Baukredit

Der Kredit zur Baufinanzierung

Der Baukredit für die Baufinanzierung wird in der Regel nach dem Zinssatz ausgewählt. Grundsätzlich gilt, dass ein niedriger Zins allein für eine Entscheidung nicht ausreicht. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick zur Hausfinanzierung und worauf Sie achten müssen.

Informationen zum Baukredit

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, benötigt einen Baukredit. Denn die eigenen finanziellen Mittel reichen für die vollständige Finanzierung nicht aus. Gleichzeitig handelt es sich meist um die größte Investition, die Privatpersonen jemals tätigen. Da die Laufzeiten für ein Darlehen 20 bis 30 Jahre betragen, ist es wichtig, sämtliche Informationen im Vorfeld zusammenzustellen.

Viele Kreditinstitute bieten neben einem günstigen Zinssatz noch einen umfassenden Service. Auf folgende Punkte sollte man bei der Eigenheimfinanzierung vor allem achten:

  • Mögliche Kredithöhe
  • Höhe des Zinses
  • Höhe der Bereitstellungszinsen / Höhe der Bearbeitungs- und Schätzkosten
  • Dauer der Zinsbindung (bei niedrigen Zinsen mit Zinsbindungsfristen bis 20 oder 25 Jahre)
  • Möglichkeit zur Änderung des Tilgungssatzes
  • Höhe der notwendigen Eigenkapitalquote
  • Höhe der anfänglichen Tilgung / Dauer der tilgungsfreien Anfangsjahre
  • Möglichkeiten der kostenlosen Sondertilgung
  • Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung

Im Rahmen der Finanzierung sollten ebenfalls die Möglichkeiten der staatlichen Förderung, z.B. über die KfW-Förderung oder Wohn-Riester, mit in die Planung einbezogen werden. Ein Bausparvertrag sichert Ihnen einen günstigen Zinssatz. Nur wenn sämtliche Bausteine berücksichtigt werden, erhalten Sie den optimalen Baukredit.

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Baukredite - Worauf sollte man achten?

Da es bei einem Immobilienkredit zahlreiche Unterschiede bei den Kreditkonditionen geben kann, stellt sich natürlich die Frage, worauf bei einem Kreditvergleich zu achten ist. Diese Frage lässt sich natürlich nicht pauschal beantworten, da sich viele Faktoren gegenseitig beeinflussen. Auf jeden Fall sollte man im Vorfeld einen Vergleich der Konditionen durchführen.

Außerdem sollte zum Beispiel jeder Verbraucher wissen, dass die Höhe des angebotenen Zinssatzes nicht nur vom derzeitigen Zinsniveau, sondern auch von der Dauer der Zinsbindung abhängig ist. Denn bei einer kürzeren Zinsbindung fällt der Zinssatz in der Regel niedriger aus. Dadurch ist es dem Kreditnehmer möglich, bei gleicher Rate mit einer kürzeren Zinsbindung einen größeren Teil des Kredits zu tilgen. Diesem Vorteil steht jedoch der Nachteil gegenüber, dass mit einer kürzeren Zinsbindung gleichzeitig das Risiko des Kreditnehmers steigt. Denn es besteht bei einem Immobilienkredit grundsätzlich die Gefahr, dass sich bei einer Anschlussfinanzierung der Zinssatz und somit auch die monatliche Rate erhöhen. Aus diesem Grund sollte ein Verbraucher bei einem sehr niedrigen Zinsniveau trotz des etwas höheren Zinssatzes eher einen Kredit mit einer längeren Zinsbindung wählen. Achten Sie beim Vergleich der Zinssätze auf den Effektivzins. Dieser beinhaltet sämtliche Kostenpunkte, die durch den Kredit anfallen und auf die Dauer der Zinsbindung umgerechnet werden. Dazu zählen u.a. der Nominalzins, der Auszahlungskurs, die Bearbeitungsgebühren und die Verrechnungstermine für Zins und Tilgung.

Daneben ist es aber wichtig, sich nicht nur auf den Vergleich des Zinssatzes zu beschränken. Vor allem bei zusätzlichen Optionen, wie Sondertilgungen oder Bereitstellungszinsen, unterscheiden sich die Anbieter. Ein günstiger Zins kann sich bei genauerem Hinsehen manchmal auch als schlechteres Angebot entpuppen.

