Mieten und Vermieten einer Wohnung

Mieten und Vermieten - was es zu beachten gilt

Die Vermietung einer Wohnung führt zu Einkünften und kann steuerliche Vorteile mit sich bringen. Sie bringt aber auch Pflichten mit sich. Welche Pflichten gegenüber den Mietern und der Eigentümergemeinschaft einzuhalten sind und was Mieter im Gegenzug beachten müssen, lesen Sie hier.

Rechte und Pflichten des Eigentümers

Wer eine Eigentumswohnung kauft, um sie zu vermieten und dadurch Einkünfte zu erzielen, sollte sich darüber im Klaren sein, dass er mit Kauf und Vermietung verschiedene Verpflichtungen eingeht und nicht uneingeschränkt seinen eigenen Vorstellungen folgen kann. Neben den Rechten des Mieters sind auch die Vorgaben der Eigentümergemeinschaft zu beachten. Vermietung oder Verpachtung einer Eigentumswohnung ist zum Beispiel in manchen Eigentümergemeinschaften nicht möglich, wenn der Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft mit dem Mieter nicht einverstanden ist. Der Eigentümer muss einen Mieter auswählen, der es durch sein Verhalten nicht zu Beeinträchtigungen anderer Bewohner kommen lässt. 

Haftpflichtschutz für Haus und Grund

Die private Haftpflicht deckt zwar grundsätzlich die Risiken des selbst bewohnten Hauses oder der Eigentumswohnung. Allerdings ergeben sich aus der gesetzlichen Haftpflicht die Erfordernisse, dass

  • Besitzer eines Mehrfamilienhauses,
  • Vermieter eines Einfamilienhauses,
  • Besitzer eines unbebauten Grundstücks

einen besonderen Haftpflichtschutz benötigen.Der Versicherungsschutz erstreckt sich auf die Prüfung der Schadenersatzforderungen, die Abwehr von unberechtigten Ansprüchen sowie die Zahlung von berechtigten Forderungen. Zu empfehlen ist, dass die Versicherungssumme möglichst hoch ausfällt. Denn die Haftung bezieht sich auf Personen-, Sach- und Vermögensschäden und kann in die Millionenhöhe gehen.

Oftmals beinhaltet die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht noch den prämienfreien Schutz der Bauherrenhaftpflicht bis zu einer bestimmten Summe.

Mietvertrag

In Deutschland ist das allgemeine Vertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Für Mietverträge wird in der Praxis meist die Schriftform verwendet. Zu umfangreich sind die Vereinbarungen, die Mieter und Vermieter miteinander treffen müssen. Dennoch ist die Schriftform nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Ein Mietvertrag enthält neben den grundlegenden Vereinbarungen über die Mietdauer und die Höhe des Mietzinses, Regelungen über die Verwendung der vermieteten Räumlichkeiten, die Zahlung und Berechnung von Neben- und Betriebskosten, die Renovierungspflichten sowie das Verfahren beim Auftreten von Mängeln am Wohnraum. Auch das Verhalten der Mieter in den vermieteten Wohnräumen ist Gegenstand der Verträge, um Ruhestörungen und andere Belastungen in der Nachbarschaft zu vermeiden. Die Hinterlegung von Mietsicherheiten ist ebenso ein typischer Vertragsinhalt, wie die Beendigung des Mietverhältnisses.

Einige Regelungen, die typischerweise in einem Mietvertrag enthalten sind, führen in der Praxis häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. Der Grund dafür besteht meist darin, dass die vertraglichen Vereinbarungen zu ungenau sind oder nicht den gesetzlichen Vorschriften zum Mieterschutz entsprechen. Enthält ein Mietvertrag Inhalte, die den gesetzlichen Vorschriften widersprechen, so sind diese in der Regel von Anfang an nichtig. Das bedeutet aber nicht, dass Mieter ihren Verpflichtungen in einem solchen Fall nicht mehr nachkommen müssen. Vielmehr tritt an die Stelle der nichtigen vertraglichen Vereinbarung eine gesetzliche oder durch höchstrichterliche Rechtsprechung entwickelte Regelung. Bei Mietervereinen, Verbraucherberatungsstellen und in der Fachliteratur finden Mieter und Vermieter umfassende Informationen über ihre Rechte und Pflichten.

