Anschlussfinanzierung
Bis zum Laufzeitende Restschuld tilgen
Anschlussfinanzierung frühzeitig sichern
Die Anschlussfinanzierung steht immer am Ende einer Zinsbindungsfrist. Vereinbart der künftige Immobilienbesitzer ein Baudarlehen während einer Niedrigzinsphase, sollte eine langfristige Zinsbindung vereinbart werden, um sich die günstigen Konditionen möglichst lange zu sichern. Standardlaufzeiten von zehn Jahren eignen sich weniger, denn wer eine Zinsbindungsfrist von 15, 20 oder mehr Jahren vereinbart, schützt sich über diesen Zeitraum vor einem Zinserhöhungsrisiko.
Hinzu kommt, dass der Darlehensnehmer von dieser Planungssicherheit profitieren kann und die Möglichkeit erhält, einen großen Teil seiner Darlehenslast abzubauen. Danach muss lediglich die noch verbliebene Restschuld getilgt werden. Grundsätzlich gilt, dass die Risiken umso geringer ausfallen, je länger die Zinsbindung vereinbart wurde. Im Umkehrschluss kann eine kurze Zinsbindung bewirken, dass zur Anschlussfinanzierung eine hohe Restschuld besteht. Hat sich bis zu diesem Zeitpunkt der Bauzins negativ entwickelt, droht dem Darlehensnehmer oft der sogenannte Zinsschock.
Auf diese Weise erhöhen sich die Darlehensraten, die dann die wirtschaftlichen Möglichkeiten überfordern. Da niemand die Entwicklung an den Kapitalmärkten vorhersehen kann, führt eine hohe Tilgung beim herkömmlichen Annuitätendarlehen - der meist gewählten Form eines Hypothekendarlehens - am ehesten zu Zinseinsparungen. Hohe Tilgungsleistungen mit langer Zinsbindung sind ideal, um die Restschuld weiter zu finanzieren. Sollten sich die Bauzinsen verschlechtert haben, wirken sich nach einer langen Laufzeit die gestiegenen Bauzinsen nicht so negativ aus, wie nach einer kurzen Zinsbindung.
Anschlussfinanzierung frühzeitig vereinbaren
Die Anschlussfinanzierung ist ein bedeutsames Kriterium innerhalb einer Baufinanzierung. Doch gilt es, sich frühzeitig während der Zinsbindung, um die Konditionen zu kümmern. Angebote von unterschiedlichen Geldgebern müssen eingeholt werden, um Vergleiche anstellen zu können. Schließlich gehören die Prolongationsangebote des Erstgeldgebers nicht immer zu den zufriedenstellenden Angeboten.
Obwohl der Darlehensnehmer über einen langen Zeitraum durch das Zahlen seiner Darlehensraten seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit unter Beweis stellen konnte, belohnen nicht alle Banken ihren Kunden mit einem günstigen Zinssatz, um die Restschuld weiter zu finanzieren. Wer sich nicht frühzeitig um günstige Angebote bemüht, muss oft mit schlechteren Konditionen leben. Wer jedoch Geld einsparen will, sollte auch einen Bankenwechsel in Betracht ziehen. Dieser fällt meist einfacher aus, als oft befürchtet, denn neue Geldgeber zeigen sich in der Regel bereit, sich um die nötigen Formalitäten zu kümmern.
Damit verbunden ist auch eine Grundbuchabtretung. Banken sind durch den Gesetzgeber gezwungen, sich frühzeitig bei ihren Kunden bezüglich einer Anschlussfinanzierung zu melden, bevor die Zinsbindungsfrist ausläuft. Doch wer einige Monate vor diesem Termin Konkurrenzangebote einholt und gegebenenfalls die Bank wechselt, kann schnell einige Tausend Euro einsparen, wenn das Verlängerungsangebot der Hausbank nicht attraktiv ausfällt. Wer einen niedrigen Bauzins während der Zinsbindung nicht an sich vorüberziehen lassen will, kann sich mit einem Forward-Darlehen frühzeitig Niedrigzinsen sichern.
Anschlussfinanzierung über Forward-Darlehen vereinbaren
Wer noch einige Jahre von der Anschlussfinanzierung entfernt ist und ein aktuell günstiges Zinsniveau nutzen will, kann diese mit einem Forward-Darlehen vereinbaren. Auf diese Weise kann der Immobilienbesitzer bereits in der Gegenwart den Zinssatz am Ende der Erstlaufzeit festlegen. Neben einem hohen Maß an Planungssicherheit profitiert der Darlehensnehmer auch von Zinseinsparungen. Mit dem Forward-Darlehen vereinbart man den Zinssatz für das Tilgen der Restschuld. Diese Strategie eignet sich immer dann, wenn in der Zukunft mit einem Zinsanstieg gerechnet werden muss. Zu den Bedingungen gehört, dass dieser Zins am Ende der Zinsbindung abgenommen werden muss, selbst wenn sich der Kapitalmarkt entspannt hat und das Zinsniveau zur Anschlussfinanzierung positiver ausfällt.
Banken haben sich jedoch auf das gestiegene Sicherheitsbedürfnis der Darlehensnehmer eingestellt und einige bieten mittlerweile Forward-Darlehen an, die mit einem Kündigungsrecht ausgestattet sind. Für diese Kündigungsoption müssen allerdings Aufschläge bezahlt werden. Grundsätzlich gilt für ein Forward-Darlehen, dass je länger der Darlehensnehmer von dem Ende der Zinsbindung entfernt ist, desto höher fallen die Aufschläge aus, die bezahlt werden müssen. Bis zu 60 Monate im Voraus kann sich jeder Immobilienbesitzer die Chance auf einen günstigen Bauzins sichern, wobei eingehende Vergleiche die Kosten nochmals reduzieren können.
Weitere Informationen
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