Welche Baukredite gibt es?

Bei der Immobilienfinanzierung wird klassischerweise das Annuitätendarlehen verwendet. Es besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Die monatliche Ratenzahlung ist für die gewählte Zinsbindungsfrist gleich hoch. Annuität heißt die Jahresrate aus Zins und Tilgung. Mit jeder Ratenzahlung nimmt die Restschuld des Baukredites ab. Da die Höhe der Rate aber immer gleich bleibt, nehmen im Laufe der Zeit der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil zu. Für eine Finanzierungsentscheidung ist wichtig, dass die Dauer der Kreditlaufzeit und damit die Zinsbindung sowie der anfängliche Tilgungsanteil richtig auswählt wird. Damit kann das Finanzierungsrisiko eingrenzt werden.

Die Gesamtfinanzierung setzt sich daher im Regelfall aus einer Anfangs- und einer Anschlussfinanzierung zusammen. Aber bereits bei der Anfangsfinanzierung muss das mögliche Risiko aus der Anschlussfinanzierung berücksichtigt werden. Das bedeutet konkret, dass dann mit einem ungewissen Zinssatz weiter kalkuliert werden muss. 

Die Baufinanzierung: Der beste Weg zu Haus oder Eigentumswohnung Schritt für Schritt führt der Ratgeber durch die einzelnen Finanzierungsphasen von der ersten Bedarfsermittlung bis zum Vertragsabschluss.

Annuitätendarlehen: der typische Baukredit

Das Annuitätendarlehen ist ein typisches Tilgungsdarlehen und sehr beliebt für die Finanzierung des Kaufs oder der Errichtung von selbst genutztem Immobilien-Eigentum. Diese Finanzierungsform ist sehr überschaubar, da sie in der Regel mit gleichbleibenden monatlichen Rückzahlungsraten verbunden ist. Der Begriff Annuität besagt zwar, dass es sich um eine jährliche Zahlung handelt, und im Ursprung war diese Darlehensform auch einmal so ausgelegt, aber inzwischen werden Hypotheken- und Grundschulddarlehen in der Regel in monatlichen Raten getilgt. Die Berechnung der Rückzahlungsbeträge bezieht sich jedoch noch immer auf ein Jahr. Man geht von einer festen jährlichen Tilgungsrate aus, die zusammen mit den jährlich anfallenden Zinsen die Rückzahlungsrate ergibt. Diese wird auf zwölf Monate aufgeteilt, so dass gleichbleibende Monatsraten entstehen.

Da Annuitätendarlehen fast ausschließlich mit festen Zinsvereinbarungen über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum einhergehen, bleibt die einmal errechnete Monatsrate für die gesamte Festzinsphase unverändert. Für den Darlehensnehmer bringt diese Darlehensform eine hohe Planungssicherheit über viele Jahre mit sich, denn selbst eine hohe Preissteigerungs- und Inflationsrate sowie Zinserhöhungen auf dem allgemeinen Kapitalmarkt ändern nichts an dem einmal vereinbarten Zinssatz und der Rückzahlungsrate. Tilgungsrate und Zinszahlungen werden getrennt voneinander berechnet und angegeben, bevor man sie zur jährlichen Gesamtbelastung addiert. Auf diese Weise ist dieses Tilgungsdarlehen auch für den Darlehensnehmer sehr transparent.

Das Annuitätendarlehen ist mit der Besonderheit verbunden, dass sich die Zinsleistung während der gesamten Laufzeit auf den anfänglichen Darlehensbetrag bezieht. Gleichzeitig wird ein Tilgungssatz vereinbart, der zusammen mit dem anfänglichen jährlichen Zinsbetrag die monatliche Rückzahlungsrate ergibt. In der Regel beträgt der Tilgungssatz mindestens ein Prozent, wird aber vor allem in Tiefzinsphasen gern höher angesetzt. Obwohl sich die Darlehenssumme in jedem Jahr um den jährlichen Tilgungsbetrag verringert, zahlt der Darlehensnehmer also weiterhin den vollen Zinsbetrag. Der dadurch entstehende überschüssige Zinsbetrag wird zur zusätzlichen Tilgung des Darlehens eingesetzt. Auf diese Weise erhöht sich während der Darlehenslaufzeit die Tilgungsrate von dem anfänglich gewählten Tilgungssatz kontinuierlich bis zum Ende des vereinbarten Finanzierungszeitraums.

