Zinsen und Tilgung in der Baufinanzierung

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Niedrige Zinsen steigern das Interesse der Deutschen an der eigenen Immobilie. Der Bau oder Kauf des Eigenheims stellt für die meisten die größte Investition in ihrem Leben dar. Daher sollte man sich den Zusammenhang zwischen Zinsen und Tilgung bei der Baufinanzierung vor Augen führen.

Nominalzins und Effektivzins

Banken und Kreditinstitute geben in ihren Kreditangeboten häufig zwei verschiedene Zinssätze an,

  • den Nominalzins und
  • den Effektivzins.

Da der nominale Zinssatz immer niedriger ausfällt, als der effektive, sind insbesondere weniger seriöse Unternehmen geneigt, in ihrer Werbung lediglich diesen Zinssatz zu veröffentlichen.

Für Bankkunden aber ist der nominale Zinssatz nicht geeignet, um die Kreditangebote verschiedener Banken miteinander zu vergleichen, denn dieser Zinssatz enthält lediglich die regelmäßig anfallenden, jährlichen Zinsen auf die Kreditsumme. Mit der Aufnahme von Krediten sind aber grundsätzlich weitere, über die regelmäßigen Zinsen hinausgehende Kosten für Kreditnehmer verbunden. Soll anhand des Nominalzinses ein Vergleich von Kreditkonditionen erfolgen, so sind Kreditinteressenten darauf angewiesen, alle Kreditnebenkosten eines jeden Kreditangebots in Erfahrung zu bringen und mit diesen Angaben die jeweiligen Gesamtkosten selbst zu berechnen. Eine deutlich höhere Transparenz für einen Vergleich von Kreditkonditionen bietet daher der Effektivzins, den Banken neben den nominalen Zinsen in die Kreditnebenkosten einbeziehen müssen.

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Welche Kosten enthält der Effektivzins?

Im Gegensatz zum Nominalzins, der als jährlich berechneter Prozentsatz von der Kreditsumme von Banken für die Kreditgewährung angegeben wird, enthält der Effektivzins die Nebenkosten, die im Zusammenhang mit der Kreditaufnahme entstehen. Um den effektiven Zinssatz oder auch effektiven Jahreszins, wie er exakt bezeichnet wird, in Bezug zum Nominalzins und zur Laufzeit des Darlehens setzen zu können, werden die Kosten in ihrer jährlichen Höhe angegeben.

Der effektive Zinssatz für Kredite, die mit einem variablen Zinssatz abgeschlossen werden, wird als anfänglicher effektiver Jahreszins bezeichnet. Die Höhe des Effektivzinses ist grundsätzlich von verschiedenen Faktoren abhängig, und zwar von der Laufzeit des Darlehens, von der Darlehnshöhe, einem eventuell vereinbarten Disagio sowie von der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und damit dem für die Bank mit der Kreditvergabe verbundenen Risiko. Durch einen niedrigen Auszahlungskurs und ein damit verbundenes, hohes Disagio können die Nominalzinsen vergleichsweise niedrig ausfallen, der Effektivzins aber deutlich höher. Bereitstellungszinsen, Bankgebühren und Kontoführungsgebühren, die im Nominalzinssatz nicht berücksichtigt sind, enthält der effektive Jahreszins.

Tilgung beeinflusst die Kreditlaufzeit

Die Tilgung und der Zinssatz bei einem Immobiliendarlehen legen fest, wann der Kredit vollständig abbezahlt ist. Grundsätzlich sollte man sich bei einem Baudarlehen nicht von einem günstigen Zins blenden lassen. Denn bei gleicher Tilgung dauert die vollständige Kredittilgung länger, wenn der Zins geringer ist. Dazu ein Beispiel:

Bei einem Zinssatz von 6 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent beträgt die Gesamtdarlehenslaufzeit 32 Jahre und sieben Monate. Liegt der Zins bei 5 Prozent, verlängert sich die Laufzeit auf 35 Jahre und elf Monate. Bei einem Darlehenszins von 4 Prozent muss der Kreditnehmer sogar 40 Jahre und vier Monate für Zins und Tilgung bezahlen. Daraus folgt, dass bei geringen Zinsen eine höhere Tilgungsrate vereinbart werden sollte, um eine schnellere Kreditablösung zu erreichen. Alternativ sollte die Option auf Sondertilgung in den Baukredit eingebaut werden.

Das auf den ersten Blick erstaunliche Ergebnis lässt sich leicht erklären. Kennzeichen eines Annuitätendarlehens ist ein über die Laufzeit gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Wenn der Zinssatz geringer ausfällt, wird der Tilgungsbetrag automatisch geringer. Die Gesamt-Monatsrate fällt bei einem Niedrigzins natürlich geringer aus. Dies ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass die Darlehenslaufzeit bei einer unveränderten Tilgungsrate deutlich länger ist.

Unsere Empfehlung: Sichern Sie sich den günstigen Zins für eine möglichst lange Laufzeit - 15 oder 20 Jahre - und vereinbaren mindestens einen Tilgungssatz von 2 Prozent. Auf diese Weise senken Sie die Gefahr, einer zu teuren Anschlussfinanzierung. Achten Sie gleichzeitig auf Sondertilgungen im Kredit und nutzen diese Option, wenn Sie über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, z.B. aufgrund einer Ausschüttung des Arbeitgebers.

