Bewertung von Immobilien bei der Erbschaftssteuer

Informationen zur Bewertung

Mit dem Reformgesetz zur Erbschaftssteuer gilt seit 2009 eine neue Bewertung von Immobilien und Grundstücken. Seitdem bildet der tatsächliche Wert die Grundlage für die Besteuerung. Erfahren Sie, welche Verfahren zur Wertermittlung herangezogen werden.

Erbschaftssteuer - Bewertung von Immobilien

Für Immobilien wird bei der Erbschaftssteuer in der Regel keine gesonderte Bewertung vorgenommen. Wenn eine Wohnung oder ein Haus an den Ehegatten oder Lebenspartner vererbt wird, gilt Steuerfreiheit, sofern der Erwerber die Immobilie für eigene Wohnzwecke nutzt. Bei Kindern besteht eine Steuerbefreiung, sofern die Wohnfläche den Wert von 200 Quadratmetern nicht übersteigt.

Als Voraussetzung gilt jedoch in allen Fällen eine Eigennutzung von zehn Jahren nach dem Erbfall. Entscheidet sich der Erbe zum Verkauf oder der Vermietung, entfällt die Steuerfreiheit sogar rückwirkend. Ist eine Eigennutzung, z.B. aufgrund einer eigenen Pflegebedürftigkeit, nicht möglich, ist keine Versteuerung erforderlich.

Grundstücke - Bewertung bei der Erbschaftssteuer

Eine Bewertung fällt vor allem bei Grundstücken schwer. Seit der Erbschaftssteuer-Reform erfolgt eine Orientierung aller Vermögensarten am Verkehrswert. Fraglich ist, wie sich dieser bei Grundstücken ermitteln lässt. Zunächst einmal erfolgt die Unterscheidung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken.

  • Unbebaute Grundstücke: Die Bewertung erfolgt auf der Grundlage des Bodenrichtwertes, die vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt werden. Durch die Multiplikation mit der Quadratmeterzahl ergibt sich der Grundbesitzwert.
  • Bebaute Grundstücke: Für die Ermittlung des Grundbesitzwertes stehen das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren zur Verfügung.

Das Vergleichswertverfahren wird für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Wohnungseigentum angewendet. Zur Wertermittlung werden Preise für vergleichbare Objekte bzw. Vergleichsfaktoren für geeignete Bezugseinheiten herangezogen.

Mietwohn-, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke werden mit dem Ertragswertverfahren bewertet. Der Grundbesitzwert wird bei dieser Methode an Hand der erzielten Mieteinnahmen und des Bodenwertes errechnet.

Bei allen sonstigen bebauten Grundstücken, Ein- und Zweifamilienhäusern, bei denen keine Vergleichswerte vorliegen sowie bei Geschäftsgrundstücken ohne ortsübliche Mieten kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Der Grundbesitzwert berechnet sich aus den Herstellungskosten der auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen und Gebäude sowie dem Bodenwert.

Bewertung von Betriebsvermögen beim Erben

Bei der Vererbung von Betriebsvermögen, Anteilen an Kapitalgesellschaften und land- und forstwirtschaftlichem Vermögen stehen zwei unterschiedliche Verfahren zur Bewertung für die Erbschaftssteuer zur Verfügung.

Im ersten Fall kann der Erbe das Unternehmensvermögen zu 85 Prozent steuerfrei übernehmen, wenn der Betrieb fünf Jahre lang unverändert fortgeführt wird. Dazu darf die Gesamtlohnsumme nicht unterhalb eines gesetzlich fixierten Schwellenwertes sinken. Maximal 50 Prozent des Betriebsvermögens dürfen sogenanntes Verwaltungsvermögen sein. Durch Abzugsbeträge für kleine und mittlere Unternehmen bleiben Unternehmensvermögen bis zu einem Wert von einer Million Euro steuerfrei.

Wer das geerbte Unternehmen mindestens sieben Jahre lang fortführt, muss überhaupt keine Erbschaftssteuer entrichten. Das Verwaltungsvermögen darf nicht mehr als 10 Prozent vom Betriebsvermögen ausmachen.

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