Geht man davon aus, dass ein Darlehen für die gesamte Finanzierungsdauer vereinbart wird, was in der Realität eher selten der Fall ist, dann dient die letzte Darlehensrate mit einhundert Prozent der Darlehenstilgung. Die exakte jährliche Tilgungsrate bei einem Annuitätendarlehen ist auf diese Weise von der Höhe des vereinbarten Zinssatzes abhängig. Je höher der Zinssatz ist, umso höher ist auch der jährliche Zinsüberschuss, den der Darlehensnehmer mit seiner Rückzahlungsrate leistet und der schließlich zur zusätzlichen Tilgung eingesetzt wird. Gleichzeitig entsteht dadurch eine Abhängigkeit der Darlehenslaufzeit vom Zinssatz, denn die Tilgung erfolgt umso schneller, je höher der vereinbarte Zinssatz ist.

Volltilger-Darlehen

Bei einem Volltilger-Darlehen handelt es sich um eine Form des Annuitätendarlehens. Der Kredit besteht aus einer gleichbleibenden Rate, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Besonderheit dieser Darlehensform ist, dass der Tilgungsanteil so gewählt wird, dass der Kredit innerhalb der Sollzinsbindung vollständig zurückgezahlt wird. Es gilt dabei folgender Grundsatz: Je kürzer die Zinsbindung, desto höher muss die Tilgungsrate sein. Eine Anschlussfinanzierung mit dem Risiko höherer Bauzinsen ist somit nicht erforderlich. 

Oftmals werden Volltilger-Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 20 Jahren angeboten und viele Geldgeber belohnen die Kunden mit attraktiven Konditionen. Zinsabschläge sind die Folge, die eine Baufinanzierung über diese Variante nochmals günstiger macht. Spätkäufer, die über ein hohes Eigenkapital und ein gesichertes monatliches Einkommen verfügen, können auf diese Weise vor dem Eintritt in den Ruhestand eine Baufinanzierung vereinbaren und von allen mit dieser Finanzierungsvariante verbundenen Faktoren profitieren.

Wer sich für die volle Tilgung seines Baukredits entscheidet, muss sich über höhere Zinsen keine Gedanken machen und auch die Finanzierungsrate ändert sich über die gesamte Laufzeit nicht. Dennoch gilt es gewisse Risiken zu beachten:

  • Finanzielle Überforderung: Durch den hohen Tilgungsanteil sind die monatlichen Raten höher als bei der klassischen Finanzierung. Daher ist diese Art des Darlehens nur sinnvoll, wenn ein Kreditnehmer die Raten über die gesamte Laufzeit zahlen kann. Denn eine Umfinanzierung verursacht in der Regel hohe Kosten. Da ein Volltilger-Kredit in der Regel mit hohen fixen finanziellen Belastungen verbunden ist, eignet sich diese Finanzierungsform vor allem für Personen mit regelmäßigen, sicheren und hohen Einkünften.
  • Verzicht auf Sondertilgung: Bei der Volltilgung sind Sondertilgungen nur gegen Zinsaufschlag möglich. Wer z.B. durch eine Erbschaft einen hohen Geldbetrag erhält und diesen für die Finanzierung einsetzen möchte, muss eine (teure) Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Volltiger-Darlehen sind daher umflexibel
  • Sinkendes Zinsniveau: Nachteilig ist der Volltilger-Baukredit auch dann, wenn der Bauzins weiter sinkt und eine Umschuldung nicht möglich ist. Kunden sind an den im Kreditvertrag genannten Zinssatz für die Laufzeit gebunden. 

Flexibles Darlehen

Bei einem flexiblen Darlehen gibt es keine Zinsbindungsfristen von 10 oder 15 Jahren. Der Zinssatz des Darlehens wird alle drei Monate an den Geldmarktzins EURIBOR angepasst. Beim EURIBOR handelt es sich um den Zinssatz, für den sich Banken untereinander Banken leihen. Damit knüpft der Darlehenszins am Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Für den Kreditnehmer sind die Zinsveränderungen des Darlehens somit stets nachvollziehbar. Die aktuellen Referenzzinsätze lassen sich über das Internet stets nachvollziehen.