Der Tilgungssatz beim Annuitätendarlehen

Der Bau oder der Erwerb einer Immobilie ist in der Regel mit einem sehr hohen Kapitaleinsatz verbunden. Da die meisten Verbraucher jedoch nur begrenzt über liquide Mittel verfügen, benötigen fast alle zukünftigen Immobilienbesitzer zusätzliches Kapital. Aus diesem Grund entscheiden sich die meisten Bauherren für eine Kreditaufnahme bei einer Bank in Form eines Annuitätendarlehens.

Allerdings gibt es bei einem solchen Darlehen im Vergleich zu einem normalen Ratenkredit wesentliche Unterschiede. Der Hauptgrund hierfür liegt in der Tatsache, dass die Tilgungsdauer bei einem Annuitätendarlehen vergleichsweise lang ist. Deshalb ist es den Banken in der Regel nicht möglich, ihren Kunden für die gesamte Laufzeit einen gleichbleibenden Zinssatz und somit eine gleichbleibende Rate zu garantieren. Aus diesem Grund ist bei einer Baufinanzierung der anfängliche Tilgungssatz, dabei entspricht der anfängliche Tilgungssatz dem Anteil am Nettodarlehen, den der Bauherr im ersten Jahr tilgt, die Grundlage für die Darlehensrückzahlung.

Ein hoher Tilgungssatz reduziert die Tilgungsdauer

In Abhängigkeit von der Darlehenshöhe, von dem Zinsniveau aber auch von der finanziellen Leistungsfähigkeit des Darlehensnehmers kann die Höhe der Annuitätenrate, diese setzt sich sowohl aus dem Tilgungs- als auch aus dem Zinsanteil zusammen, unterschiedlich hoch gewählt werden.

Da der Zusammenhang zwischen Tilgungs- und Zinssatz sehr komplex ist, wird dies an einem stark vereinfachten Beispiel mit einem Nettodarlehen in Höhe von 200.000 Euro sowie einem Zinssatz in Höhe von fünf und einem Tilgungssatz in Höhe von einem Prozent erklärt.

Bei diesem Beispiel beträgt die Höhe der Zinsen, falls die Rate nur einmal im Jahr fällig wird, 10.000 Euro. Zusätzlich dazu hat der Darlehensnehmer für die Tilgung noch eine Zahlung in Höhe von 2.000 Euro an die Bank zu leisten, sodass sich die Höhe der jährlichen Annuität auf 12.000 Euro beläuft.

Bei einem niedrigeren Zinssatz wäre es möglich, bei einer gleichbleibenden Annuität den Tilgungssatz zu erhöhen und so die Restschuld, die Zinslast und die Laufzeit für das Darlehen zu verringern.

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Ein niedriger Tilgungssatz kann gefährlich sein

Wie aus dem vorangegangenen Beispiel ersichtlich wurde, ist der Zinssatz bei einer Baufinanzierung von besonderer Bedeutung. Aus diesem Grund steigen bei einem niedrigen Zinssatz die Zahl der Baufinanzierungen an. Dabei kann es zu folgenden Erscheinungen kommen:

  • Verbraucher entscheiden sich für einen höheren Tilgungssatz,
  • Verbraucher entscheiden sich für ein höheres Nettodarlehen,
  • Verbraucher entscheiden sich für ein Darlehen mit einer geringen Annuität.

Auf den ersten Blick sind alle diese Entscheidungen nicht zu verwerfen. Bei einer genaueren Betrachtung wird jedoch ersichtlich, dass bei einem niedrigen Zinssatz und einem geringen Tilgungssatz eine Gefahr besteht. Dies ist nämlich dann der Fall, wenn der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung ansteigt. Dann ist es nämlich denkbar, dass der Darlehensnehmer bei einem zu hoch gewählten Nettodarlehen beziehungsweise bei einem zu geringen Einkommen seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Um dies zu verhindern, empfiehlt es sich grundsätzlich unabhängig vom Zinsniveau mindestens eine anfängliche Annuität in Höhe von 7 Prozent zu wählen.

Mit Zins und Tilgung günstige Anschlussfinanzierung sichern

Da es sich bei der Baufinanzierung um langfristige Kreditverpflichtungen handelt, bedeutet ein geringer Zinsunterschied über die Laufzeit betrachtet eine erhebliche Verteuerung oder Verbilligung. Somit ist es ratsam, die Konditionen möglichst vieler Institute zu vergleichen. Vor allem aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase ist eine lange Zinsbindung zu empfehlen. Wer sich den Zins lediglich für einen kurzen Zeitraum sichert, geht das Risiko, dass sich die Anschlussfinanzierung deutlich verteuert.

Bei einer kurzen Darlehenslaufzeit von fünf oder acht Jahren sind die Kreditzinsen deutlich geringer als bei längeren Laufzeiten. Bei einer einprozentigen Tilgung und einer Zinserhöhung um ein Prozent wird die Anschlussfinanzierung bereits um rund 20 Prozent teurer. Dies kann für viele Darlehensnehmer das verkraftbare Maß übersteigen. Daher gilt: bei kurzen Zinsbindungsfristen sollten Kreditnehmer eine hohe (Sonder-)Tilgung vereinbaren.

Bei der Baufinanzierung gilt, dass ein günstiger Hypothekenzins noch keine günstige Immobilienfinanzierung bedeutet. Lassen Sie sich daher stets einen vollständigen Tilgungsplan zeigen, aus dem die monatliche Belastung aus Zinsen und Tilgung sowie die Höhe der Restschuld hervorgeht.

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