Zeitmietvertrag

Im Gegensatz zu allgemeinen Mietverträgen für Wohnraum sind Zeitmietverträge ausdrücklich nicht unbefristet. Bei dem echten Zeitmietvertrag handelt es sich um einen qualifizierten Zeitmietvertrag. Die Vorgaben für qualifizierte Zeitmietverträge trifft der Paragraf 575 des BGB: Die zeitliche Befristung muss vom Vermieter ausreichend begründet werden. Ein Mietverhältnis kann demnach zeitlich befristet geschlossen werden, wenn die Wohnung im Anschluss vom Vermieter und seinen Angehörigen bewohnt werden soll. Auch umfangreiche Umbaumaßnahmen sind als Grund für eine zeitlich befristete Vermietung gültig. Der Vermieter muss die Gründe für einen Zeitmietvertrag bei Abschluss des Mietvertrags schriftlich darlegen. Alle anderen Begründungen mit Ausnahme der im BGB festgelegten Gründe für eine befristete Vermietung sind nicht gültig. Das bedeutet in der Praxis: Sind in Zeitmietverträgen keine oder keine ausreichenden Gründe für eine Befristung aufgeführt, wandelt sich der Mietvertrag automatisch in einen herkömmlichen, unbefristeten Vertrag um.

Neben dem qualifizierten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB gibt es auch den sogenannten „kleinen“ Zeitmietvertrag. Bei kleinen Zeitmietverträgen handelt es sich um unbefristete Mietverträge, die vor Ablauf einer vertraglich definierten Frist nicht gekündigt werden können. Nach Ablauf des vertraglich vereinbarten Datums setzen sich diese Verträge automatisch als normaler, unbefristeter Wohnungsmietvertrag fort.

Wohnungsmiete: Kalt- und Warmmiete

Im deutschen Mietrecht wird zwischen Kalt- und Warmmiete unterschieden. Dabei stellt die Kaltmiete, häufig wird sie auch als Nettomiete beziehungsweise Nettokaltmiete bezeichnet, jenen Teil der Miete dar, den der Eigentümer vom Mieter für die Überlassung der Mieträume erhält.

Im Gegensatz dazu enthält die Warmmiete neben der Kaltmiete auch sämtliche Nebenkosten - wie zum Beispiel die Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung. Zusätzlich dazu können in der Warmmiete unter anderem auch folgende Kosten enthalten sein:

  • Kosten für die Treppenhausreinigung, 
  • Kosten für die Flurbeleuchtung, 
  • Kosten für den Hausmeister, 
  • Kosten für die Müllabfuhr,
  • Kosten für den Kabel- oder Satellitenanschluss. 

Da sich die Summe der Nebenkosten aus verschiedenen Positionen zusammensetzt und nicht ausschließlich mit der Wärme in Zusammenhang steht, wird anstelle des Begriffs Warmmiete häufig auch die Bezeichnung Bruttomiete verwendet, die dem Betrag entspricht, den der Mieter an den Vermieter monatlich überweisen muss.

Die Höhe der Kaltmiete - sie wird in der Regel aus dem Produkt der Wohnfläche sowie dem Mietpreis pro Quadratmeter berechnet - ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Hier sind bspw. die Wohnlage, die Ausstattung und die Größe der Wohnung zu nennen. Je nach Lage aber auch Infrastruktur kann es nämlich erhebliche Zu- oder Abschläge bei der Kaltmiete pro Quadratmeter geben. Neben diesem Faktor ist der Quadratmeterpreis für die Wohnfläche oftmals auch von der Wohnungsgröße abhängig. Zumeist fällt er bei kleineren Wohnungen höher aus. 

Staffelmiete

Wird bereits bei Vertragsabschluss festgelegt, dass sich die Miete jährlich erhöhen wird, so handelt es sich um die sogenannte Staffelmiete. Diese wird vertraglich zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart. Weder Vermieter noch Mieter dürfen innerhalb von vier Jahren nach Vertragsabschluss den Mietvertrag kündigen. Erhöht der Vermieter - wie vereinbart - die Miete nach Ablauf des Jahres, so ist er nicht dazu verpflichtet, dies dem Mieter separat mitzuteilen. Allerdings wird auch festgelegt, wie hoch die jährliche Mieterhöhung sein darf. Hierfür gibt es Begrenzungen, so dass dem Vermieter nur ein bestimmter Spielraum erlaubt wird, innerhalb welchem er den Mietpreis erhöhen darf. Die Staffelmiete muss im Vertrag mit einem Geldbetrag angegeben werden. Die Angabe, dass sich die Miete jährlich um drei Prozent erhöht, ist nicht zulässig. Die Dauer dieser Mietvereinbarung kann auch über einen längeren Zeitraum als zehn Jahre vereinbart werden.