Zu den Eckdaten eines variablen Darlehens zählen in der Regel:

  • Veränderlicher Sollzins, in der Regel EURIBOR zzgl. einer Marge, 
  • Zinsanpassung alle drei Monate,
  •  Annuitätische oder endfällige Tilgung, 
  • Sondertilgungsoptionen, 
  • Wandlungsrecht in ein Festzinsdarlehen. 

Das Darlehen zeichnet sich also durch eine hohe Flexibilität aus. Die langfristige Festlegung auf einen festen Zins erfolgt zunächst nicht. Bei Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank erfolgt eine Weitergabe an den Kreditnehmer. Durch die Wandlungsmöglichkeit in ein Darlehen mit festem Zins besteht jederzeit die Möglichkeit, bei der Baufinanzierung auf Sicherheit zu setzen. Eine Kombination mit der KfW-Förderung und anderen Darlehensarten ist möglich.

Auch bezüglich der Tilgungsform ist das Darlehen sehr flexibel. Es kann zum einen durch Zins- und Tilgungsraten in derselben Form zurückgezahlt werden, wie ein Annuitätendarlehen mit einem Prozent pro Jahr. Aber es bieten sich gerade im Zusammenhang mit dieser Finanzierungsform auch Tilgungsaussetzungen zugunsten einer Lebensversicherung oder eines vergleichbaren Vermögensaufbauplanes an. In diesem Fall muss die jährliche Tilgung jedoch 1,5 Prozent der Finanzierungssumme betragen.

Der zugrunde liegende Finanzierungsbetrag ist auch bei einem EURIBOR-Darlehen immer die ursprüngliche Darlehenssumme, um die annuitätische Tilgung zu gewährleisten. Für die hohe Flexibilität dieser Finanzierung berechnen Banken bei jeder neuen Festzinsphase eine Bearbeitungsgebühr von meist einem Prozent. Zeichnet sich am Kreditmarkt eine Veränderung des Zinstrends ab, so kann der Kreditnehmer die Wandlung des flexiblen Darlehens in ein Festzinsdarlehen mit einer Zinsfestschreibung von bis zu zwanzig Jahren vornehmen. Auch die Wandlung nur eines Teils des Finanzierungsbetrags in ein Festzinsdarlehen ist möglich.

Dadurch, dass die Zinsen alle drei Monate deutlich steigen können, kann sich die Belastung relativ kurzfristig deutlich erhöhen. Daher sollte das flexible Darlehen nur von Personen abgeschlossen werden, welche die finanziellen Belastungen einer Zinserhöhung verkraften können.

Festdarlehen

Das Festdarlehen setzt sich wie ein herkömmliches Annuitätendarlehen zusammen, es müssen Zins- sowie auch Tilgungsanteile erbracht werden. Der Tilgungsanteil wird jedoch nicht für die monatliche Rückzahlung verwendet, sondern angelegt. Ziel soll hierbei sein, Erträge mit einem anderen Finanzprodukt bis zum Laufzeitende zu erwirtschaften. Lebensversicherungen, Wertpapiere, private Rentenversicherungen, Aktien und Aktienfonds eignen sich bspw. als Kapitalanlageprodukt für eine endfällige Tilgung. Basierend auf der Funktionsweise eines tilgungsfreien Darlehens wird erst am Ende der Laufzeit die Restschuld getilgt. Der Darlehensnehmer zahlt während der Laufzeit lediglich die anfallenden Zinsen und spekuliert auf einen Wertzuwachs zum Tilgen der restlichen Schuld. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn beim Festdarlehen eine Anlageform gewählt wird, die auch mit einer Wertsteigerung versehen ist, sodass ein Vermögensüberschuss verbleibt.

