Erbbaurecht
Hausbau auf fremdem Grund und Boden
Das Erbbaurecht und seine rechtliche Bedeutung
Wer die Errichtung einer Immobilie plant, muss sich zunächst um ein Grundstück bemühen, das für das geplante Gebäude geeignet ist. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, ein Baugrundstück für eine Neubaumaßnahme zu finden,
- Grundstückskauf,
- Erbbaurecht.
Mit dem Abschluss eines Grundstückskaufs geht das uneingeschränkte Eigentum auf den Käufer über. Anders verhält es sich, wenn das Grundstück im Wege der Erbpacht nicht gekauft, sondern gepachtet wird. Erbpacht ist die umgangssprachliche Bezeichnung für ein Erbbaurecht, juristisch betrachtet, aber bezieht sich die Erbpacht auf die landwirtschaftliche Nutzung eines Grundstücks, während mit dem Baurecht weitergehende Rechte des Pächters verbunden sind.
Hier handelt es sich um ein grundstücksgleiches Recht, das den Pächter so stellt, als wäre er für die Dauer der Pacht Grundstückseigentümer. Er darf Gebäude auf unter dem Grundstück errichten. Gleichzeitig erlischt dieses Recht für den Grundstückseigentümer. Das Gebäude, das auf dem gepachteten Grundstück errichtet wird, ist nicht, wie im Fall eines Kaufgrundstücks, Bestandteil des Grundstücks, sondern ein Bestandteil des Baurechts. Dieses besondere Baurecht wird in Deutschland in einem eigenen Gesetz, dem Erbbaurechtsgesetz, geregelt. Die vertragliche Vereinbarung zwischen Pächter und Verpächter bedarf genauso der notariellen Beurkundung, wie ein Grundstückskauf, und wird erst durch die Eintragung im Grundbuch rechtskräftig. Darüber hinaus erfolgt eine zweite Eintragung im Erbbaugrundbuch, um das Recht des Grundstückseigentümers zu sichern.
Erbbaurecht - Für und Wider
Gegenüber dem Kauf eines Grundstücks bringt das Erbbaurecht sowohl für den Pächter als auch für den Verpächter einige Vorteile, aber auch Nachteile mit sich. Der Verpächter bleibt Eigentümer des Grundstücks, hat aber keinerlei Rechte daran. Dafür erhält er über die lange Pachtdauer regelmäßig jährlich einen Erbpachtzins. Der Pächter und Bauherr wird bezüglich der Nutzung des gepachteten Grundstücks kaum einen Unterschied zu einem Kaufgrundstück feststellen, genießt aber den Vorteil, dass er vor dem Hausbau nicht bereits eine hohe Summe für den Grundstückskauf aufbringen muss. Stattdessen zahlt er neben den Finanzierungskosten für das auf dem Erbpachtgrundstück errichtete Gebäude jährlich den Erbpachtzins an den Verpächter.
In der Nutzung des Grundstücks ist der Pächter im Rahmen der Bauvorschriften und der vertraglichen Vereinbarungen uneingeschränkt, ist aber zur Bebauung verpflichtet. Da ein Erbbaurecht nur zeitlich befristet, meist über eine sehr lange Dauer von 99 Jahren vereinbart wird, muss in der Regel die nächste Generation eine Nachfolgeregelung treffen, die darin besteht, das Grundstück zu kaufen, das Gebäude an den Verpächter zu verkaufen oder einen erneuten Pachtvertrag abzuschließen. Die finanziellen Auswirkungen der Entscheidung für ein Erbpachtgrundstück sind zum Zeitpunkt der Gebäude-Errichtung zwar positiv für den Pächter, aufgrund der langen Pachtdauer und des sich regelmäßig erhöhenden Pachtzinses aber kann ein Erbpacht-Grundstück auf Dauer teurer sein als ein Kaufgrundstück.
Erbbaurecht und Immobilienwert
Das größte Problem, das für einen Bauherrn, der sich für ein Erbbaurecht anstelle eines Grundstückskaufs entscheidet, besteht darin, dass der Beleihungswert des Objekts geringer ist. Einerseits ist zwar die Finanzierung des Grundstückskaufpreises nicht erforderlich, andererseits aber beleihen Banken Immobilien, die auf einem Erbpachtgrundstück errichtet werden, mit einem deutlich niedrigeren Finanzierungsbetrag. Dieser Unterschied wirkt sich insbesondere dann aus, wenn die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt einmal veräußert werden soll, denn der Käufer wird einen deutlich höheren Betrag aus seinem Eigenkapital aufbringen müssen als für ein Gebäude auf einem Kaufgrundstück.
Das wiederum zieht schlechtere Verkaufschancen und einen niedrigeren Verkaufspreis nach sich. In den Verkehrswert der Immobilie wird zwar der Wert des Erbbaurechts eingerechnet und grundsätzlich haben auch Banken die Möglichkeit, dieses grundstücksgleiche Recht zu bewerten, in der Praxis aber geschieht das in der Regel nicht. Bei der Bewertung nach dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren wird der Grundstückswert durch hohe Abschläge deutlich reduziert. Sollte es zu einer Berücksichtigung des dinglichen Rechts an dem Grundstück kommen, so muss nach dem Erbbaurechtsgesetz gewährleistet sein, dass die Tilgung des Immobilien-Darlehens spätestens zehn Jahre vor dem Ablauf des Erbpacht-Vertrags erfolgt. Ferner darf der Abschreibungsbetrag für das Gebäude nicht durch die planmäßige Darlehenstilgung überschritten werden.
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