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Mietkaution

Bei Abschluss eines Mietvertrages fordern die meisten Vermieter von ihren Mietern eine Mietsicherheit, in der Regel in Form einer Barkaution. Diese dient der Absicherung der Forderungen des Vermieters. Sie kann später gegebenenfalls mit der noch ausstehende Miete, der Nebenkostennachzahlung oder den Kosten für die vertraglich vereinbarte Renovierung der Wohnung, falls diese vom Mieter unterlassen wurde, verrechnet werden.

Die Höhe der Mietsicherheit darf das Dreifache einer Monatskaltmiete nicht übersteigen. Ausnahmen von dieser Regelung gelten nur für gewerbliche Mietobjekte. Hier kann die Höhe der Mietsicherheit frei vereinbart werden. Neben den gesetzlichen Regelungen zur Höhe der Mietsicherheit gilt zu beachten, dass der Vermieter dem Mieter eine Zahlung der Mietsicherheiten in 3 Monatsraten ermöglichen muss.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Mietkaution mit seinem Vermögen zu vermengen. Vielmehr besteht eine Verpflichtung zur zinsbringenden Anlage des Kautionsbetrags. Die Anlage auf einem Girokonto wird dieser Vorgabe nicht gerecht, sondern der Vermieter muss eine Anlageform wählen, die mindestens denselben Zins erwirtschaftet, wie ein herkömmliches Sparkonto mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Um die erwirtschafteten Zinsen erhöht sich der Kautionsbetrag, der am Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzuzahlen ist, sofern es keinen Anlass für Kautionsabzüge gibt. Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution nur für Mietrückstände einsetzen, wenn die Forderung rechtskräftig belegt ist.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter einen Anspruch auf die Rückzahlung der Mietsicherheit. Allerdings gilt hier zu beachten, dass der Vermieter vor Rückzahlung innerhalb einer angemessen Frist die Möglichkeit hat, zu prüfen, ob gegebenenfalls noch Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen. Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt frühestens bei Beendigung des Mietverhältnisses nach einer gemeinsamen Wohnungsabnahme. Der Mieter ist nicht berechtigt, die Mietkaution zum Beispiel dadurch einzubehalten, dass er die letzten Monatsmieten während der Kündigungsfrist nicht bezahlt. Die späteste Rückzahlung der Kaution erfolgt nach der Betriebskosten-Endabrechnung.

Wohnungsübergabeprotokoll

Bei einem Übergabeprotokoll handelt es sich um eine freiwillige schriftliche Niederlegung, die nicht Bestandteil des Mietrechts ist. Das Übergabeprotokoll beinhaltet eine Aufstellung von Mängeln und Schäden in einer Mietwohnung. Es wird immer schriftlich aufgesetzt und von beiden Parteien, also dem Mieter und Vermieter unterschrieben. Es besteht also keine Verpflichtung, ein solches Protokoll tatsächlich aufzusetzen. Im Alltag haben sich Protokolle, die den Zustand der Wohnung schriftlich festhalten, jedoch bewährt und sind daher heute fast immer Standard.

Ein Wohnungsübergabeprotokoll sollte immer beim Einzug eines neuen Mieters und beim Auszug aus der Wohnung aufgesetzt werden. Beim Einzug führt das Protokoll mögliche Wohnungsmängel für den Mieter auf. Findet hingegen ein Auszug statt, ist das Wohnungsübergabeprotokoll in erster Linie für den Vermieter wichtig, um etwaige Beschädigungen auf den Mieter zurückzuführen. 

Das Protokoll enthält den Namen des Mieters und die Adresse der Mietwohnung. Es wird zudem festgehalten, ob es sich um einen Aus- oder Einzug handelt. Auch das Datum der Wohnungsbegehung ist wichtig. Es ist zudem üblich, mit dem Wohnungsübergabeprotokoll auch gleichzeitig die Übergabe der Schlüssel zu protokollieren. Im Protokoll werden in der Regel auch die Zählerstände von Gas, Strom und Wasser festgehalten.