Das Festdarlehen eignet sich in erster Linie für eine Baufinanzierung, die das Ziel verfolgt, steuerlich begünstigt in ein Mietobjekt zu investieren, da der Anleger die Zinserträge aus der Baufinanzierung steuerlich geltend machen kann. Darüber hinaus profitiert der Darlehensnehmer von der konstanten Monatsrate, die beim Festdarlehen für ein hohes Maß an Planungssicherheit sorgt. Grundsätzlich soll der Tilgungsträger am Ende der Laufzeit nicht nur für die Tilgung des Darlehens eingesetzt werden, sondern auch Erträge abwerfen. Entwickelt sich jedoch die Kapitalanlage negativ, muss die Restschuld aus der eigenen Tasche getilgt werden. Für sicherheitsorientierte Darlehensnehmer gilt es somit, zusätzlich ein finanzielles Polster zu bilden, um im Falle einer negativen Wertentwicklung der Kapitalanlage die Schuld tilgen zu können.

Wer sich einzig und allein auf die Ablaufleistung einer Versicherung verlässt, kann in finanzielle Engpässe geraten. Für Selbstnutzer einer Immobilie eignet sich diese Variante der Baufinanzierung weniger. Diese Zielgruppe kann mit einer konventionellen Baufinanzierung, die regelmäßig Zins- und Tilgungsanteile in die Rückzahlung führt, risikoärmer finanzieren, ohne eine teure Nachfinanzierung fürchten zu müssen. Die endfällige Tilgung richtet sich idealerweise an Kapitalanleger, die Steuervergünstigungen einsetzen können, um ihr Mietobjekt zu finanzieren.

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Vollfinanzierung

Grundsätzlich wird empfohlen, 20 bis 40 Prozent Eigenkapital bei der Anschaffung einer Immobilie einzubringen, doch wer nicht darüber verfügt, möchte ungern eine Niedrigzinsphase ungenutzt an sich vorüberziehen lassen. Hier bietet sich die Möglichkeit der Vollfinanzierung, oft auch 100-Prozent-Finanzierung genannt. Ohne langes Ansparen von Eigenkapital kann ein Bauvorhaben realisiert, oder eine günstige Bestandsimmobilie erwerben werden. Vollfinanzierer stellen für Banken jedoch ein Risiko dar und müssen daher mit einem Zinsaufschlag rechnen. Aus diesem Grunde muss im Vorfeld eine realistische Einschätzung der finanziellen Situation erfolgen.

Nur diejenigen, die auch dauerhaft ihren Verpflichtungen nachkommen können, sollten sich für eine 100-Prozent-Finanzierung entscheiden. Muss der Darlehensnehmer bereits zu Beginn knapp kalkulieren, stellt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital Risiken dar, die nicht überschaubar sind.

Es werden bei der Vollfinanzierung zwei Varianten angeboten. Das herkömmliche Annuitätendarlehen bietet für die Zeit der Zinsbindung Planungssicherheit durch gleich bleibende Zins-und Tilgungsleistungen. Daneben wird auch eine Kombination aus einem Annuitätendarlehen und einem Festdarlehen angeboten, das mit einem Bausparvertrag getilgt wird. Jedoch können zinsgünstige Darlehen, die von der staatlichen KfW-Förderbank vergeben werden, für eine Vollfinanzierung nicht eingesetzt werden. 

Absicherung des Baukredits

Jede Bank macht die Zusage zu einem Baukredit von Sicherheiten ab, die der Kreditnehmer zu stellen hat. Dazu wird die zu finanzierende Immobilie mit einer Grundschuld durch das Kreditinstitut belegt. Bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners ist der Gläubiger, also die Bank, berechtigt, über die Immobilie zu verfügen und ihre Zahlungsansprüche geltend zu machen.

Daneben gilt die Abtretung einer Versicherungspolice, eines Wertpapierdepots oder anderer Vermögensgegenstände zur Absicherung des Darlehens. Die Höhe der Sicherheitenstellung hängt auch davon ab, welche Bonität der Darlehensnehmer vorweist. Die Höhe der Beleihung der Immobilie spielt ebenfalls eine Rolle.

Unterlagen für einen Kreditantrag bei Immobilien

Die Selbstauskunft im Rahmen eines Kreditantrags muss in der Regel folgende Angaben enthalten:

  • Name und Vorname,
  • Anschrift,
  • Wirtschaftliche Verhältnisse. 

