Zinsen und Tilgung in der Baufinanzierung
Informationen zur optimalen Kombination
Tilgung beeinflusst die Kreditlaufzeit
Die Tilgung und der Zinssatz bei einem Immobiliendarlehen legen fest, wann der Kredit vollständig abbezahlt ist. Grundsätzlich sollte man sich bei einem Baudarlehen nicht von einem günstigen Zins blenden lassen. Denn bei gleicher Tilgung dauert die vollständige Kredittilgung länger, wenn der Zins geringer ist. Dazu ein Beispiel:
Bei einem Zinssatz von 6 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent beträgt die Gesamtdarlehenslaufzeit 32 Jahre und sieben Monate. Liegt der Zins bei 5 Prozent, verlängert sich die Laufzeit auf 35 Jahre und elf Monate. Bei einem Darlehenszins von 4 Prozent muss der Kreditnehmer sogar 40 Jahre und vier Monate für Zins und Tilgung bezahlen. Daraus folgt, dass bei geringen Zinsen eine höhere Tilgungsrate vereinbart werden sollte, um eine schnellere Kreditablösung zu erreichen. Alternativ sollte die Option auf Sondertilgung in den Baukredit eingebaut werden.
Das auf den ersten Blick erstaunliche Ergebnis lässt sich leicht erklären. Kennzeichen eines Annuitätendarlehens ist ein über die Laufzeit gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Wenn der Zinssatz geringer ausfällt, wird der Tilgungsbetrag automatisch geringer. Die Gesamt-Monatsrate fällt bei einem Niedrigzins natürlich geringer aus. Dies ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass die Darlehenslaufzeit bei einer unveränderten Tilgungsrate deutlich länger ist.
Unsere Empfehlung: Sichern Sie sich den günstigen Zins für eine möglichst lange Laufzeit - 15 oder 20 Jahre - und vereinbaren mindestens einen Tilgungssatz von 2 Prozent. Auf diese Weise senken Sie die Gefahr, einer zu teuren Anschlussfinanzierung. Achten Sie gleichzeitig auf Sondertilgungen im Kredit und nutzen diese Option, wenn Sie über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, z.B. aufgrund einer Ausschüttung des Arbeitgebers.
Mit Zins und Tilgung günstige Anschlussfinanzierung sichern
Da es sich bei der Baufinanzierung um langfristige Kreditverpflichtungen handelt, bedeutet ein geringer Zinsunterschied über die Laufzeit betrachtet eine erhebliche Verteuerung oder Verbilligung. Somit ist es ratsam, die Konditionen möglichst vieler Institute zu vergleichen. Vor allem aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase ist eine lange Zinsbindung zu empfehlen. Wer sich den Zins lediglich für einen kurzen Zeitraum sichert, geht das Risiko, dass sich die Anschlussfinanzierung deutlich verteuert.
Bei einer kurzen Darlehenslaufzeit von fünf oder acht Jahren sind die Kreditzinsen deutlich geringer als bei längeren Laufzeiten. Bei einer einprozentigen Tilgung und einer Zinserhöhung um ein Prozent wird die Anschlussfinanzierung bereits um rund 20 Prozent teurer. Dies kann für viele Darlehensnehmer das verkraftbare Maß übersteigen. Daher gilt: bei kurzen Zinsbindungsfristen sollten Kreditnehmer eine hohe (Sonder-)Tilgung vereinbaren.
Bei der Baufinanzierung gilt, dass ein günstiger Hypothekenzins noch keine günstige Immobilienfinanzierung bedeutet. Lassen Sie sich daher stets einen vollständigen Tilgungsplan zeigen, aus dem die monatliche Belastung aus Zinsen und Tilgung sowie die Höhe der Restschuld hervorgeht.
Weitere Informationen
- Volltilger-Darlehen(vorheriger Artikel)