Bauförderung: Geld vom Staat zur Baufinanzierung

Ob KfW-Kredite, Länderförderungen oder denkmalgeschützte Immobilien - für die Baufinanzierung gibt es Geld vom Staat. Dabei kann es sich um Zulagen, zinsgünstige Darlehen oder Steuervergünstigen handeln. Hier finden Sie die wichtigsten Informationen zum Thema Bauförderung im Überblick.

Für welche Bauvorhaben gibt es Geld vom Staat?

Seit der Abschaffung der Eigenheimzulage denken viele Bauherren, dass der Staat die eigenen vier Wände nicht mehr finanziell unterstützt. Dabei gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten für Immobilienkäufer oder Bauherren. Die bekannteste Form ist der sogenannte Wohn-Riester. Für jeden Sparer und jedes Kind gibt es eine staatliche Zulage, sofern ein Mindesteigenbeitrag investiert wird. Das Geld aus dem Wohn-Riester-Vertrag kann direkt in die eigenen vier Wände investiert werden. Da die Riester-Leistungen nachgelagert versteuert werden, wird ein fiktives Wohnförderkonto eingerichtet.

Weitere direkte Zulagen gibt es noch über die Wohnungsbauprämie. Ansonsten hält sich der Staat bedeckt, wenn es um die direkte Wohneigentumsförderung geht. Allerdings gibt es zahlreiche Förderprogramme, über die zinsgünstige Darlehen gewährt werden. Für Kapitalanleger hat der Gesetzgeber Steuervorteile vorgesehen.

Meist werden Förderkredite von den Ländern oder Kommunen gewährt. Auf diese Weise soll für junge Familien ein Anreiz bestehen, nicht ins Umland umzuziehen. Aufgrund der Vielfalt an Programmen sollten sich Bauherren über die jeweiligen Fördermöglichkeiten vor Ort informieren. Oft sind die zinsgünstigen Kredite an bestimmte Einkommensgrenzen geknüpft. Die Förderung soll vor allem Geringverdienern und Familien mit Kindern zustehen.

Zu beachten ist, dass es keinen Rechtsanspruch auf die geförderten Darlehen gibt. Selbst wenn alle Voraussetzungen erfüllt werden, kann es sein, dass man leer ausgeht. Daher sollte sich Häuslebauer rechtzeitig um die Beantragung kümmern. Zu Jahresbeginn sind die Fördertöpfe in der Regel prall gefüllt. Das Geld vom Staat gibt es erst, wenn der Antrag von der zuständigen Behörde bewilligt wurde.

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Bauförderung der Bundesländer

Die Landesförderprogramme der einzelnen Bundesländer sehen zinsvergünstigte Darlehen für private Bauherren vor. In Baden-Württemberg gibt es gleich ein ganzes Paket verschiedener Landeswohnraumförderungsprogramme bis zu 100.000 Euro. Auch in Ländern wie Bayern und Nordrhein-Westfalen stehen verschiedene Förderprogramme für Neubauten, gebrauchte Immobilien und umweltfreundliche Modernisierungsmaßnahmen zur Verfügung.

Fast jedes Bundesland hat eigene Programme zur Bauförderung aufgelegt. Bei diesen Wohnraumförderungsprogrammen handelt es sich in der Regel um besonders zinsgünstige Darlehen. Die Fördermöglichkeiten sind an das Haushaltseinkommen gekoppelt, wobei mit der Bauförderung aber auch Normal- und Besserverdienende berücksichtigt werden. Informationen zu den jeweils ländereigenen Bauförderungen erhält man bei den Investitions- und Landesbanken.

Häuslebauer und Immobilienkäufer haben jedoch keinen Rechtsanspruch auf ein günstiges Darlehen vom Staat. Der Antrag auf Bauförderung muss zudem immer vorab eingereicht und bewilligt werden. Ländliche und strukturschwache Regionen werden besonders gefördert. Einige Förderprogramme sind an energetische Standards wie KfW 85 oder Passivhäuser gekoppelt.

KfW-Förderprogramme

Bei der Vielzahl von KfW-Förderprogrammen fällt es nicht leicht, den Überblick zu behalten. Grundsätzlich wird der Kauf oder der Bau eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung gefördert. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Neubau, eine Modernisierung oder eine Energiesparmaßnahme handelt. Für fast jedes Projekt bietet die staatliche Förderbank ein entsprechendes Programm an.

Folgende Kreditprogramme sind für Wohnimmobilien erhältlich:

  • Bau/Kauf von Wohneigentum,
  • Modernisierung von Wohnraum,
  • Energieeffizientes Bauen und Sanieren,
  • Altersgerechter Umbau,
  • Nutzung erneuerbarer Energien.