Im Bereich der wirtschaftlichen Verhältnisse hat der Darlehensantragsteller alle seine regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben aufzuführen. Für Arbeitnehmer reicht als Nachweis für das Einkommen in den meisten Fällen die Gehaltsabrechnung der letzten 3 Monate. Abhängig von der Finanzierungssumme kann sich der Nachweiszeitraum auch reduzieren oder verlängern. Für Selbstständige, Freiberufler und ähnliche Personenkreise ist der Einkommensnachweis etwas komplizierter. Je nach Kredithöhe müssen eine aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA), eine Gewinn- und Verlustrechnung beziehungsweise eine Bilanz oder ein Steuerbescheid vorgelegt werden. Neben dem Einkommen werden auch alle Ausgaben erfasst. Um eine Vollständigkeit zu gewährleisten, werden auf dem Darlehensantrag alle denkbaren Positionen aufgeführt. Als Beispiele hierfür sind Miete, Versicherungsprämien, bestehende Kreditverträge sowie Kfz-Kosten zu nennen. Der Kreditgeber prüft im Rahmen seiner Möglichkeiten alle Angaben des potentiellen Kreditnehmers und holt sich zusätzlich eine Schufa-Auskunft ein. In einigen Fällen genügt das Einkommen des Kunden nicht, dann kann die Einsetzung eines zweiten Darlehensnehmers die Chancen für einen positiven Kreditbescheid erhöhen.

Für einen Kreditantrag bei einer Immobilienfinanzierung werden neben der Selbstauskunft des Kreditnehmers zahlreiche Angaben über die Immobilie benötigt. Nur so kann sichergestellt werden, dass das Objekt über einen ausreichenden Verkehrswert verfügt. Banken fordern von Kreditnehmern in der Regel zumindest einen aktuellen Grundbuchauszug, einen Lage- und Flurplan, einige Fotos des Beleihungsobjekts, eine Berechnung des umbauten Raums sowie Angaben zur Wohnfläche an. Bei einem Kauf wird zusätzlich ein Entwurf des Kaufvertrags benötigt. In vielen Fällen ist für einen positiven Kreditbescheid ebenso ein fachliches Wertgutachten erforderlich. Hierbei sind unter anderem Angaben über die Lage, Ausstattung sowie den Sanierungsbedarf erforderlich. In wenigen Ausnahmefällen reicht eine eigene Bewertung der Immobilie.

Nur bei einer vollständigen Bereitstellung aller erforderlichen Unterlagen kann ein Darlehensantrag bearbeitet werden. Die Einholung des Grundbuchauszugs erfolgt beim zuständigen Grundbuchamt. Der Lageplan der Immobilie ist beim Katasteramt erhältlich. Die Bereitstellung dieser Unterlagen ist relativ zeitnah möglich und verursacht relativ geringe Kosten. Anders verhält es sich bei dem Wertgutachten. Je nach Anforderungen des Kreditgebers kann ein solches Gutachten durch einen anerkannten Gutachter mehrere hundert Euro kosten. Die Erstellung kann einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen, aus diesem Grund sollte sich der Antragsteller frühzeitig über die bereitzustellenden Unterlagen informieren.

Fördermöglichkeiten bei einem Immobilienkredit

Neben einem Kreditvergleich besteht bei einem Immobilienkredit häufig auch die Möglichkeit, eine staatliche Förderung in Anspruch zu nehmen, um die Höhe der monatlichen Belastung zu senken. So bietet zum Beispiel die KfW-Bank Privatpersonen die Option, einen besonders zinsgünstigen Kredit zu beantragen. Damit diesem Antrag jedoch stattgegeben wird, müssen verschiedenen Voraussetzungen vorliegen. Je nach Programm können dabei die einzelnen Bedingungen aber auch Konditionen für einen zinsgünstigen Kredit variieren. Allgemein kann jedoch festgestellt werden, dass die KfW-Bank vor allem den Erwerb vom selbst genutzten Wohneigentum finanziert. Zusätzlich dazu bietet die KfW-Bank aber auch einen zinsgünstigen Kredit im Bereich Energieeffizientes Bauen an.