Ein Wohnungsübergabeprotokoll führt alle Räumlichkeiten der Mietwohnung auf. Dazu gehören auch Garagen und Keller. Wenn Mängel in der Wohnung bestehen, werden sie beim jeweiligen Raum im Protokoll schriftlich dargestellt. Es ist ratsam, die Wohnung immer bei Tageslicht zu begehen, um mögliche Mängel oder Schänden in den Räumlichkeiten protokollarisch festzuhalten. Bei einem Mangel kann es sich beispielsweise um eine beschädigte Einbauküche, eine defekte Tür oder Ähnliches handeln. Normale Abnutzungserscheinungen sind jedoch kein Mangel und müssen daher auch nicht protokolliert werden.

Die Nebenkostenabrechnung / Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung ist die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung. Ein Vermieter kann unter Berücksichtung der gesetzlichen Regelungen verschiedene Kosten auf seine Mieter umlegen kann. Von Bedeutung ist hierbei die Betriebskostenverordnung, die festschreibt, welche Positionen zu den Betriebskosten zählen. Typische Beispiele für solche Ausgaben sind folgende Positionen:

  • Kosten für die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, 
  • Kosten für die notwendigen Sach- und Haftpflichtversicherungen, 
  • Kosten für die Wasserversorgung und die Heizung, 
  • Kosten für die Gebäude- und Straßenreinigung sowie die Gartenpflege, 
  • Kosten für die Beleuchtung und den Betrieb von Aufzügen. 

Die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) definierten Betriebskosten sind grundsätzlich von den Bewirtschaftungskosten (BewK) zu unterscheiden, die nicht umlagefähig sind. Zu den Bewirtschaftungskosten gehören Instandhaltungskosten, Reparatur- und Verwaltungskosten des Vermieters. Wenn der Eigentümer Pflege- und Wartungsarbeiten am Gebäude durchführen lässt, kann er diese ebenfalls nicht auf die Nebenkosten und damit auf den Mieter umlegen.

Die Zahlung von Nebenkosten muss im Mietvertrag vereinbart werden. Wurde eine solche Vereinbarung nicht getroffen, ist eine Umlage der Nebenkosten nicht möglich. Wurde eine vertragliche Umlage der Betriebskosten auf den Mieter vereinbart, hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, einen Teil der Betriebskosten im Voraus einzufordern. In diesem Fall wird die Vorauszahlung später mit der Betriebskostenabrechnung verrechnet. Hierzu stellt der Gesetzgeber verschiedene Anforderungen. So darf beispielsweise die zeitliche Abrechnungsperiode maximal ein Jahr betragen. Zudem ist die Nebenkostenabrechnung in der Regel auch innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode dem Mieter vorzulegen.

Es empfiehlt sich für jeden Mieter die Höhe seiner Nebenkosten zu überprüfen. Zuerst bietet es sich an, die mathematische Berechnung zu kontrollieren. Im ersten Schritt sollte dabei eine Überprüfung auf der Grundlage der Gesamtkosten für die ganze Liegenschaft und dem zugrunde gelegten Verteilerschlüssel sowie dem daraus resultierenden Betriebskostenanteil für den Mieter erfolgen. Anschließend sollte noch kontrolliert werden, ob die Vorauszahlungen mit den anfallenden Betriebskosten verrechnet wurden und der zugrunde liegende Verteilerschlüssel, beispielsweise das Verhältnis der Wohnfläche des Mieters zur Gesamtfläche, der Realität entspricht. Zudem empfiehlt sich die inhaltliche Prüfung der Betriebskostenabrechnung. Es ist zu kontrollieren, ob alle erfassten Positionen anrechenbare Betriebskosten darstellen und ob die Summen dieser Kosten als wirtschaftlich anzusehen sind. 

