Betriebskostenabrechnung
Betriebskostenabrechnung - kein Geheimwissen
Die Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung ist die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung eines Vermieters. Dabei gilt jedoch zu beachten, dass ein Vermieter nicht alle Kosten auf seine Mieter umlegen kann, da gesetzliche Regelungen zu berücksichtigen sind. Von besonderer Bedeutung ist hierbei die Betriebskostenverordnung, da diese Verordnung festschreibt, welche Positionen zu den Betriebskosten zählen.
Gemäß § 1 der Betriebskostenverordnung kann ein Eigentümer beziehungsweise ein Erbbauberechtigter nur jene Ausgaben als Betriebskosten ansetzen, die ihm durch den laufenden bestimmungsmäßigen Gebrauch am Grundstück oder Gebäude entstehen. Typische Beispiele für solche Ausgaben sind folgende Positionen:
- Kosten für die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
- Kosten für die notwendigen Sach- und Haftpflichtversicherungen,
- Kosten für die Wasserversorgung und die Heizung,
- Kosten für die Gebäude- und Straßenreinigung sowie die Gartenpflege,
- Kosten für die Beleuchtung und den Betrieb von Aufzügen.
Neben den bereits genannten Kostenpositionen sind noch verschiedene andere Betriebskosten wie zum Beispiel die Instandhaltungs- also Wartungskosten im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung anrechenbar. Die Instandsetzungskosten sind hingegen keine umlagefähigen Betriebskosten.
Vorauszahlung der Betriebskostenabrechnung
In Deutschland ist es üblich, dass ein Mieter für die Überlassung eines Mietobjekts in der Regel neben der Kaltmiete auch seinen Anteil an den Nebenkosten bezahlt. Dabei gilt jedoch zu beachten, dass eine solche Zahlung gemäß § 556 Absatz 1 BGB im Mietvertrag vereinbart werden muss. Sollte eine solche Vereinbarung nicht getroffen werden, ist eine Umlage der Nebenkosten nicht möglich.
Sobald eine vertragliche Umlage der Betriebskosten auf den Mieter vereinbart wurde, hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, einen Teil der Betriebskosten im Voraus einzufordern. In diesem Fall wird die Vorauszahlung später mit der Betriebskostenabrechnung verrechnet. Um dabei jedoch eine hohe Transparenz aber auch eine zeitnahe Erfassung zu gewähren, stellt der Gesetzgeber verschiedene Anforderungen, an die sich ein Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung zwingend halten muss. So darf beispielsweise die zeitliche Abrechnungsperiode maximal ein Jahr betragen. Zudem ist die Nebenkostenabrechnung in der Regel auch innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode dem Mieter vorzulegen.
Überprüfung der Betriebskostenabrechnung
Da sich eine Betriebskostenabrechnung aus vielen einzelnen Positionen zusammensetzt und sehr komplex ist, können sich viele Fehler einschleichen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich für jeden Mieter, die Höhe seiner Nebenkosten zu überprüfen. Zuerst bietet es sich an, die mathematische Berechnung zu kontrollieren. Im ersten Schritt sollte dabei eine Überprüfung auf der Grundlage der Gesamtkosten für die ganze Liegenschaft und dem zugrunde gelegten Verteilerschlüssel sowie dem daraus resultierenden Betriebskostenanteil für den Mieter erfolgen.
Anschließend sollte noch kontrolliert werden, ob die Vorauszahlungen mit den anfallenden Betriebskosten verrechnet wurden und der zugrunde liegende Verteilerschlüssel, beispielsweise das Verhältnis der Wohnfläche des Mieters zur Gesamtfläche, der Realität entspricht.
Sollten hier keine Mängel vorliegen, empfiehlt sich die inhaltliche Prüfung der Betriebskostenabrechnung. Es ist zu kontrollieren, ob alle erfassten Positionen anrechenbare Betriebskosten darstellen und ob die Summen dieser Kosten als wirtschaftlich anzusehen sind. Sollte einer dieser Punkte nicht erfüllt sein, sind diese einzelnen Positionen unwirksam.
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