Aufgrund der sehr günstigen Konditionen - die Zinssätze für diese Kredite liegen in der Regel weit unter den Angeboten der privaten Banken - sind KfW-Kredite sehr beliebt. Es gilt jedoch zu beachten, dass für einen solchen Kredit die Antragstellung der KfW-Kredit immer über die Hausbank erfolgen muss. In der Regel wird er nicht für das gesamte Bauvorhaben gewährt. Deshalb wird zumeist zusätzlich noch ein Kredit von der Hausbank benötigt.

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Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung überbrückt die Finanzierungslücke, solange der Bauherr seine Geldanlage beziehungsweise seinen Besitz nicht in liquide Mittel umwandeln kann. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Bauherr seine Eigentumswohnung erst nach der Fertigstellung seines Hauses verkauft. Grundsätzlich steht ihm dann erst zu diesem Zeitpunkt Eigenkapital beispielsweise in Höhe von 100.000 Euro zur Verfügung. Dies wird aber bereits vor dem Verkauf für die Fertigstellung benötigt und deshalb zwischenfinanziert. Hierfür wird mit der Bank ein Zwischenfinanzierungsvertrag geschlossen und eine Darlehnssumme vereinbart. Diese Summe wird dem Darlehnsnehmer ausgezahlt und bis zu dem Zeitpunkt der Liquidierung der Eigenkapitalmittel zur Verfügung gestellt.

Für die Zeit der Inanspruchnahme der Zwischenfinanzierung hat der Bauherr selbstverständlich Zinsen zu zahlen. Diese sind meist flexibel und vergleichsweise hoch. Aus diesem Grund sollte diese Finanzierungsform nicht zu lange in Anspruch genommen werden. Bei einem zwischenfinanzierten Kredit ist auch keine Tilgung vorgesehen. Der Bauherr hat für die Dauer der Laufzeit nur die Zinsen zu entrichten und mit Veräußerung seines Besitzes beziehungsweise mit Auszahlung seiner Geldanlage den Kredit auf einmal zurückzuzahlen.

In der Praxis ist es üblich, dass Banken einen günstigeren Zinssatz gewähren, falls ein Bauherr beispielsweise einen potenziellen Käufer für das noch selbst genutzte Wohneigentum nachweisen kann. Als Nachweis für einen solchen Käufer eignet sich beispielsweise ein notarieller Kaufvertragsentwurf oder sogar ein bereits geschlossener Kaufvertrag. Dieser gibt der Bank die Sicherheit, dass sie das Darlehen über die zwischenfinanzierte Summe im vollen Umfang zurückerhalten kann, sodass sie oft bessere Konditionen gewährt.

Anschlussfinanzierung/ Umschuldung - Restschuld tilgen

Frühzeitig Angebote einholen
Die Anschlussfinanzierung steht immer am Ende einer Zinsbindungsfrist und ist ein bedeutsames Kriterium innerhalb einer Baufinanzierung. Nicht immer ist danach der derzeitige Kreditgeber der günstigste Anbieter, weshalb eine sogenannte Anschlussfinanzierung Vorteile bringen kann. Doch gilt es, sich frühzeitig während der Zinsbindung um die Konditionen zu kümmern. Angebote von unterschiedlichen Geldgebern müssen eingeholt werden, um Vergleiche anstellen zu können. Obwohl der Darlehensnehmer über einen langen Zeitraum durch das Zahlen seiner Darlehensraten seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit unter Beweis stellen konnte, belohnen nicht alle Banken ihren Kunden mit einem günstigen Zinssatz, um die Restschuld weiter zu finanzieren. Wer sich nicht frühzeitig um günstige Angebote bemüht, muss oft mit schlechteren Konditionen leben. Banken sind durch den Gesetzgeber gezwungen, sich frühzeitig bei ihren Kunden bezüglich einer Anschlussfinanzierung zu melden, bevor die Zinsbindungsfrist ausläuft. 

Es ist jedoch zu beachten, dass bei einem Kreditgeberwechsel im Rahmen einer Baufinanzierung zusätzliche Kosten entstehen. Diese setzen sich aus den Notargebühren sowie den Grundbuchkosten zusammen und belaufen sich auf etwa 500 Euro. Ebenso machen einige Anbieter von ihrem Recht der Vorfälligkeitsentschädigung Gebrauch. Auch dieser mögliche Kostenfaktor ist bei der Umschuldung/Anschlussfinanzierung einer Baufinanzierung zu berücksichtigen.