Heizkostenverordnung: Pflicht zur Verbrauchserfassung

Die Heizkostenverordnung schreibt jedem Vermieter vor, wie eine Heizkostenabrechnung zu erstellen ist. Sie schreibt nicht nur vor, wie Vermieter eine Kostenabrechnung für ihre Mieter erstellen müssen, sondern weist auch auf spezielle Pflichten hin. Im Mittelpunkt steht die Wahl des Gasanbieterss. Ist ein Wohnungsbesitzer auch gleichzeitig der Bezieher von Gas, besteht eine gesetzliche Pflicht, das Geld seiner Mieter sorgsam zu verwenden. Doch gelten hierfür auch bestimmte Voraussetzungen, zu denen die Zumutbarkeit und die Wirtschaftlichkeit gehören. So ist der Vermieter nicht permanent dazu verpflichtet, den günstigsten Anbieter zu suchen, um Energiekosten einzusparen. Die Heizkostenverordnung regelt, dass einmal jährlich die Preisentwicklung auf den Prüfstand gehört.

Kommt es zwischen Mieter und Vermieter zu Unstimmigkeiten bezüglich der Heizkosten, können Wohnungsmieter drei Varianten nutzen. So kann der ortsansässige Mieterverein um eine Unterstützung gebeten werden, was jedoch mit einer Gebühr verbunden ist. Auch bei Verbraucherzentralen, die über eine eigene Energieberatung verfügen, wird Geld für eine Beratung verlangt. Eine weitere Möglichkeit, sich als Verbraucher eine objektive Übersicht zu verschaffen, ist das Einsehen der gesamten Energiekostenabrechnung eines Hauses und der Vergleich mit den Abrechnungen von Nachbarn. Dieser unabhängige Vergleich verstößt nicht gegen den Datenschutz, so dass ein Vermieter oder Hausverwalter dazu verpflichtet ist, Einsicht in Abrechnungen zu gewährleisten. Die Heizkostenverordnung ist auf jedes Wohnungseigentum anzuwenden und gilt auch dann, wenn beispielsweise ein Wohnungseigentümer-Beschluss oder eine andere Vereinbarung Regelungen im Zusammenhang mit der Kostenverteilung von Warmwasser und Wärme vorsehen, die von den gesetzlichen Vorgaben abweichen.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind ein Dauer-Thema für Anwälte und Gerichte. Schon der Begriff ist dabei irreführend, weil es sich tatsächlich nicht um eine Reparatur handelt. Für die aktuellen Bestimmungen zu Renovierungen, die im allgemeinen Sprachgebrauch und häufig auch noch in Mietverträgen als Schönheitsreparaturen bezeichnet werden, sind die Paragrafen 535 und 538 des BGB maßgeblich. Hier wird eindeutig beschrieben, dass „Schönheitsreparaturen“ eine Sache des Vermieters sind. Der Grund: Die Reparaturen dienen dazu, die Mietwohnung instand zu halten. Dazu ist per Gesetz eigentlich der Vermieter verpflichtet, kann Schönheitsreparaturen aber auf den Mieter übertragen. 

Die möglichen Schönheitsreparaturen erstrecken sich grundsätzlich auf die Innenräume. Dazu zählt das Streichen und Tapezieren der Wände, der Fenster und Türen im Innenbereich. Im Außenbereich müssen Mieter keine Instandsetzungsarbeiten durchführen. Es ist also Sache des Vermieters, Fenster, Terrassen und Türen von außen zu streichen. Auch bestimmte Schönheitsreparaturen im Innenbereich gehen zulasten des Vermieters: Der Vermieter muss Parkettböden abschleifen und versiegeln sowie Teppichböden reinigen lassen. Ein Parkettboden muss alle 15 bis 20 Jahre instand gesetzt werden. Wenn im Mietvertrag Schönheitsreparaturen vereinbart werden, sind diese Arbeiten immer vom Mieter selbst durchzuführen. Die Arbeiten sind fachgerecht durchzuführen, aber können eben auch von einem Laien durchgeführt werden.

Wenn man sich als Mieter nicht sicher ist, ob und welche Reparaturen man durchführen muss, sollte man zunächst nach entsprechenden Klauseln im Mietvertrag suchen. Wenn es keine Klausel zum Thema Schönheitsreparatur gibt, muss der Vermieter diese Arbeiten durchführen. Dies gilt übrigens auch für unwirksame Klauseln über Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung. Nicht selten sind Schönheitsreparatur-Klauseln nämlich gar nicht wirksam – das beweisen auch die zahlreichen Gerichtsurteile der vergangenen Jahre. In der Praxis sieht das Ganze folgendermaßen aus: Mieter müssen Schönheitsreparaturen durchführen, wenn die Klausel in ihrem Mietvertrag rechtlich wirksam ist. Im Zweifel kann man sich hierzu vom Mieterschutzbund beraten lassen.

