Hausgeld bei Eigentumswohnungen

Hausgeld: Umlage für das Gemeinschaftseigentum

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, muss das sogenannte Hausgeld an den Verwalter abführen. Damit werden die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums anteilig auf die Eigentümer umgelegt. Die Grundlage bildet der von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Wirtschaftsplan.

Hausgeld: Erklärung und Grundlagen

Jeder Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt neben der Wohnung noch einen Anteil an Garten, Grundstück, Treppen und Keller. Für dieses Gemeinschaftseigentum fallen Kosten an - das Hausgeld. Die rechtliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dort ist geregelt, dass bei Mehrfamilienhäusern jeder Wohnungseigentümer für die Gemeinschaftskosten anteilig aufkommen muss. Der Hausverwalter muss dazu einen Wirtschaftsplan aufstellen, der von der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Folgende Kosten für das Gemeinschaftseigentum sind zu berücksichtigen:

  • Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum,
  • Verwaltungskosten für Hausverwaltung (Honorar-, Kontogebühren),
  • Betriebskosten für Gartenpflege, Hausmeister, Hausstrom, Müllentsorgung, Treppenreinigung, Wasser Wohngebäudeversicherung,
  • Heizkosten für das Gemeinschaftseigentum.

Der Wirtschaftsplan muss die einzelnen Kostenarten und Einnahmen, die Wirtschaftspläne je Wohnung sowie den Verteilungsschlüssel für jeden Eigentümer enthalten. Zudem wird das monatliche Hausgeld aufgelistet. Die Wohnungseigentümer müssen das Hausgeld aufgrund des beschlossenen Verteilungsschlüssels an den Verwalter vorschüssig gezahlt werden.

Renovierungen von Dach, Fassade oder Treppenhaus werden aus der Instandhaltungsrücklage gezahlt. Die Rücklage ist Teil des monatlichen Hausgeldes und schützt die Eigentümer vor außergewöhnlich hohen Belastungen.

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Hausgeld-Aufteilung erfolgt über Verteilungsschlüssel

Im Wohnungseigentumsgesetz ist ebenfalls festgelegt, dass der Miteigentumsanteil die Grundlage für die Verteilung der Gemeinschaftskosten bildet. Eine Ausnahme bilden die verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten. Für die Abrechnung dieser Kosten kommt die Heizkostenverordnung zur Anwendung. Der Verteilungsschlüssel des Miteigentumsanteils kann in der Praxis jedoch zu Problemen führen. Problematisch ist dies z.B. in dem Fall, wenn sich der Miteigentumsanteil nicht an der Wohnfläche orientiert.

Idealerweise wird der Verteilungsschlüssel auf die individuelle Situation des Objekts und der Eigentümer abgestellt. Über den Schlüssel muss die Eigentümergemeinschaft eine Einigung erzielen. In der Regel werden folgende Schlüssel angewandt:

  • Verbrauch für Kosten mit Verbrauchserfassung, z.B. bei Abwasser,
  • Wohnungsanzahl, z.B. bei Verwaltungskosten,
  • Miteigentumsanteil für alle anderen Kostenarten.

Der Miteigentumsanteil wird in der Regel gleichbedeutend mit der Wohn- und/oder Nutzfläche gleichgesetzt. Letztlich sollte sich jeder Wohnungseigentümer bewusst sein,  dass jede Art der Verteilung einen Kompromiss darstellt.

Hinweise und Tipps zum Hausgeld

Wer sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessiert, sollte auch einen Blick auf das zu zahlende Hausgeld werfen. Sinnvoll ist zudem ein Blick in die Wirtschaftspläne der letzten Jahre. An Hand dessen lässt sich erkennen, welche Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten in den letzten Jahren tatsächlich durchgeführt wurden und wie hoch die Rücklage für weitere Investitionen ist.

Es ist durchaus denkbar, dass der Betrag für das monatliche Hausgeld relativ gering angesetzt wird und die Eigentümer bei einer umfangreichen Sanierung über eine Sonderumlage an den Kosten beteiligt werden. Nicht vorgenommene Instandhaltungen in den letzten fünf bis zehn Jahren und eine geringe monatliche Umlage kann bei einem alten Gebäude darauf hindeuten, dass eine kostspielige Renovierung droht. Die Gefahr einer hohen Sonderumlage ist natürlich umso geringer, je neuer das Haus ist.

Die Höhe des Hausgeldes hängt von der Region sowie der Art und dem Alter des Hauses ab. Die hächsten Zahlungen kommen auf Eigentümer der Häuser 1950 bis 1964 zu. Bei Neubauten sind die monatlichen Umlagen am geringsten. Für Großwohnanlagen mit mehr als zehn Wohnungen fallen höhere Kosten als für Kleinwohnanlagen mit bis zu zehn Einheiten. Den Überblick zu den Belastungen hat der Verein "Wohnen im Eigentum" mit dem Hausgeldspiegel erstellt.

Die Baufinanzierung: Der beste Weg zu Haus oder Eigentumswohnung Schritt für Schritt führt der Ratgeber durch die einzelnen Finanzierungsphasen von der ersten Bedarfsermittlung bis zum Vertragsabschluss.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage sichert gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz eine ausreichend hohe Rücklage, um davon notwendige Maßnahmen an der Liegenschaft bezahlen zu können. Teure Schäden lassen sich auf diese Weise verhindern, was den Werterhalt einer Immobilie gewährleistet und der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer zugutekommt.

Die Instandhaltungsrücklage ist ein rechtliches Instrument, das von einem Hausverwalter gemanagt wird. Hierfür wird in der Regel ein eigenständiges Konto eingerichtet, das Zinsen in Aussicht stellt und gleichzeitig eine tägliche Verfügbarkeit gewährleistet. Das Gesetz regelt auch, dass diese Rücklagen kontinuierlich zu leisten sind. Eigentümer haben auch die Handhabe, gerichtlich zu erwirken, dass die Höhe der Rückstellungen auch angemessen erhoben wird, um im Falle von erforderlichen Maßnahmen an der Immobilie auch tatsächlich alle Kosten zu decken. Eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage liegt somit auch im Interesse aller Wohnungseigentümer einer Liegenschaft, denn viele Handwerksmeister lassen sich vor Beginn einer Maßnahme auch Nachweise über die Rücklage vorlegen.

Die Höhe des Kapitalstocks sollte sich auch auf die Ausstattung einer Wohnanlage beziehen, denn hochwertige Heizanlagen, Betonbauteile oder eine aufwendige Gestaltung der Außenanlage machen nach Jahren meist einen hohen finanziellen Aufwand erforderlich. In das Festlegen der Rücklagen wird ein guter Hausverwalter auch mögliche Preissteigerungen einbeziehen, um finanzielle Lücken auszuschließen, wenn es um den Instandsetzungsaufwand geht. Eine Verwendung des Kapitals außerhalb des eigentlichen Zwecks muss von der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen werden.

Zur Berechnung der Rücklage bietet sich die sogenannte "Peters'sche Formel" an. Dabei handelt es sich um ein Berechnungsmodell eines Architektenehepaares, das auch Baukosten und Wohnfläche berücksichtigt, um eine ausreichend hohe Kapitalrücklage zu ermitteln.

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