Anschlussfinanzierung über Forward-Darlehen vereinbaren
Wer noch einige Jahre von der Anschlussfinanzierung entfernt ist und ein aktuell günstiges Zinsniveau nutzen will, kann diese mit einem Forward-Darlehen vereinbaren. Auf diese Weise kann der Immobilienbesitzer bereits in der Gegenwart den Zinssatz am Ende der Erstlaufzeit festlegen. Neben einem hohen Maß an Planungssicherheit profitiert der Darlehensnehmer auch von Zinseinsparungen. Mit dem Forward-Darlehen vereinbart man den Zinssatz für das Tilgen der Restschuld. Diese Strategie eignet sich immer dann, wenn in der Zukunft mit einem Zinsanstieg gerechnet werden muss. Zu den Bedingungen gehört, dass dieser Zins am Ende der Zinsbindung abgenommen werden muss, selbst wenn sich der Kapitalmarkt entspannt hat und das Zinsniveau zur Anschlussfinanzierung positiver ausfällt. Banken haben sich jedoch auf das gestiegene Sicherheitsbedürfnis der Darlehensnehmer eingestellt und einige bieten mittlerweile Forward-Darlehen an, die mit einem Kündigungsrecht ausgestattet sind. Für diese Kündigungsoption müssen allerdings Aufschläge bezahlt werden. Grundsätzlich gilt für ein Forward-Darlehen, dass je länger der Darlehensnehmer von dem Ende der Zinsbindung entfernt ist, desto höher fallen die Aufschläge aus, die bezahlt werden müssen. Bis zu 60 Monate im Voraus kann sich jeder Immobilienbesitzer die Chance auf einen günstigen Bauzins sichern, wobei eingehende Vergleiche die Kosten nochmals reduzieren können. 

Was kostet das Forward-Darlehen?
Der Kreditgeber erhebt einen geringen Zinsaufschlag, der je nach Anbieter unterschiedlich ausfallen kann, er liegt zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten. Daher lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen. Wie macht sich dieser Zinsaufschlag bemerkbar? Er wird für jeden Monat berechnet, der zwischen Abschluss des Kreditvertrags und Beginn des Forward-Darlehens liegt. Sind das zum Beispiel 48 Monate, kann sich der Zinssatz um 0,48 Prozentpunkte erhöhen. Schließen Sie ein Forward-Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung ab, und beträgt der Kreditzins 2,75  Prozent, dann müssen Sie 10 Jahre 3,23 Prozent Zinsen für Ihre Darlehen zahlen – 2,75 Prozent plus 0,48 Prozentpunkte. Je größer die so genannte Forward-Periode ist, desto mehr Zinsen müssen Sie einkalkulieren. Bereitstellungszinsen fallen aber nicht an.

Todesfallschutz bei Finanzierungen

Wenn die Hinterbliebenen im Todesfall des Hauptversorgers die monatlichen Raten aus Zins und Tilgung für eine Finanzierung nicht mehr aufbringen können, droht die Zwangsversteigerung einer Immobilie. Mit einer Risikolebensversicherung sichern sich vor allem junge Familien mit einem Hauptverdiener gegen das wirtschaftliche Risiko infolge eines Todesfalls ab.

Der Schutz über die gesetzliche Rentenversicherung ist für Hinterbliebene relativ gering. Erst nach Ablauf einer Wartezeit von 60 Monaten besteht überhaupt Anspruch auf Witwen- und Waisenrente. Zudem wird der Zahlbetrag als monatliche Rente ausgezahlt, so dass die hohen finanziellen Verpflichtungen aus einer Baufinanzierung nicht gedeckt werden können.

Wichtig bei der Vertragsgestaltung ist, auf eine ausreichende Versicherungssumme zu achten. Im Todesfall sollte die versicherte Leistung das verbliebene Darlehen decken. Eine besondere Form der Risikoabsicherung stelle die Restschuldversicherung dar. Sie deckt – etwa bei einem Kauf auf Raten – genau die Summe ab, die der Käufer zum Zeitpunkt seines Todes noch schuldig ist. So garantiert sie, dass die Hinterbliebenen die Restschuld bezahlen können.