Die Pflicht zur Durchführung von Renovierungsarbeiten ist abhängig von Mietdauer, Zustand des Mietobjektes und den Umfang der auszuführenden Arbeiten. Unzulässig sind beispielsweise Klauseln mit einem starren Fristenplan oder eine Endrenovierungsverpflichtung bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Wohnungsmängel

Sobald eine Wohnung einen nicht einwandfreien Zustand aufweist, liegen in der Regel ein Wohnungsmangel vor. Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, Mängel an der Mietsache zu beseitigen. Andernfalls hat der Mieter das Recht, die Reparatur auf Kosten des Vermieters durchführen zu lassen oder die Miete zu mindern. Schwerste Mängel berechtigen den Mieter sogar zur fristlosen Kündigung. Als Beispiele hierfür sind folgende Mängel zu nennen:

  • Feuchtigkeit und Schimmelbefall in der Wohnung, 
  • regelmäßige Lärmbelästigung durch Nachbarn oder Bauarbeiten, 
  • Ausfall oder zu niedrige Temperatur von Heizung und vom Warmwasser, 
  • undichte beziehungsweise defekte Fenster und Türen, 
  • verschiedene Mängel im Bad oder Küche (Armaturen, Spülkästen, usw.).

Sollte ein solcher oder ein anderer Mangel vorliegen, ist der Mieter dazu verpflichtet, alle Wohnungsmängel dem Vermieter anzuzeigen. Dieser Aufforderung hat der Vermieter, falls es ihm möglich ist, unverzüglich nachzukommen und zum Beispiel bei Ausfall der Heizung und Warmwasseraufbereitung eine Firma mit der Instandsetzung der Anlage zu beauftragen. Sollte diese den Wohnungsmangel nicht umgehend beseitigen können, besteht für einen Mieter nach einer Fristsetzung unter Umständen die Möglichkeit, eine Mietminderung geltend zu machen und einen Teil der Miete einzubehalten. Dies ist auch grundsätzlich dann der Fall, wenn der Vermieter beispielsweise bei Bauarbeiten in der Nachbarschaft den Mangel nicht selbst zu vertreten hat.

Da bei der Mietminderung jedoch die rechtlichen Grundlagen sehr komplex sind und die Höhe der Mietkürzung angemessen sein muss, empfiehlt es sich für den Mieter, die Wohnungsmängel mit einem Anwalt oder Mietverein zu besprechen.

Ausnahmen hiervon gelten nur, wenn der Mieter selbst den Mangel verursacht hat, also zum Beispiel eine Fensterscheibe zerstört hat. In einem solchen Fall ist der Schaden vom Mieter zu tragen.

Wohnungskündigung für Mieter

Herkömmliche Wohnungsmietverträge laufen in der Regel auf unbestimmte Zeit. In diesem Fall ist eine ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Dabei ist eine sogenannte Karenzzeit einzuhalten: Die Kündigung muss dem Vermieter bis zum dritten Werktag des ersten Monats zugehen. Wer seinen Mietvertrag kündigen möchte, muss grundsätzlich die schriftliche Form der Kündigung einhalten. Es ist empfehlenswert, die Kündigung des Mietvertrages als Einwurf-Einschreiben an den Vermieter zu schicken. So haben Mieter einen Nachweis, dass sie ihre Kündigung rechtzeitig abgeschickt haben.

In seltenen Fällen werden Wohnungsmietverträge auch als befristete Mietverträge geschlossen. In diesem Fall gilt die dreimonatige Kündigungsfrist für Wohnraum nicht. Vielmehr endet ein befristetes Mietverhältnis automatisch zum Datum, das im Vertrag vereinbart wurde. Für ein befristetes Mietverhältnis ist also keine schriftliche Wohnungskündigung erforderlich. Hierbei ist zu beachten, dass befristete Mietverträge auch nicht im Voraus durch Kündigung beendet werden können – es sei denn, Mieter und Vermieter sind sich einig und schließen einen Mietaufhebungsvertrag. Mit diesem Vertrag ist eine vorzeitige Wohnungskündigung auch für alle befristeten Mietverträge möglich.

In seltenen Fällen ist auch eine außerordentliche Mieterkündigung möglich: wenn eine Fortführung des Mietvertrages nicht zumutbar ist. Zu den Gründen für eine fristlose Kündigung zählen unbewohnbare Räumlichkeiten durch Schimmel oder Belästigungen durch den Vermieter.

