Denkmalgeschützte Immobilien
Denkmalgeschützte Immobilien - eine Kapitalanlage
Denkmalgeschützte Immobilien als Anlageobjekt
Denkmalgeschützte Immobilien bieten einen historischen oder kulturellen Mehrwert, weshalb ihr Erhalt vom Staat unterstützt wird. Aus diesem Grund werden alle Denkmalimmobilien in einer Denkmalliste erfasst. Die Regelungen hierfür sind im Denkmal-Schutz-Gesetz (DSchG) zu finden.
Die Einstufung und Erfassung wird vom Amt für Denkmalschutz vorgenommen. Nachdem eine Immobilie den Status erhalten hat, kann der Besitzer diverse Förderungen in Anspruch nehmen. Grundsätzlich wird dabei zwischen zwei Förderarten unterschieden. Dies sind Förderungen in Form von Zuschüssen für die Sanierung aus den Mitteln der Länder sowie Steuervergünstigungen.
Der Besitzer einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie kann die Sanierungskosten abschreiben. Allerdings können diese Kosten erst im Jahr der Fertigstellung berücksichtigt werden. Ebenso wird vorausgesetzt, dass der Immobilienbesitzer das Denkmal bereits vor Beginn der Sanierung erworben hat, andernfalls können Sanierungskosten nur anteilig berücksichtig werden. Die Höhe der Steuervergünstigung ist abgesehen vom Zeitpunkt der Anschaffung auch von der Art der Nutzung abhängig. Selbstnutzer können die Sanierungskosten auf 10 Jahre verteilt bis zu einer Höhe von 90 Prozent steuerlich geltend machen.
Für Kapitalanleger gelten für die steuerliche Berücksichtigung andere Regeln. Innerhalb von 12 Jahren können alle Sanierungskosten für denkmalgeschützte Immobilien steuermindernd angesetzt werden. In den ersten 8 Jahren ist eine Berücksichtigung in Höhe von 9 Prozent und im Jahr 10 bis 12 in Höhe von 7 Prozent möglich.
Denkmalgeschützte Immobilien als sichere Kapitalanlage
Immobilien sind als Anlageobjekte sehr beliebt, trotz der rückläufigen Bevölkerungsentwicklung sinkt der Bedarf an Wohnraum nicht. Ein Grund hierfür ist in der steigenden Anzahl der Ein- und Zweifamilienhaushalte zu finden. Im Vergleich zu anderen Wohnimmobilien sind denkmalgeschützte Immobilien vor allem bei finanzstarken Mietern sehr gefragt. Dies führt für Kapitalanleger zu einer verhältnismäßig hohen Rendite.
Laut Untersuchungen des Hamburger Gewos-Instituts konnten alle Wohnimmobilien in den Jahren von 1970 bis 2004 durchschnittlich eine jährliche Rendite von 7,4 Prozent erzielen. Bei der Renditeberechnung wird sowohl der Kaufpreis als auch die jährliche Nettomiete berücksichtigt. Zur Veranschaulichung erfolgt ein Rechenbeispiel:
- Kaufpreis: 165.000 Euro
- Jahresnettomiete: 12.000 Euro
Die Rendite berechnet sich aus dem Quotienten von 100 und dem Multiplikator. Der Multiplikator ist die Anzahl der Jahre, in denen die Nettomiete den Kaufpreis amortisiert hat, also die Summe der Mieteinnahmen dem Kaufpreis entspricht. In unserem Berechnungsbeispiel ist dies nach 13,75 Jahren der Fall. Somit ergibt sich eine jährliche Rendite in Höhe von rund 7,27 %. Berücksichtigt man aber die jährliche Mietpreissteigerung - in Deutschland betrug sie in den vergangen 30 Jahren durchschnittlich 2,5 Prozent - ist die tatsächliche Rendite ab dem zweiten Jahr sogar höher.
Denkmalgeschützte Immobilien sind bei der Einhaltung einer Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei, Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf unterliegen dabei nicht der Abgeltungssteuer.
Denkmalgeschützte Immobilien finanzieren
In den meisten Fällen werden Immobilien fremdfinanziert. Für die Finanzierung bieten sich dem Käufer verschiedene Möglichkeiten an. Grundsätzlich sollte der zukünftige Immobilienbesitzer die Angebote der verschiedenen Gesellschaften vergleichen. Vorab muss jedoch der notwenige Finanzierungsbedarf festgestellt werden. Prinzipiell setzt sich die Finanzierungssumme aus dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten sowie den Kosten für eine notwendige Sanierung zusammen.
In vielen Fällen unterschätzen Käufer die Höhe der Kaufnebenkosten. Diese enthalten beispielsweise die Grunderwerbssteuer sowie die Gebühren für den notariellen Vertrag und die Verwaltungskosten für die Eintragung ins Grundbuch. Bei einer Vermittlung der Immobilie durch einen Makler fällt für den Käufer zusätzlich eine Maklercourtage an. Je nach Einzelfall kann die Summe der Kaufnebenkosten bis zu 10 Prozent der Kaufsumme betragen. Ebenso sollten bei der Beantragung einer Finanzierung sämtliche Kosten für eine Sanierung mit eingerechnet werden. Denkmalgeschützte Immobilien haben oft einen sehr hohen Sanierungsbedarf. Dies ist bei der Finanzierung unbedingt zu beachten.
Unter Denkmalschutz stehende Immobilien können ebenso wie alle anderen Neu- und Altbauten über ein Hypotheken- oder ein Bauspardarlehen finanziert werden. Grundsätzlich empfiehlt es sich aber, die Möglichkeit der Nutzung von Förderprogrammen zu überprüfen. In vielen Fällen werden für denkmalgeschützte Immobilien verschiedene spezielle Förderdarlehen zu günstigeren Konditionen angeboten.