleast. Damit kann der Vorteil einer günstigen Rate genutzt werden, wobei das Objekt dennoch einmal ins Eigentum übergeht. Das Unternehmen muss zum Anfang der Tätigkeit bzw. beim Neubau von Objekten nicht gleich einen sehr großen Betrag aufbringen, sondern hat mehr finanzielle Mittel frei, um diese der Geschäftstätigkeit zuzuführen. Die jeweiligen Immobilien bleiben bis zur Auszahlung der Leasingraten und dem Ende der Laufzeit im Eigentum des Leasinggebers.

Im Gewerbebereich wird häufig auch Sale and Lease back als Möglichkeit genutzt, um liquide Mittel freizumachen. Dabei wird ein bereits im Eigentum des Unternehmens befindliches Objekt an die Leasinggesellschaft verkauft und wieder zurück geleast. Somit erhält das Unternehmen den Kaufbetrag, kann die Immobilie aber weiterhin nutzen und wieder auf Raten zurück kaufen.

Gewerbegebäudeversicherung für Firmengebäude

Egal ob durch Hagel oder eine kaputte Wasserleitung ein Schaden am Geschäftsgebäude entstanden ist: Die Gewerbegebäudeversicherung bietet einen umfassenden Versicherungsschutz für alle Haupt- und Nebengebäude, die ausschließlich oder überwiegend gewerblich genutzt werden. Erfolgt eine gemischte Nutzung in Kombination mit Wohnräumen, entscheidet der schwerpunktmäßige Verwendungszweck über die Einstufung in der Gebäudeversicherung. Die Police ist auch als Geschäftsgebäudeversicherung bekannt und gehört zu den meistgenutzten Versicherungen im gewerblichen Segment.

Der Versicherungsumfang der gewerblichen Immobilienversicherung umfasst in der Regel: Schäden am Gebäude durch Brand, Blitzschlag, Hagel, Leitungswasser und Sturm. 

Eine Gewerbegebäudeversicherung deckt außerdem Schäden durch böswillige Beschädigungen oderr Streiks ab. Mitversichert sind zudem die anfallenden Kosten für Abbruch- oder Aufräumungsarbeiten und Sachverständigenkosten im Schadenfall.

Die meisten Geschäftsgebäudeversicherungen sind modular aufgebaut und können optional um Zusatzrisiken wie eine spezielle Glasversicherung erweitert werden. Auch die Absicherung erweiterter Elementarschäden gewinnt in Gebieten mit möglichem Erdrutsch- oder Überschwemmungsrisiko immer mehr an Bedeutung. Die Gebäudeversicherung lässt sich zudem um weitere Risiken wie Einbrüche und unbenannte Gefahren erweitern.

Zur Festlegung der Beitragshöhe für die Geschäftsgebäudeversicherung wird wie in der Gebäudeversicherung üblich der Neuwert des Gebäudes zugrunde gelegt: Auf Basis des Neuwertfaktors wird die Versicherungssumme an die Wertentwicklung angepasst.