Neben fristlosen Kündigungen aus schwerwiegenden Gründen erkennt das deutsche Mietrecht auch ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht an. Eine Sonderkündigung ist zum Folgemonat bei angekündigten Modernisierungsarbeiten möglich. Auch im Falle einer Mieterhöhung aufs ortsübliche Niveau können Mieter früher aus dem Vertrag aussteigen. Das Sonderkündigungsrecht greift auch bei nachträglichen Mieterhöhungen nach einer Modernisierung und bei steigenden Mietpreisen in Sozialwohnungen.

Wohnungskündigung für Vermieter

Eine Wohnungskündigung durch den Vermieter ist grundsätzlich nur in Ausnahmefällen möglich. Eine Kündigung durch den Vermieter kann bei Eigenbedarf ausgesprochen werden und ist auch möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat. Zu den Beispielen für eine solche Vertragspflichtverletzung zahlen Mietrückstände und wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung. Auch bei einer durch das Mietverhältnis nicht möglichen wirtschaftlichen Verwertung kann der Vermieter eine Wohnung kündigen – zum Beispiel für einen Abriss des gesamten Gebäudes.

Benötigt der Vermieter eine vermietete Wohnung für den Eigenbedarf, muss sich der Vermieter in diesem Fall an spezielle Bestimmungen halten. Verfügt der Vermieter beispielsweise über eine freiwerdende Wohnung in einer ähnlichen Kategorie, so ist er dazu verpflichtet, diese dem gekündigten Mieter vorrangig anzubieten. Dadurch wird das Gebot der Rücksichtnahme erfüllt. Eigenbedarf ist nur dann gegeben, wenn die Wohnung von einem Familienangehörigen oder einer zum Hausstand des Vermieters gehörende Person bezogen werden soll. Neben diesen Informationen ist in der Kündigung auch der exakte Sachverhalt anzuführen, um einen vorgetäuschten Eigenbedarf des Vermieters auszuschließen. 

Die Kündigungsfrist für Vermieter beträgt ebenfalls drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren nochmals um drei Monate. Erleichterte Kündigungsregelungen gelten für Vermieter nur für möblierte Zimmer und Einliegerwohnungen, die sie vermietet haben.

Wenn der Vermieter seine vermietete Wohnung kündigen möchte, können sich Mieter auf die Sozialklausel berufen. Mit dieser auf fast alle Kündigungsgründe anwendbaren Sozialklausel verlangt der Mieter eine Weiterführung des Mietverhältnisses. Dieser Widerspruch muss ebenfalls schriftlich erfolgen. 

Mietnomadenversicherung - Vermieterschutz bei Mietnomaden

Wie schützt sich ein Vermieter vor nicht zahlenden Mietern? Oftmals sind Mietnomaden mit den Mietzahlungen im Rückstand, sondern hinterlassen die Wohnung in einem verwahrlosten Zustand. Die Kosten können sich schnell auf mehrere tausend Euro summieren. Die Mieteinnahmen fallen weg und die Nebenkosten laufen weiter. Oftmals kommen noch Schäden an der Wohnung hinzu. Vor diesen finanziellen Folgen bietet die Mietnomadenversicherung einen Schutz für Vermieter.

Die Leistungen der Mietnomadenversicherung umfassen in der Regel sämtliche Kosten, die ein Mietnomade verursacht. Die Versicherung ersetzt u.a. folgende Kosten:

  • Mietausfall ab Kündigung für den Zeitraum, in dem der Mieter die Wohnung weiter nutzt und die Kaution aufgebraucht ist, 
  • Nebenkostenzahlungen, 
  • Schäden durch Zerstörung und Diebstahl durch den Mieter, 
  • Schäden durch Verwahrlosung, z.B. durch unzureichende Reinigung oder Lüften, 
  • Schäden durch Ungezieferbefall, z.B. Ratten, Mäuse etc. 