Zu beachten ist, dass es angesichts der Fülle der KfW-Förderprogramme ratsam ist, sich bei der Behörde oder der Hausbank zu informieren. Einige Bundesländer, Städte und Gemeinden bieten darüber hinaus besondere Programme an.

Für die Inanspruchnahme der Förderkredite zählt als Voraussetzung die Eigennutzung. Nur wer die Immobilie selbst bewohnt oder Angehörigen unentgeltlich zur Verfügung stellt, ist berechtigt, ein zinsgünstiges KfW-Darlehen zu beantragen. In der Regel sind auch Ferienhäuser und Wochenendhäuser von der Förderung ausgeschlossen. Zudem muss der Antrag vor dem Kauf, dem Bau oder der Modernisierungsmaßnahme gestellt werden. Umschuldungen oder Nachfinanzierungen von bereits bestehenden Vorhaben führen zur Ablehnung des Kreditantrags. 

Die Baufinanzierung: Der beste Weg zu Haus oder Eigentumswohnung Schritt für Schritt führt der Ratgeber durch die einzelnen Finanzierungsphasen von der ersten Bedarfsermittlung bis zum Vertragsabschluss.

KfW-Effizienhaus

Das KfW-Effizienzhaus ist ein Qualitätsstandard, der von der KfW in Zusammenarbeit mit der Deutschen Energie-Agentur (dena) und dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) entwickelt wurde. Der Begriff KfW-Effizienzhaus wird zusammen mit einer Zahl verwendet, welche anzeigt, wie hoch der Jahresprimärenergiebedarf im Verhältnis zu einem vergleichbaren Neubau ist. Dabei gelten die Vorgaben der Energieeinsparverordnung. Ein Effizienzhaus 70 darf zum Beispiel höchstens 70 Prozent des Energiebedarfs des Referenzhauses aufweisen. Je kleiner diese Zahl ist, desto geringer ist der Energieverbrauch des Hauses. Mit dem Jahresprimärenergiebedarf wird ermittelt, wie viel Energie ein Haus für Heizung, Lüften und Warmwasser verbraucht.

Neben dem Energiebedarf muss noch der spezifische Transmissionswärmeverlust des Gebäudes erreicht werden. Damit wird die energetische Qualität von Dach, Außenwänden, Boden und Fenstern bezeichnet. Auch hier gilt: Je niedriger dieser Wert ist, desto weniger Energie wird verbraucht, weil die Isolierung des Hauses besser ist. So liegt der Wert beim KfW-Effizienzhaus 70 bei höchstens 85 Prozent des Referenzgebäudes. Davon zu unterscheiden ist das Passivhaus. Für dieses gelten andere Verfahren zur Ermittlung des Energiebedarfs für Primärenergie und Heizwärme.

Die KfW-Förderung ist nicht an das Alter des Gebäudes geknüpft. Fördergelder werden sowohl für Eigentümer eines Altbaus als auch Neubaus gewährt, wenn die Energiestandards eingehalten werden. Die energetische Qualität eines Gebäudes wird vom einem zertifizierten Fachmann überprüft, der auch das Gütesiegel vergibt. Die Förderung wird in der Regel über die staatliche KfW-Bank vergeben.

Die Programme für energieeffizientes Bauen und Sanieren sehen Tilgungszuschüsse und vergünstigte Kreditbedingungen vor. Dazu zählen tilgungsfreie Anlaufjahre und kostenfreie, außerplanmäßige Sondertilgungen. Die Zinsen werden bei dem Förderdarlehen nur auf den abgerufenen Kreditbetrag berechnet. Auch für Einzelmaßnahmen gibt es Zuschüsse, so z.B. für die Erneuerung der Fenster oder Außenwände.Das KfW-Effizienzhaus 40 wird mit einem Tilgungszuschuss von 10 Prozent des Darlehensbetrags gefördert. Maximal können 50.000 Euro als Kreditsumme in Anspruch genommen werden.

Die Beantragung der Förderdarlehen erfolgt über die Hausbank. Innerhalb von neun Monaten nach Auszahlung des vollständigen Betrages muss der Nachweis der Verwendung der Gelder erbracht werden. Für die fachliche Begleitung durch einen Energieberater stellt die KfW ebenfalls einen Zuschuss zur Verfügung. Die Hälfte der Kosten, maximal jedoch 2.000 Euro, wird von der Förderbank übernommen, wenn ein zertifizierter Sachverständiger herangezogen wird. Ganz wichtig ist es, den Antrag auf einen Kredit oder Zuschuss bereits vor Beginn einer Bau- oder Sanierungsmaßnahme zu stellen. Ansonsten wird der Antrag auf Förderung abgelehnt. Bei Ersterwerb oder Neubau kann der Antrag aus dem Programm "Energieeffizient Bauen" vor Abschluss des Kaufvertrages eingereicht werden. Bei Wohneigentümergemeinschaften muss jeder Eigentümer seinen Darlehensanteil selbst beantragen.

