Annuitätendarlehen
Immobilienfinanzierung mit typischen Tilgungsdarlehen
Das Annuitätendarlehen schafft Transparenz
Das Annuitätendarlehen ist ein typisches Tilgungsdarlehen und sehr beliebt für die Finanzierung des Kaufs oder der Errichtung von selbst genutztem Immobilien-Eigentum. Diese Finanzierungsform ist sehr überschaubar, da sie in der Regel mit gleichbleibenden monatlichen Rückzahlungsraten verbunden ist.
Der Begriff Annuität besagt zwar, dass es sich um eine jährliche Zahlung handelt, und im Ursprung war diese Darlehensform auch einmal so ausgelegt, aber inzwischen werden Hypotheken- und Grundschulddarlehen in der Regel in monatlichen Raten getilgt. Die Berechnung der Rückzahlungsbeträge bezieht sich jedoch noch immer auf ein Jahr. Man geht von einer festen jährlichen Tilgungsrate aus, die zusammen mit den jährlich anfallenden Zinsen die Rückzahlungsrate ergibt. Diese wird auf zwölf Monate aufgeteilt, so dass gleichbleibende Monatsraten entstehen.
Da Annuitätendarlehen fast ausschließlich mit festen Zinsvereinbarungen über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum einhergehen, bleibt die einmal errechnete Monatsrate für die gesamte Festzinsphase unverändert. Für den Darlehensnehmer bringt diese Darlehensform eine hohe Planungssicherheit über viele Jahre mit sich, denn selbst eine hohe Preissteigerungs- und Inflationsrate sowie Zinserhöhungen auf dem allgemeinen Kapitalmarkt ändern nichts an dem einmal vereinbarten Zinssatz und der Rückzahlungsrate. Tilgungsrate und Zinszahlungen werden getrennt voneinander berechnet und angegeben, bevor man sie zur jährlichen Gesamtbelastung addiert. Auf diese Weise ist dieses Tilgungsdarlehen auch für den Darlehensnehmer sehr transparent.
Annuitätendarlehen und Tilgungsdauer
Das Annuitätendarlehen ist mit der Besonderheit verbunden, dass sich die Zinsleistung während der gesamten Laufzeit auf den anfänglichen Darlehensbetrag bezieht. Gleichzeitig wird ein Tilgungssatz vereinbart, der zusammen mit dem anfänglichen jährlichen Zinsbetrag die monatliche Rückzahlungsrate ergibt. In der Regel beträgt der Tilgungssatz mindestens ein Prozent, wird aber vor allem in Tiefzinsphasen gern höher angesetzt.
Obwohl sich die Darlehenssumme in jedem Jahr um den jährlichen Tilgungsbetrag verringert, zahlt der Darlehensnehmer also weiterhin den vollen Zinsbetrag. Der dadurch entstehende überschüssige Zinsbetrag wird zur zusätzlichen Tilgung des Darlehens eingesetzt. Auf diese Weise erhöht sich während der Darlehenslaufzeit die Tilgungsrate von dem anfänglich gewählten Tilgungssatz kontinuierlich bis zum Ende des vereinbarten Finanzierungszeitraums. Geht man davon aus, dass ein Darlehen für die gesamte Finanzierungsdauer vereinbart wird, was in der Realität eher selten der Fall ist, dann dient die letzte Darlehensrate mit einhundert Prozent der Darlehenstilgung.
Die exakte jährliche Tilgungsrate bei einem Annuitätendarlehen ist auf diese Weise von der Höhe des vereinbarten Zinssatzes abhängig. Je höher der Zinssatz ist, umso höher ist auch der jährliche Zinsüberschuss, den der Darlehensnehmer mit seiner Rückzahlungsrate leistet und der schließlich zur zusätzlichen Tilgung eingesetzt wird. Gleichzeitig entsteht dadurch eine Abhängigkeit der Darlehenslaufzeit vom Zinssatz, denn die Tilgung erfolgt umso schneller, je höher der vereinbarte Zinssatz ist.
Annuitätendarlehen und andere Finanzierungsformen
Zur Finanzierung einer Baumaßnahme oder eines Immobilien-Kaufs sind verschiedene Modelle denkbar, verbreitet sind
- Endfällige Darlehen,
- Annuitätendarlehen,
- Bauspardarlehen.
Beim endfälligen Darlehen leistet der Darlehensnehmer während der gesamten Finanzierungsdauer ausschließlich Zinszahlungen. Die Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit in einer Summe. In der Regel wird ein endfälliges Darlehen mit einer Lebensversicherung kombiniert, aus der die Tilgungssumme am Laufzeitende erbracht wird. Daher erhöht sich die monatliche Belastung um den Beitrag, der für die Lebensversicherung entrichtet werden muss. Die Gesamtlaufzeit der Finanzierung steht bei diesem Modell von Anfang an fest. Beim Bauspardarlehen zahlt der Darlehensnehmer einen Teil des Finanzierungsbetrages in einen Sparvertrag ein und sichert sich damit für den Restbetrag ein zinsgünstiges Darlehen, das auf verschiedene Weise zurückgezahlt werden kann.
Da beim Annuitätendarlehen die ersparten Zinsen zeitnah zur Tilgung eingesetzt werden, verringern sich faktisch, wenn auch für den Darlehensnehmer zunächst nicht spürbar, die Zinszahlungen während der Laufzeit kontinuierlich. Je nach Vertragsgestaltung werden die ersparten Zinsen monatlich oder quartalsweise auf die Tilgung angerechnet. Nur in seltenen Fällen wird noch eine jährliche Tilgungsanrechnung vereinbart. Je häufiger die Tilgungsanrechnung des Zinsüberschusses erfolgt, umso schneller ist die Gesamttilgung erreicht. Bei einer Tilgungsrate von einem Prozent ergibt sich eine durchschnittliche Darlehenslaufzeit zwischen 30 und 40 Jahren.
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