Zugleich kommt die Mietnomadenversicherung für Kosten auf, die durch den Mieter verursacht worden sind. Dazu zählen z.B. Aufräumkosten und Kosten für Entsorgung von Gegenständen sowie für Reinigung, Desinfektion, Renovierung und Sanierung. Darüber hinaus erstattet die Versicherung ebenfalls Dekontaminationskosten, sofern eine behördliche Anordnung vorliegt. Grundsätzlich besteht der Versicherungsschutz bei bestehenden Mietverhältnissen nach einer Wartezeit von 6 Monaten. Kommt hingegen ein neuer Mietvertrag zustande, besteht bereits mit Vertragsabschluss voller Versicherungsschutz.

Die Baufinanzierung: Der beste Weg zu Haus oder Eigentumswohnung Schritt für Schritt führt der Ratgeber durch die einzelnen Finanzierungsphasen von der ersten Bedarfsermittlung bis zum Vertragsabschluss.

Mietaufhebungsvertrag

Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine Möglichkeit zwischen Mieter und Vermieter, das einst geschlossene Mietverhältnis und die damit verbundenen Bedingungen zu beenden. Grundsätzlich lässt sich ein solcher Vertrag jederzeit schließen, wobei beide Parteien mit den individuellen Regelungen einverstanden sein müssen. Ein Mieter kann auf diese Weise davon profitieren, wenn er beispielsweise die dreimonatige Kündigungsfrist aus einem unbefristeten Mietvertrag umgehen will. Ein Mietaufhebungsvertrag gilt nicht nur in schriftlicher Form, sondern auch als formlose Vereinbarung. Das Ende der Mietdauer, eventuell vorzunehmende Renovierungen und Reparaturen wie auch Betriebsnebenkostenforderungen sollten zu den Bestandteilen dieser Vereinbarung gehören. Darüber hinaus müssen nicht nur der Vermieter, sondern auch alle volljährigen Mieter mit dem Vertrag einverstanden sein.

Untermietvertrag

Will ein Mieter seinen Wohnraum ganz oder in Teilen an eine andere Person weiter vermieten, muss ein separater Untermietvertrag abgeschlossen werden. Dieses Vertragsverhältnis wird zwischen Untermieter und Mieter geschlossen, wobei der Eigentümer der Wohnung als Vertragspartner außen vor bleibt. Jedoch ist der Hauptmieter gesetzlich dazu verpflichtet, die Zustimmung seines Vermieters dazu einzuholen. Der Mieter muss seinem Vermieter Gründe der Untervermietung nennen.

Wird eine angemietete Wohnung teilweise untervermietet, darf der Eigentümer die Genehmigung dazu nur dann ablehnen, wenn das Untermieterverhältnis für ihn persönlich nicht tragbar ist. Im Gegenzug darf der Mieter einer Wohnung nicht eigenständig einen Untermietvertrag mit einem Dritten abschließen, wenn dafür kein Einverständnis vom Vermieter vorliegt. In diesem Fall ist der Hauptmieter einer Wohnung nicht nur schadenersatzpflichtig, sondern muss im schlimmsten Falle auch mit einer Kündigung rechnen.

Meist nutzen Vermieter die Untervermietung ihres Mieters dazu, den Mietzins zu erhöhen. Haben Mieter und Untermieter einen Vertrag vereinbart, der eine Inklusivmiete beinhaltet, darf der Besitzer einen Untermietzuschlag vom Hauptmieter verlangen und gleichzeitig die Nebenkosten erhöhen, die sich immer anteilig auf die Personenzahl bezieht.

Wer als Mieter seinen Wohnraum ganz oder in Teilen an einen Dritten vermietet, sollte einige wichtige Kriterien in den Vertrag aufnehmen. Dazu gehören neben Vor- und Zunamen beider Vertragsparteien, auch die Anschrift und die Höhe der Miete. Beide Vertragspartner sollten die Bedingungen unterzeichnen, die darüber hinaus auch die Länge des Mietverhältnisses beinhalten sollten. Es gilt auch hier, dass Nebenkosten und Schönheitsreparaturen nicht vom Untermieter gezahlt werden müssen, wenn diese nicht separat im Untermietvertrag aufgenommen sind. Ein Untermietvertrag darf auch individuell konzipiert werden und es können spezielle Vereinbarungen einfließen, die von den herkömmlichen Bedingungen abweichen. Jedoch muss ein solcher Vertrag immer auf die geltenden Rechtsvorschriften ausgerichtet sein, weil andernfalls die Gültigkeit angefochten werden kann. Stellvertretend für einen unwirksamen Vertragsinhalt greifen dann gesetzliche Regelungen.