KfW-Wohneigentumsprogramm

Mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm lässt sich der Traum von der eigenen Immobilie leichter verwirklichen. Bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten können über die staatliche Förderbank zu günstigen Konditionen finanziert werden. Der maximale Förderbetrag liegt bei 100.000 Euro. Gefördert werden

  • beim Hausbau die Kosten für das Grundstück, Baukosten und Baunebenkosten, 
  • beim Kauf einer Eigentumswohnung Kaufpreis plus Nebenkosten, Instandsetzungs-, Umbau- und Modernisierungskosten. 

Wer sich für die Inanspruchnahme des Darlehens entscheidet, zahlt einen Effektivzins, der in der Regel unterhalb des üblichen Marktniveaus liegt. Tilgungsfreie Anlaufjahre erhöhen den finanziellen Spielraum in den ersten Jahren, wenn zusätzlich zur Finanzierung des Wohneigentums noch Investitionen in Küche oder Bad bezahlt werden müssen.Zudem werden die Zinsen lediglich auf den bereits abgerufenen Kreditbetrag erhoben. Durch die Vereinbarung einer bis zu 15-jährigen Zinsbindung ist die Finanzierung gegen steigende Zinsen geschützt.

Der Antrag wird bei der Hausbank gestellt, bevor der Kauf oder Bau der Immobilie begonnen hat. Der Kauf von Grundstücken darf jedoch bis zu sechs Monate zurückliegen.

Kreditnehmer können das Darlehen ihren Wünschen entsprechend anpassen. Es stehen verschiedene Programme zur Verfügung, bei denen die Laufzeiten, die tilgungsfreien Anlaufjahre sowie die Zinsbindung variieren. Es wird zudem eine endfällige Darlehensvariante angeboten. Die Darlehensbesicherung erfolgt durch einen Grundbucheintrag.

Die Tilgung erfolgt nach Ablauf der tilgungsfreien Jahre in gleichmäßigen vierteljährlichen Raten. Sondertilgungen sind nicht möglich. Nur in Einzelfällen lässt die KfW die vorzeitige Tilgung des Förderkredits zu. In diesem Fall wird eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben.

Die KfW-Förderung bezieht sich stets auf die selbst genutzte Wohnung. Wer z.B. ein Doppelhaus baut und die zweite Hälfte vermietet, erhält nur die Förderung für die eigen genutzte Hälfte. Anders sieht es aus, wenn die Wohnung Angehörigen zur unentgeltlichen Nutzung überlassen wird. Diese Kosten werden bei der Förderung mit berücksichtigt. Eine Kombination mit anderen KfW-Förderprogrammen ist möglich. Allerdings darf die Summe aus den staatlichen Förderungen die Summe der Bau- oder Kaufkosten nicht übersteigen.

KfW-Programm Altersgerechtes umbauen

Ein seniorentauglicher Umbau von Häusern und Wohnungen wird durch die staatliche KfW-Bankengruppe gefördert, die Mittel in Höhe von mehr als 100 Millionen Euro jährlich zur Verfügung stellt, um Barrieren zu reduzieren und das Wohnumfeld auf die gehobenen Bedürfnisse älterer Menschen zuzuschneiden.

Das Förderprogramm „Altersgerecht Umbauen“ der KfW-Bankengruppen bietet die Möglichkeit, ein zinsgünstiges Darlehen in Höhe von bis zu 50.000 Euro mit einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren zu beantragen.

Folgende Maßnahmen sind im Rahmen des KfW Programms "Altersgerecht umbauen" förderberechtigt: Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, die barrierereduziert umgebaut wurde, Anpassung von Wegen, Stellplätzen, Wohnungszugängen, Treppen, Rampen und der altersgerechte Umbau in Wohnungen.

Für die Umbaumaßnahmen hat die KfW eine Liste der technischen Mindestanforderungen zusammengestellt. Ein Handwerker muss nach Durchführung der Arbeiten die Ausführung der Arbeiten bestätigen. Insgesamt können Antragsteller 100 Prozent der förderfähigen Kosten, insgesamt bis zu 50.000 Euro, beanspruchen. Das Programm richtet sich nicht nur an Immobilienbesitzer, sondern auch an Wohneigentümergemeinschaften, Mieter, Wohnungsgesellschaften und gemeinnützige Organisationen, die eine altersgerechte Sanierung realisieren wollen.

Jedoch muss der Antrag bei der KfW-Bank vor dem Beginn der Baumaßnahmen oder dem Kauf von Wohneigentum gestellt werden. Ansprechpartner ist die eigene Bank. Spätestens bis neun Monate nach der Auszahlung des kompletten Darlehensbetrags muss der Antragsteller eine Bestätigung über die ordnungsgemäße Durchführung der Arbeiten bei der Hausbank einreichen. Wie bei allen Förderkrediten der KfW für Wohnimmobilien sind Umschuldungen von bestehenden Darlehen, Nachfinanzierungen, Kredite für Ferien- und Wochenendhäuser und für gewerblich genutzte Flächen ausgeschlossen.

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KfW-Gebäudesanierungsprogramm

Mit dem KfW-Gebäudesanierungsprogramm stellt der Staat über die Förderbank entsprechende Darlehen und Zuschüsse zur Verfügung. Ziel ist die Verringerung der CO2-Emissionen sowie die Steigerung der Energieeffizienz eines Hauses. Die Förderung orientiert sich an der Senkung des Energieverbrauchs. Je größer die ökologischen Effekte, desto höher ist auch die staatliche Förderung. Das Förderprogramm richtet sich vor allem an ältere Bestandsimmobilien.

Den langfristigen Kredit gibt es, wenn das gekaufte Gebäude dem Standard des KfW-Effizienzhauses entspricht bzw. wenn durch Sanierungsmaßnahmen das Wohneigentum den Standard erreicht. Folgende Maßnahmen werden u.a. gefördert: Wärmedämmung von Fassade und Dach, Erneuerung der Fenster, Heizungsaustausch und Umstellung des Energieträgers.Grundsätzlich kann das KfW-Gebäudesanierungsprogramm für Gebäude angewendet werden, die vor dem 01.01.1995 fertiggestellt wurden. Je nach KfW-Effizienzhausstandard erhält der Investor einen Tilgungszuschuss von bis zu 12,5 Prozent des Darlehensbetrages.

Der Kredit ist auf 75.000 Euro pro Wohneinheit beschränkt. In jedem Fall muss der Antrag auf Fördermittel vor dem Kauf bzw. vor dem Sanierungsbeginn bei der Hausbank gestellt werden. Die Kombination mit anderen Fördermitteln ist möglich. Das Förderprogramm wird nicht für Umschuldungen von bestehenden Finanzierungen oder für Ferien- und Wochenendhäuser gewährt. Ebenso ist die Finanzierung für gewerbliche Objekte ausgeschlossen und für Wohneigentum, welches nach 1995 fertiggestellt wurde.

Neben einer bis zu 30 Jahre langen Kreditlaufzeit besteht die Möglichkeit auf kostenfreie, außerplanmäßige Tilgungen. Während der Zinsbindungsfrist können Teile des Darlehens oder sogar der vollständige Betrag zurückgeführt werden. Über die Sicherheiten treffen der Kreditnehmer und die Hausbank eine Vereinbarung. Bis neun Monate nach Auszahlung des kompletten Darlehensbetrags muss der Antragsteller bei der Hausbank nachweisen, dass die finanziellen Mittel entsprechend der Fördervorgaben eingesetzt wurden. Die technischen Details der Sanierungsmaßnahme müssen von einem Sachverständigen bestätigt werden. Die KfW erkennt Energieberater an, die von der BAFA oder der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) zugelassen sind oder Energieausweise ausstellen dürfen.

Förderung energetischer Beratung

Vor-Ort-Beratung
Sie wollen einen Architekten oder Ingenieur um Rat fragen, wie sich der bauliche Wärmeschutz, die Wärmeerzeugung und –verteilung sowie die Warmwasserbereitung verbessern lässt. Dabei geht es auch um die Nutzung erneuerbarer Energie. Der Fachmann schreibt einen Beratungsbericht, den er in einem Gespräch erläutert. Und der Staat beteiligt sich mit einem maximalen Zuschuss von 300 Euro bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Handelt es sich um ein Gebäude mit mindestens drei Wohneinheiten, steigt der Zuschuss auf 360 Euro. Erhalten Sie auch Tipps, wie sich Strom sparen lässt, erhöht sich der Zuschuss um 50 Euro. Maximal bekommen Sie 50 Prozent der Beratungskosten ersetzt.
www.bafa.de

Energieberatung der Verbraucherzentralen
Sie können sich in den Verbraucherzentralen der Bundesländer Rat holen, die Beratung kostet 5 Euro. Themen: Baulicher Wärmeschutz, Haustechnik, Regenerative Energien, Nutzerverhalten, Strom sparen, Fördermöglichkeiten oder eigene Maßnahmen. Wollen Sie zu Hause aktiv werden, gibt es zusätzlich eine erweiterte Beratung vor Ort. Da können Sie spezielle Probleme klären, wobei ihr Eigenanteil an den Beratungskosten 45 Euro beträgt. Und der Staat? Er fördert eine solche Beratung mit einem Zuschuss von 188 Euro.  
www.verbraucherzentrale-energieberatung.de
www.verbraucherzentrale.info